Почему у нас нет жилья, соответствующего доходам населения?!

Проблема эта восходит корнями к тем временам, когда Советский Союз как бы вдруг распался, и сразу многое изменилось кардинальным образом. Так, свыше 10 лет после распада бывшей единой социалистической державы вопрос решения жилищных проблем граждан на государственном уровне у нас в стране практически не поднимался.

Рыночные реформы быстро приучили людей к мысли, что как обеспечение себя жильем, так и его содержание являются их сугубо личным делом. И что, мол, времена государственных программ типа “Жилье-1990” и “Жилье-2000” канули в лету. Но вот спустя столько лет государство снова стало обозначать свою озабоченность состоянием дел в этой сфере.

Принята даже соответствующая государственная программа. В ней отражены задачи развития жилищного строительства в 2005-2007 г.г. В послании народу Казахстана за прошлый год глава государства заявил: “В текущем году начинается осуществление программы жилищного строительства. Мы взялись за дело, которое не могла решить прежняя система”.

Уже тогда за счет выделяемых из бюджетных источников средств планировалось строительство и ввод 1,6 тыс. квартир для граждан из числа социально защищаемых групп населения и 11,7 тыс. относительно недорогих квартир по ипотечной программе. В начале 2006 года прозвучали отчеты о том, что такие планы в целом были выполнены. Более того, в некоторых областях и городах планы на 2005 год по жилью вышеназванной категории удалось, оказывается, реализовать с опережением.

Больше года назад в Алматы 1 кв м. стоил $933, сейчас – $1774,1

Но много это или мало для того, чтобы можно было бы надеяться на снижение цен на первичном и особенно вторичном рынке жилья? Ведь теперь государство своей жилищной программой предполагает не столько решать непосредственно квартирную проблему своих граждан, сколько оказывать влияние на ситуацию на рынке жилья с целью обеспечения его доступности для широких слоев населения. Но пока ожидания, что произойдет постепенное снижение цен хотя бы на вторичном рынке жилья, не оправдываются. Все складывается как раз наоборот.

Когда президент Н.Назарбаев с трибуны парламента РК говорил о том, что руководство Казахстана взялось “за дело, которое не могла решить прежняя система”, в Алматы представители “Центра коммерческой недвижимости” (ЦКН), подготовившего годовой обзор рынка недвижимости в крупнейшем городе страны, предостерегали местную общественность от иллюзий касательно возможности снижения цен на жилье. Они сделали прогноз, из которого следовало, что в будущем цены на недвижимость в южной столице станут повышаться на 3-8 процентов ежегодно.

В общем, в феврале 2005 года специалисты рынка недвижимости из Алматы как бы вступили в заочную полемику с президентом Н.Назарбаевым. Глава государства решительно заявлял о намерении властей кардинально изменить ситуацию в этой сфере с тем, чтобы сделать продаваемой или сдаваемое жилье максимально доступным для основной массы граждан страны, добиться удешевления домов и квартир, а аналитики от риэлтерского бизнеса призывали тех же людей не очень-то обольщаться насчет того, что цены могут пойти вспять. Кто оказался прав?

Пока с лихвою оправдываются лишь прогнозы специалистов рынка недвижимости в Алматы. Более того, даже они, похоже, были слишком оптимистично настроены, когда говорили о росте цен всего на 3-8 процентов ежегодно. Когда они делали свой прогноз (в середине февраля 2005 года) средняя цена 1 кв. метра жилья в Алматы равнялась $933. А в октябре, по данным все того же ЦКН, цена за квадратный метр в новостройках составляла $1260, на вторичном рынке жилья — $1321. “Это противоречие легко объясняется. Во-первых, квартиры в новостройках зачастую распродаются на начальной стадии строительства: котлована и заливки фундамента. Как известно, стоимость будущих квадратных метров на данном этапе минимальная. Далее квартиры обязательно дорожают по степени готовности, и к завершению строительства цены могут сильно отличаться от первоначальных”, — считают в ЦКН (“В Алматы квартиры в новостройках на 5% дешевле, чем на вторичном рынке”, Kazakhstan today, 27.10. 2005 г.). В любом случае ясно, что средневзвешенная цена 1 кв. в целом на рынке жилой недвижимости Алматы в октябре 2005 года была никак не ниже отметки $1321. Скорее – больше.

