Четыре года по одной цене
«Застройщики задают оптимизм рынку жилья», — считают специалисты аналитической службы Ranking.kz. За январь-сентябрь в Казахстане построено 5 млн квадратных метров жилой площади, на 540 тысяч квадратов или 12% больше прошлогоднего.
Темпы строительства выросли в 14 регионах Казахстана. В Мангистауской области ввели жилья на 140% больше, 477 тысяч кв. метров, в Восточно-Казахстанской – на 132%, 197 тысяч, в Кызыл-Ординской – на 123%, 198 тысяч, в Алматы – на 120%, 717 тысяч кв. метров. Доля жилья, введенного в эксплуатацию в столице, за январь-сентябрь составила 16%, а в Алматы – 14% от всего Казахстана. В Павлодаре площадь жилья за это время уменьшилась почти на четверть.
Кризис 2008 года показал, что цены на недвижимость могут идти не только вверх, но и вниз. А эксперты утверждают, что за последние четыре года у цен на казахстанскую недвижимость был японский сценарий — там цены упали и не росли больше десяти лет.
«После девальвации стоимость нового жилья выросла на 20-25%. Сейчас в долларах США она уже вернулась на прошлогодний уровень, а в тенге – снижается. Но ситуацию по ценам лучше разделить на две части: новое жилье по программе госфонда «Самрук-Казына» «Доступное жилье» продают по фиксированным ценам, в Алматы и Астане – это 180000 тенге за кв. метр, а частные инвесторы — по своим ценам», — говорит президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.
Доступного жилья не хватает. А покупка квартиры для себя — необходимость. Жить в собственной квартире сегодня дешевле и удобнее, нежели в съемной, особенно если в семье есть дети.
«Нехватка жилья в Казахстане по-прежнему актуальна. Частные инвесторы, в основном, достраивают «долгострой». (Сейчас в Астане из 120 строящихся жилых объектов, 40% – долгострой). И продают по коммерческой цене. Цены последние четыре года – почти одни и те же, вниз пока не пошли. Рынок не сломался», — констатирует г-н Мусрепов.
Строители дают скидки или мошенничают?
Вчера ассоциация застройщиков Казахстана (АЗК) распространила в СМИ официальное заявление, которым предупреждает граждан, что на рынке недвижимости продолжают работать сомнительные застройщики. Ссылаясь на столичный акимат, АЗК сообщает, что десяток строительных компаний привлекает деньги дольщиков без необходимых документов для возведения объектов. И перечисляет эти ТОО: АльБаракат Компани, Строительная фирма AstanaBuilding, Стандарт Евро, АССМ01, МС-7, Международная инновационная инвестиционная компания, Алга Токболат, АкмолТеплоСервис, ЖСК Тленді. «В отношении компаний АльБаракат Компани и ЖСК Тленді ДВД Астаны возбуждены уголовные дела по факту мошенничества», — говорится в заявлении АЗК.
К тому же, по данным аналитиков АЗК, «… на рынке столичной недвижимости появились молодые застройщики без опыта работы в жилищном секторе с одним-двумя проектами. Только за последние полгода на рынок вышли: Black Gold Development, M.B.M. Company, Академия жилья, ЖСК «Оркен», ТОО «Каражат-НС», ТОО «SAT — NS».
АЗК советует гражданам доверять проверенным компаниям. Она дает критерии сомнительности застройщиков: стоимость квадратного метра, не учитывая рисков удорожания материалов, инфляцию — ниже себестоимости, сроки строительства не соблюдаются, нет разрешений, клиентов вводят в заблуждение, к примеру, приставкой EXPO, которая не означает принадлежности к нацкомпании «Астана ЭКСПО -2017».
