Нет методики… и не надо

Источник: газета “Начнем с понедельника”

Как решить проблему оценки?

Обобщение Верховным судом практики исков по недвижимости показало, что правомерность изъятия земельных участков для государственных надобностей с выплатой компенсации, как правило, у собственников жилья не вызывает сомнений. Но часто бывает, что они не согласны с размером компенсации, полагая, что оценка земли и дома произведена неверно…

Обобщению судебной практики предшествовало проведение судами Астаны и Алматы анализа данных об экспертной оценке стоимости жилых домов, подлежащих сносу, по делам, рассмотренным судами в 2005 г. Анализ показал, что эксперты по оценочной стоимости объектов недвижимости, несмотря на то, что, исследуя один и тот же объект примерно в одно и то же время и используя одну методику и единую нормативную базу, выносят заключения и отчеты, существенно отличающиеся друг от друга как по описанию, так и по определению стоимости объекта недвижимости. Разница в суммах оценки порой достигает от двух до десяти миллионов тенге!

Общественное объединение “Союз защиты прав собственности” выступило с инициативой провести круглый стол по вопросам правомерности оценки земли, изымаемой сейчас для государственной надобности. Увеличивающееся количество исковых заявлений в суд по вопросам определения стоимости земельных участков и имущества, находящегося на них, говорит о несогласии людей с оценкой их собственности.

Отсутствие механизмов по регулированию вопросов в сфере сноса жилых домов, выражающееся в отсутствии нормативно-методической базы, способствует нарушению прав человека. Поэтому назрела необходимость принятия законодательного механизма оценки земли, что и было основным вопросом круглого стола. С этим никто не спорит, но круглый стол, назначенный на 6 июня, не состоялся.

Поэтому я попросила председателя ОО “Союз защиты прав собственности” Владимира Покусова объяснить, что же происходит с оценкой недвижимости.

— Суды, рассматривая дела о несогласии собственников по размеру компенсации за сносимое жилье, либо сами, либо по ходатайству городского коммунального предприятия “Алматыжер” назначают проведение судебной экспертизы, — рассказал он. – Мотивируют это тем, что та оценка, которая была сделана собственнику и послужила основной для искового заявления, устарела. И все иски, вернее, вся недвижимость, подлежащая сносу, проходит судебную экспертизу.

Вот уже год исполнился рекомендациям Конституционного совета по разработке методики оценки земли, но на сегодняшний день мы никаких подвижек не видим. Хотя, когда нужно было заменить срок уведомления для жителей Алматы вместо одного года – три месяца, достаточно было одного честного слова бывшего акима Храпунова, и мажилис эту поправку принял. Очень оперативно сработал.

А здесь решается жизненно важный вопрос: сколько человеку платить, и не то, что оперативность проявляется, вообще тишина для решения проблемы.

Что происходит с оценкой по ночам

Развязка на Рыскулова, где проходили собрания, митинги, где жильцы высказывали претензии, что им предлагают очень маленькую компенсацию за сносимые дома. Дают такие суммы, что на них даже на окраине города ничего не купишь. Они обращаются в суд. Например, дело Есалиновой, которой предлагали за дом с участком 4 млн 900 тыс. тенге, в результате судом было вынесено решение о выплате компенсации 18 млн 200 тыс., то есть в четыре с половиной раза больше!

А вот теперь по ночам на этой развязке разъезжает иномарка, в которой сидят женщина и мужчина. Они стучат в окна домов и говорят, мол, на вас подали в суд или собираются подавать. Если согласны на условия, завтра придет судебный эксперт, он посчитает сумму, которой будете довольны. В зависимости от участка отдадите от 5 до 10 тыс. долларов.

И действительно приезжает эксперт и делает оценку. Если по другим собственникам идет задержка выплаты компенсации, суды длятся по два месяца, экспертиза делается месяц, то те, кто согласился с условиями “доброжелателей”, деньги за участок получают в течение десяти дней!

Есть все основания предположить, что дыма без огня не бывает. Чтобы осуществить эту операцию, должны быть задействованы работники “Трасстроймоста”, которые выплачивают деньги за участки, “Алматыжера”, которые дают мошенникам информацию о том, куда, когда и на кого будут подаваться иски, и, конечно, судебные эксперты. Либо эта группа использует информацию, зная, какой будет оценка, и с нее пытаются урвать куш…

Владея информацией, имея влияние на судебных экспертов или делясь с ними, мошенники присосались к государственному карману. Есть повод финансовой полиции проверить все судебные экспертизы, проследить проплаты, их скорость, перепроверить оценку. Найти мошенников не составит труда, поскольку жители знают, кто к ним приезжает.