То есть цена выросла не на 3, а на 30 с лихвою процентов. И не за целый год, а всего за 7-8 месяцев. Получается, что цены на жилье буквально “взбесились” как раз после того, как официальная Астана заявила о своей готовности решить жилищные проблемы своих граждан лучше прежнего, советского, режима и запустила соответствующую 3-летнюю программу.

К настоящему времени, то есть тогда, когда Государственная программа развития жилищного строительства в 2005-2007 г.г. достигла своего экватора, цена 1 кв.метра жилья в квартире, расположенном на наименее престижном последнем этаже 4-этажного дома в наиболее старом алматинском микрорайоне, №1, стоит уже 1774,1 доллара. Другими словами, за 31 метр там просят 55 тыс. долларов (из объявления в газете). То есть с середины февраля 2005 года, когда официально было объявлено о запуске жилищной программы, до начала июля 2006 года или за год и 4,5 месяца стоимость 1 кв. м. жилья в южной столице, по самым скромным оценкам или по самой меньшей мере, удвоилась. С учетом того, что состояние бывшего государственного жилфонда, из которого главным образом складывается вторичный рынок, усугубляется с каждым годом, все это выглядит очень странным.

Чем больше износ, тем выше цены

Проблема эта берет начало с той поры, когда основные квартиросъемщики вдруг разом стали хозяевами своих квартир. Но приватизация приватизацией, а хозяин у бывшего коммунального жилья так и не появился, хотя именно оно и составляет основную часть находящейся сейчас в рыночном обороте жилищной собственности. Бывшее коммунальное жилье стареет и ветшает. Вместе с ним изнашиваются и коммуникации. А резкое снижение объемов работ по капитальному ремонту ускоряет износ жилфонда и коммуникационной инфраструктуры. Из-за их бедственного состояния с каждым годом растут расходы по подготовке к зиме.

А это, в свою очередь, означает перманентное движение коммунальных тарифов по восходящей линии. Причем коммунальщики вовсе не выглядят удовлетворенными даже в тех случаях, когда антимонопольные службы дают им, вопреки недовольству общественности, “добро” на очередное повышение платы за их услуги. Их представители при каждом утверждении новых тарифов непременно заявляют, что, несмотря на увеличение цен, они по-прежнему не в состоянии будут покрывать все свои расходы. С другой стороны, уже сейчас большинство людей, проживающих в бывших государственных квартирах в многоэтажных домах, с большим трудом оплачивают коммунальные счета. Многим из них приходится чуть ли не с хлеба на воду перебиваться, чтобы экономить деньги на их оплату. А коммунальные тарифы, повторяем, продолжают расти. Если бы не износ, то тех денег, которые платят сейчас жильцы, наверное, хватало бы. И, соответственно, более или менее стабилизировались бы тарифы. Можно было бы, казалось, напрячься и добиться восстановления износа жилфонда в Алматы и других крупных городах с тем, чтобы придать устойчивый характер ситуации с коммунальными тарифами. Но на это потребуются такие деньги, которых в Казахстане нет. Это — во-первых. Во-вторых, даже если бы они и были, никто не стал бы их вкладывать во имя блага миллионов простых людей. Мы больше не только не социалистическое, но даже и не социальное государство.

Коммунальным услугам остается только дорожать

А все-таки поинтересуемся, о каких же суммах может идти речь? По Казахстану конкретных цифр по этой части пока еще, надо полагать, нет. В феврале 2004 года была запущена инвентаризация всего жилфонда с целью определиться с принятием общего решения: какую часть сносить, какую ремонтировать и т.д. Это — долгая работа. А вот в крупнейших российских городах такую инвентаризацию провели. К примеру, несколько лет назад в Санкт-Петербурге, по оценке тогдашнего вице-губернатора города А.Смирнова, на восстановление износа жилфонда необходимо было около $10 млрд. долларов. Можно представить себе, сколь значительна эта сумма, если принять во внимание тот факт, что госбюджет РФ, к примеру, на 2000 год был заложен в объеме $21 млрд. Можно, думается, допустить, что по Алматы на проведение аналогичного мероприятия понадобились бы финансовые ресурсы, способные составить львиную долю госбюджета РК.

