Земельные участки: предоставление, пользование, изъятие

В соответствии с п.3 статьи 6 Конституции Казахстана земля и ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных земельным законодательством, которое основывается на Конституции РК и состоит из комплекса нормативных правовых актов. Основным нормативным правовым актом, регулирующим земельные правоотношения, является принятый 20 июня 2003 года Земельный кодекс Республики Казахстан (далее — ЗК РК). Ранее эти отношения регулировались Указом Президента РК, имеющим силу закона, от 22.12.95г.№ 2717 “О земле” и Законом РК от 24.01.01г. № 152-11 “О земле”.

Субъектами земельных правоотношений (постоянными, временными, первичными, вторичными, государственными, иностранными, национальными или негосударственными землепользователями) признаются физические и юридические лица, а также государства, являющиеся участниками земельных правоотношений и в силу этого имеющие права и несущие обязанности в данном правоотношении. Субъектом права государственной собственности на землю признана Республика Казахстан, а субъектами права частной собственности на земельные участки – граждане и негосударственные юридические лица. Земельным участком называется выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном ЗК РК за субъектами земельных правоотношений.

Согласно п.3 статьи 9 ЗК РК предоставление земельных участков из государственной собственности в частную производится на возмездной основе путем продажи единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа, за исключением следующих случаев, когда земельный участок предоставляется в собственность на безвозмездной основе:

1) гражданам Казахстана – собственникам жилых помещений как идеальная доля в объектах кондоминиумов;

2) гражданам Казахстана для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства в пределах установленных норм;

2-1) научным центрам с международным участием в порядке, установленном Правительством РК (Правила определения научных центров с международным участием для безвозмездного предоставления земельных участков в собственность утверждены постановлением Правительства РК от 2 ноября 2006 года № 1042);

3) в иных случаях, предусмотренных ЗК РК и законодательными актами РК (например, постановлением Правительства РК от 8 сентября 2003 года № 908 утвержден Перечень категорий работников, имеющих право на служебные земельные наделы).

Постановлением Правительства РК от 1 августа 2006 года № 726 (в редакции от 29.12.06г.) утверждены Правила предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Согласно этим Правилам земельные участки для этой цели должны предоставляться гражданам РК бесплатно в частную собственность в размере 0,10 гектара.

В соответствии со статьей 23 ЗК РК в частной собственности граждан РК могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

В частной собственности негосударственных юридических лиц РК могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением. Для этих же целей, за исключением предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, земельные участки могут находиться в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных негосударственных юридических лиц.

Следует учитывать и нормы постановления Правительства РК от 22 октября 2003года № 1071 “Об утверждении предельных (максимальных) размеров земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одного административного района (города), которые могут находиться на праве собственности у гражданина РК и его аффилированных лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также на праве временного землепользования у иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Земельные участки и право землепользования в виде государственных натурных грантов предоставляются инвесторам в соответствии с ЗК РК и законодательством РК об инвестициях.

Право собственности на земельный участок возникает на основе актов государственных органов, гражданско-правовых сделок и иных оснований, предусмотренных действующим законодательством, путем:

  1. предоставления права собственности;
  2. передачи права собственности;
  3. перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Постановлением Правительства РК от 6 июня 2006 года № 511 в качестве форм документов, удостоверяющих право на земельный участок, утверждены следующие:

  1. Акт на право частной собственности на земельный участок.
  2. Акт на право постоянного землепользования.
  3. Акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды).
  4. Акт на право временного безвозмездного землепользования.

Под правом частной собственности в этих документах признается право субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, а под правом землепользования – право владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно (постоянное землепользование) или в течение определенного срока (временное землепользование) на возмездной и (или) безвозмездной основе. Право землепользования является вещным правом и может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.

Предоставление права землепользования гражданам и юридическим лицам производится на основании решения соответствующего исполнительного органа в соответствии с его компетенцией или путем заключения договора аренды исполнительного органа с временными землепользователями. В частности, постановлением Правительства РК от 7 ноября 2006 года № 1063 утверждены Правила предоставления в аренду земельных участков на территории государственных национальных природных парков для осуществления регулируемого туризма и рекреации.

Если земельный участок предназначен для осуществления деятельности или совершения действий, требующих лицензии или заключения контракта на недропользование, то предоставление права на данный участок производится только после получения соответствующей лицензии или заключения контракта на недропользование.