Например, собственники одного участка сказали, что адвокат на суде доказал оценку в 129 тыс. долларов, а мошенники предложили 160, на руки – 150, 10 тыс. отдать. Соседка согласилась на 90 тыс. долларов, ей сделали оценку на 97, вписали там 5 деревьев, евроремонт, хотя этого ничего не было. У нее всего одна сотка земли и 3 комнаты… Фактически она получила то, что хотела, но за это поделилась с людьми. И они заработали, и хозяйка довольна.

Нас устраивает такая оценка? Если перефразировать известное изречение, то получается, что оценка – что дышло, куда повернешь, то и выйдет… И почему мошенники обдирают людей? Компенсация платится из государственного кармана, следовательно, эти деньги берутся у нас, налогоплательщиков.

Круглый стол с острыми углами

Для чего же нужен был круглый стол, о котором говорилось выше? На него выносились вопросы ускорения разработки законодательного механизма изъятия земельных участков, изымаемых для государственной надобности, организация проведения оценки, ее методика и механизм, правомерность работы земельной комиссии и другие. Нужна гласность в проведении оценки, в самом определении оценщиков. Кто выиграл тендер? Кто будет по каким участкам делать оценку?

Но самое главное – нужна единая методика оценки, о которой давно и долго говорится. В судебной практике мы сталкиваемся с тем, что оценщики приводят формулы и показывают результат. А какие коэффициенты применяются – неизвестно. Эксперт приносит на суд свои таблицы и говорит, что он применил. Но когда дает свое экспертное заключение, он обязан все расшифровать. На сегодняшний день у нас есть Закон об оценке, в котором четко указано, что оценка – это предпринимательская деятельность; во-вторых, судебная экспертиза руководствуется в своей работе Законом о судебной экспертизе. Понимаю, когда идет спор о том, из какого материала сделан дом, и владелец говорит: “У меня из бруса”. Оценщик: “Нет, это каркасно-камышитовый”. Тогда, пожалуйста, пусть судебный эксперт это устанавливает. А у нас все суды принимают экспертизу, сделанную в институте судебной экспертизы, который не является правомочным органом по этому вопросу.

Вот эти вопросы и поднимает Союз защиты прав собственности. И он хочет, чтобы они нашли свое разрешение.

И надо сказать, что много положительных моментов в работе есть в государственном казенном предприятии “Алматыжер”. Взять их деятельность в 2004-м и в 2006-м – это небо и земля. Сделаны методички, разработано пособие для собственников земельных участков и землепользователей. Раздают его бесплатно. Открыта “горячая линия”, позвонив на которую, можно узнать любую информацию. Поменялся подход к работе с жителями – работники “Алматыжера” приходят на митинги, проводят пресс-конференции, разъясняют свою работу. Но “Алматыжер” отмежовывается от общественных организаций. Например, проводит пресс-конференцию объединение “Защитим свой дом”, а через два часа — “Алматыжер”. А почему бы не прийти на первое мероприятие и объяснить свою позицию по этим вопросам?

А еще лучше – провести круглый стол и за ним обсудить некоторые моменты, которые будоражат общество. Как с этой же оценкой. Ведь у предприятия “Алматыжер” тоже есть свои претензии и к собственникам, и к общественным организациям, которые несправедливо их обвиняют, что можно расценить как оскорбление. И поэтому нужно садиться за круглый стол и вести переговоры. И не нужно это затягивать, потому что жизнь сама ставит вопросы и предлагает варианты их разрешения. Но не всегда это приемлемо для всех сторон. Бывают и перегибы.

Предприятие “Алматыжер” выступило с инициативой проводить общественные слушания. Но на сегодняшний день в них, кроме Союза защиты прав собственности, никто не принимает участия. Думается, минус всем сторонам. “Алматыжер” не смогло заинтересовать своих оппонентов, а они, в свою очередь, не захотели прислушаться к тем добрым начинаниям, которые предлагает ГКП. Тогда должна быть какая-то альтернатива, и ее должны предлагать обе стороны. В стане оппонентов – это Академия оценки, палата оценщиков, общественное объединение “Защитим наш дом”, юридическая компания “Фемида”, Лига защиты прав потребителей, Союз защиты прав собственности, Международный правозащитный центр, то есть достаточно фигурантов. И оппоненты, и “Алматыжер” должны искать какие-то компромиссы, точки взаимодействия, поскольку все они беспокоятся о том, как будут соблюдены конституционные права по защите собственников недвижимости, особенно тех, чьи дома подлежат изъятию для государственных надобностей.

“Начнем с понедельника” 16.06.06г

Новости партнеров

Загрузка...