Но у нас никто до сих пор и не заикался даже о частичном восстановлении износа жилфонда. Так что есть только то, что есть. Значит, тарифам ничего, кроме как продолжать стремительно расти, не остается. И предсказать, чем кончится такая гонка для большинства владельцев квартир со всеми, как раньше принято было говорить, удобствами, совсем нетрудно. Для этого достаточно вспомнить о судьбе целого ряда средних городов нашего же Казахстана. Взять хотя бы тот же Аркалык. То, что случилось с большинством многоэтажных домов в центре бывшей Тургайской области, и есть наиболее вероятный финал для множества жилых многоквартирных зданий в периферийных районах Алматы, Астаны и областных центров.

Но вот что примечательно. При такой плачевной действительности и катастрофических тенденциях рыночная стоимость бывших коммунальных квартир стремительно растет. За последние 4-5 лет цены в некоторых случаях подскочили до 15-20 раз. Особенно стремительна ценовая динамика в Астане, Алматы и Атырау. Тенденция к дальнейшему повышению поныне сохраняет силу. Уже сейчас в названных трех городах цена квадратного метра жилья в престижных районах и считающихся добротными домах сопоставима с ценами в крупных западных городах. А ведь там, на Западе и ВВП на душу населения и заработная плата больше, по меньшей мере, на целый порядок.

Чем хуже дела, тем пышней банкеты…

Принято считать, что рост цен в Казахстане спровоцировала ипотека. Что верно — то верно. По официальным данным, на 1 октября 2005 года доля ипотечных кредитов физическим и юридическим лицам в Казахстане составляет 757,7 млрд. тенге или 11,8% от ВВП страны. В валюте США это — 5,61 млрд. долларов.

17 апреля этого года президент Н.Назарбаев, выступая на совещании по отчету Национального Банка и Агентства по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по итогам 2005 года, заявил следующее: “Валовой внешний долг страны в прошлом году увеличился на 9,4 млрд. долларов США и достиг 41,5 миллиарда долларов США. При этом, внешний долг банковского сектора, вдвое увеличившись за прошлый год, составил почти 14 миллиардов долларов или почти 25% от ВВП. На это обращается внимание?”. Его озабоченность объяснима. Ведь значительная часть увеличившихся только за один 2005 год на 7 млрд. долларов внешних заимствований казахстанских банков идет на строительство жилья и на ипотечные кредиты. Каково будет возвращать их? Ведь население в целом должно быть признано неплатежеспособным при таких размерах кредитов, которые сопоставимы с аналогичными кредитами на Западе.

И все же львиная доля сделок по купле-продаже жилья нынче совершается на ипотечной основе. Поскольку до полной выплаты кредита и процентов полученная по ипотеке квартира остается во владении банка, говорить о том, что за последние 3-4 года в стране появились десятки и десятки тысяч новых собственников квартир, рановато. Эти люди станут полноправными хозяевами не ранее 8-10 лет после вселения. Да и то только в том случае, если им удастся полностью расплатиться с предоставившим кредит банком. Но в каком состоянии к тому моменту окажутся выкупленная квартира, дом, в котором она находится, и подведенные к нему коммуникации?!

При такой реальности государству, конечно же, не может быть дела до среднестатистического гражданина с его потребностью в жилье со всеми удобствами. Самые многочисленные группы казахстанцев-бюджетников – это наши врачи и школьные учителя. Для подавляющего большинства нуждающихся в жилье людей из этих категорий граждан оно недоступно даже по ипотечной программе.

Пока, во всяком случае, мало что позволяет надеяться на изменение ситуации. Строительный бизнес и рынок жилья продолжают жить своей жизнью и как бы не думают реагировать на предпринимаемые государством шаги. Все данные говорят о том, что строительный бизнес был и остается ориентированным главным образом на осуществление запросов состоятельных граждан. Возникает вопрос: а как же жилищная программа, осуществление которой продолжается уже полтора года? Она предполагает строительство 12 млн.кв.м жилья или 195 тысяч квартир в 2005-2007 г.г. Но доля недорогого жилья в этом объеме будет весьма небольшая. При такой реальности трудно рассчитывать на общее снижение цен на рынке.

comments powered by HyperComments

Новости партнеров

Загрузка...