«Вторичное» жилье покупать тоже опасно
Недавно в соцсети наткнулась на дискуссию. Сначала известный юрист писал о том, как гражданин может остаться без жилья и денег из-за признании судом сделки купли-продажи недействительной. Недвижимость гражданину могут, воспользовавшись отсутствием законных хозяев, продать мошенники. Такие иски удовлетворяются в пользу прежнего хозяина, а покупатель может попытаться получить возмещение с мошенников…
Адвокат советует очень внимательно отнестись при покупке недвижимости к действиям продавца по доверенности, к недавней покупке или оформлению этого же дома или квартиры, к идеальным документам, к очень молодым продавцам, если недвижимость не получена по наследству. Плохо, если в покупаемой квартире установлены новые дверные замки, не стоит соглашаться на оформление сделки у непроверенного нотариуса. Во всех случаях лучше попросить продавца получить справку не только об отсутствии обременений, но и справку с указанием всех предыдущих сделок с объектом недвижимости и отдать на изучение юристу. Если правоустанавливающий документ на жилье — решение суда, по хотя бы одной из сделок, то оно может быть отменено в порядке надзора, даже после его вступления в законную силу. Стоит проверить по базе ЕАИАС, прошло ли дело в Верховном суде. Стоит поговорить с соседями, стоит оформить титульное страхование — от рисков утраты права собственности в будущем. Заложенные в банке квартиры покупать не плохо — всегда можно получить деньги назад в случае признания сделки недействительной.
Участники дискуссии делились опытом:
— Мы стали жертвами мошенников. Нашу квартиру продали по доверенности. Полтора года судов. Квартира — снова наша. Покупатели «попали» на $115 тысяч.
— Даже если недвижимость получена в наследство много лет назад, выясните, сколько было наследников той же очереди и убедитесь, что от каждого из них есть нотариально заверенный отказ от наследства.
— Нотариус может проверить любую казахстанскую доверенность по своей базе. Проверить самого нотариуса можно всем желающим по базе юстиции.
— Титульное страхование без кредита в банке с выплатой страховки собственнику недвижимости страховщики не согласны оформлять.
— Добровольно граждане не очень хотят страховать свою недвижимость. Если кто-то захочет застраховать недвижимость в Астане, обращайтесь.
— Занимался недвижимостью много лет. И маклером работал, и свое агентство было. А как же проверка недвижимости органами БТИ? А может отменили справку об «обременении», которая позволяет официально установить данные о человеке, продающем квартиру-дом, и действует сутки. Все сделки купли-продажи недвижимости регистрируются в госорганах. Проблемы начнутся, если вы, приезжая смотреть квартиру, несете с собой сразу деньги, все или большой задаток. Да еще и отдаете подозрительным людям.
— Поинтересуйтесь у судей или адвокатов, сколько сделок признаются недействительными. И во всех случаях имеется справка об отсутствии обременений, надлежащая регистрирация сделки.
— Прежде чем маклеров под одну гребенку ровнять, расскажите как юристы обманывали народ, подписывая документы, и скольких в Казахстане лишили лицензии. Нотариальные конторы понабирали неграмотных, они не работать приходят, а деньги рубить. Не один мой клиент не имел проблем. Я за свою работу всегда отвечал, в отличие от нотариусов.
— Думаю, все сделки нужно делать через экскроу счета, когда после внесения минимального депозита должно пройти 6-8 недель «охлаждения» и уже потом выплачиваются остальные деньги. Покупатель может передумать, тогда депозит теряется. Пусть не 100%-я, но какая-то гарантия будет.
— Экскроу счет никак не поможет, пусть даже и списание денег состоится после госрегистрации. В случае продажи недвижимости по доверенности, предыдущие собственники просто отменяют выданную доверенность у своего нотариуса задним числом и обращаются с иском о признании сделки купли-продажи недействительной на основании отсутствия полномочий поверенного.
… Если у семьи нет жилья, сейчас может оказаться хорошее время для его покупки. Цены на жилье не растут, а значит, с учетом инфляции, снижаются. Квартиры и дома во многих регионах дешевеют по отношению к растущим ценам на продукты, сигареты, гаджеты. Вложив деньги в жилье сейчас, есть шанс их сохранить.
***
© ZONAkz, 2014г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.