Собственник земельного участка имеет право владения, пользования и распоряжения им по своему усмотрению (право совершать с ним, без изменения его целевого назначения, любые сделки, не запрещенные законодательными актами РК) без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено ЗК РК и иными законодательными актами РК.

При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, из гражданства Республики Казахстан, его право собственности подлежит в течение одного года отчуждению казахстанскому физическому или юридическому лицу или переоформлено в этот же срок в право, которое может принадлежать иностранному лицу.

При отчуждении земельного участка, находящегося в частной собственности или землепользовании, в связи с отчуждением зданий (строений, сооружений) лицу, которому отчуждаемое право на земельный участок не может принадлежать, оно должно быть переоформлено приобретателями в право, которое в соответствии с ЗК РК и иными законодательными актами РК может принадлежать такому лицу.

Статья 65 ЗК РК жестко устанавливает, что собственники земельных участков и иные землепользователи при использовании земельных участков обязаны:

— использовать землю в строгом соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании – в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды;

— применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиационной и экологической обстановки в результате осуществления ими хозяйственной и иной деятельности;

— осуществлять мероприятия по охране земель;

— своевременно вносить земельный налог и иные платежи за пользование земельным участком;

— соблюдать порядок пользования животным миром, природными ресурсами, обеспечивать охрану исторических и архитектурных памятников, находящихся на земельном участке;

— своевременно представлять в государственные органы необходимые сведения о состоянии и использовании земельного участка;

— не нарушать прав других собственников и землепользователей;

не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв, а также снятия плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи его другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;

— обеспечивать предоставление установленных ЗК РК сервитутов (прав ограниченного целевого пользования чужим земельным участком для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд).

Согласно п.2 статьи 81 ЗК РК изъятие, включая выкуп, земельного участка у собственника и права землепользования у землепользователя не допускается, кроме следующих случаев:

1) обращения взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя;

2) изъятия, включая выкуп, у частного собственника или землепользователя земельного участка для государственных надобностей;

3) принудительного изъятия у собственника или землепользователя земельного участка, не используемого в течение одного года (если более длительный срок не предусмотрен законодательством) по назначению или используемого с нарушением законодательства РК;

4) изъятия у собственника или землепользователя земельного участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равнозначного земельного участка;

5) конфискации (в судебном порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения).

При изъятии земельного участка у собственника и права землепользования у землепользователя право собственности и землепользования прекращается и земельный участок или право землепользования согласно статье 96 ЗК РК и статье 257 ГК РК оценивается по рыночной стоимости.

В случае стихийных бедствий, режима военного положения, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных чрезвычайных ситуациях земельный участок в интересах общества по решению местных исполнительных органов может быть временно изъят у собственника или землепользователя с возмещением ему убытков. Оценка, по которой собственнику или землепользователю компенсируются убытки, может быть оспорена в судебном порядке. При прекращении действия чрезвычайной ситуации земельный участок подлежит возврату собственника (землепользователю), который при наличии спора вправе требовать его возврата или возмещения его стоимости в судебном порядке.

На практике наиболее часто споры между владельцами земельных участков и местными исполнительными органами возникают при изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных надобностей, поэтому остановимся на его рассмотрении подробнее.

Земельный участок может быть изъят для государственных надобностей путем выкупа или предоставления с согласия собственника или землепользователя другого равноценного земельного участка. ЗК РК не раскрывает понятия “государственные надобности”, ограничиваясь тем, что в п.2 статьи 84 перечисляет следующие основания для проведения процедуры изъятия:

  1. международное обязательство;
  2. предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
  3. обнаружение под участком месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);
  4. строительство дорог, линий электропередач, связи и магистральных трубопроводов, а также других объектов, имеющих государственное значение, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
  5. снос аварийного и ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением);
  6. генеральные планы городов и иных населенных пунктов, схемы зонирования территории и иная утвержденная в установленном порядке градостроительная или землеустроительная документация.

Указанный перечень не является исчерпывающим, так как законодательными актами РК могут предусматриваться и другие основания.

Изъятие земельных участков для государственных надобностей у собственников и негосударственных землепользователей, если право землепользования ими выкуплено, осуществляется в порядке выкупа в соответствии с нормами ЗК РК, а в части, не урегулированной им, иными законодательными актами РК.

Согласно п.2 статьи 85 ЗК РК собственник земельного участка или негосударственный землепользователь должны быть не позднее чем за год до предстоящего выкупа участка письменно уведомлены об этом органом, принявшим такое решение, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Цена за выкупаемый земельный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником или с землепользователем. В п.2 статьи 87 ЗК РК определено, что при определении цены за выкупаемый земельный участок в нее включаются рыночная стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

По соглашению с собственником или землепользователем ему может быть предоставлен взамен выкупаемого другой земельный участок с зачетом стоимости выкупаемого участка или прав на него.

Если собственник или землепользователь не согласен с решением о выкупе у него земельного участка для государственных надобностей либо с ним не достигнуто соглашение о цене или других условиях выкупа, исполнительный орган, принявший решение о выкупе, может предъявить (по истечении года, но не позднее двух лет с даты направления уведомления о выкупе) в суд иск о принудительном выкупе земельного участка.

Изъятие земельного участка у государственного землепользователя для государственных надобностей производится на основании одностороннего решения исполнительного органа, осуществляющего изъятие. Такое решение может быть обжаловано в вышестоящий орган либо в судебном порядке, что приостанавливает его исполнение.

Учитывая многочисленность случаев подачи исков, связанных с изъятием земельных участков, Верховный суд РК 25 декабря 2006 года принял специальное нормативное постановление № 8 “О некоторых вопросах применения судами законодательства об изъятии земельных участков для государственных надобностей”.

Данным постановлениям судам предписано при подготовке дела к судебному разбирательству проверять наличие, а при необходимости предлагать сторонам представить в суд следующие письменные доказательства:

  1. решение местного исполнительного органа об изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей с приложением выписки из генерального плана города (населенного пункта) плана детальной планировки, схемы зонирования территории иной утвержденной в установленном порядке градостроительной или землеустроительной документации;
  2. письменное уведомление органа о принятом решении с указанием даты его направления собственнику, негосударственному землепользователю и отметкой о получении;
  3. договор приватизации, купли-продажи, дарения и (или) другие правоустанавливающие документы на право собственности или землепользования на земельный участок, домостроение, а также акт о принятии домостроения в эксплуатацию, технический паспорт, планы домостроения земельного участка, сведения правового кадастра о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  4. отчет об оценке либо иной документ, подтверждающий рыночную стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества, а также расчет о размере компенсации, включая все убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с изъятием (выкупом) земельного участка, а также убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду;
  5. документ, подтверждающий предложения местного исполнительного органа о предоставлении другого равноценного земельного участка, благоустроенного жилища.

Если при разбирательстве дела в суде будет установлено, что решение местного исполнительного органа об изъятии (выкупе) земельных участков не обусловлено государственными надобностями либо такое решение принято неуполномоченным органом (организацией, лицом), а также если оно не соответствует генеральному плану города (населенного пункта), суд отказывает в удовлетворении иска.

В постановлении особо подчеркивается, что при исследовании отчетов, письменных консультаций и других документов, связанных с оценочной деятельностью, судам следует проверять их на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка или права землепользования, домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке. При этом следует иметь в виду, что размер денежной компенсации за изымаемый земельный участок не может определяться исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают рыночную стоимость земельного участка, при определении которой следует руководствоваться статьей 2 Закона РК “Об оценочной деятельности в Республике Казахстан”.

Судам предложено иметь в виду, что наряду с земельным участком, плановыми строениями, многолетними зелеными насаждениями и другими объектами недвижимости также учитывается рыночная стоимость хозяйственно-бытовых пристроек и элементов благоустройства, на возведение которых согласно п.2 статьи 68 Закона РК “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан”не требуется разрешения местных исполнительных органов.

Если в представленных сторонами оценочных документах имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за изымаемое имущество, то судом может быть привлечен специалист в области оценочной деятельности для дачи письменных консультаций. В судебных актах должны быть указаны доводы, по которым суды принимают оценочный документ в качестве доказательства или отвергают его.

Очень важно и заключительное положение анализируемого постановления: в случае удовлетворения иска об изъятии путем выкупа земельного участка для государственных надобностей судам, в силу п.1 статьи 15 Закона РК “О жилищных отношениях”, следует в резолютивной части решения указывать, что вопрос об исполнении решения в части выселения собственника и сноса жилого дома должен решаться только после предоставления ему благоустроенного жилища или выплаты денежной компенсации.

Опубликовано в деловом еженедельнике \»Бизнес Путеводитель\»

comments powered by HyperComments

Новости партнеров

Загрузка...