Реальные права собственности – остов, а налоги — кровь экономики

О правах собственности и налогах на недвижимость

Период социалистической уравниловки и обезличивания физических лиц, как налогоплательщиков и собственников прав собственности, так и оценки этих прав собственности еще не прошел!

Виртуальные правила для виртуальных собственников

Речь пойдет о “Правилах определения стоимости объектов налогообложения физических лиц”, разработанных неизвестными специалистами и утвержденных Постановлением Правительства РК от 17 апреля 2002 г. № 447 (далее Правила).

Неизвестными их сделал Комитет регистрационной службы Министерства юстиции РК (далее Комитет), ответивший на мой запрос в 2002 году: “… Дополнительно сообщаем, разработчиками Правил являются специалисты Комитета регистрационной службы, имеющие опыт работы и соответствующее образование. Вашу просьбу указать фамилии людей, персонально завизировавших применение Правил или авторов и номера лицензий, считаем некорректной и не выражающей сути вопроса…”

А суть вопроса – фактическое банкротство местных бюджетов и, как следствие, приближение техногенной катастрофы ЖКХ больших и малых городов.

А суть вопроса – миллиарды тенге, не использованных местными администрациями в виде затрат на ремонт жилья и развитие инфраструктуры регионов.

В стране до настоящего времени не принята сама концепция налогообложения общенародной собственности – недвижимости, которая, в ходе приватизации и недавней легализации оказалась у физических лиц на правах собственности.

Какой собственности? Коллективной, личной, частной, общей, общей долевой, общей совместной или еще какой? Ответа нет и на вопросы: кто, кому, сколько и за что новые собственники должны платить этот налог?

Почему единая ставка налога и для тех, кто на свои личные средства создал недвижимость и для тех, кто приватизировал её у государства? Почему недвижимость ежегодно стареет, а налоги растут? И много еще подобных вопросов не решены.

Прошло пять лет действия этих Правил, а вакуум в теории и в правах остался.

Почему я вновь обращаю на это внимание Правительства?

Потому, что ещё в марте 2001 года трем уполномоченным министерствам был представлен для рассмотрения и применения в разработке нормативных документов, в области оценки вариант концепции: “Основы теории разгосударствления общенародной собственности и оценочной деятельности в переходный период к рыночным отношениям”. На основе концепции предлагалось провести тендер и приобрести согласно лицензионному договору методику — “Единую базу данных по определению в текущих ценах стоимости ценности недвижимости, принадлежащей физическим лицам…с целью налогообложения в условиях переходного периода”.

Президенту и Правительству в 2001 году предлагалось создать Комитет по налоговой политике и оценочной деятельности с прямым подчинением Президенту. Видимо, и тогда и сейчас руководству страны не нужно, чтобы в стране появился единый методический и координирующий оценочную деятельность орган. Государственный орган (а не разношерстные и саморегулируемые организации), который обязан использовать и привлекать потенциал отечественных юристов, экономистов и оценщиков в деле продвижения вперед научной мысли в области оценки. В моем понимании, все эти годы блокируется развитие отечественного варианта развития науки об оценке прав личной собственности на часть общенародной собственности.

Из-за этого, мы остаемся в теоретическом тупике, остановившись в развитии на этапе первичного накопления капитала, слепо исполняя “бескорыстные” советы западных консультантов в области оценки. Без теории переходного периода, нет ни практики, ни реального движения по созданию новых экономических отношений.

Действующие Правила – это, по моему мнению, худший вариант “Временных правил …” действовавших с сентября 1999 года. Они не только юридически и экономически необоснованны, но и социально взрывоопасны, т.к. в их основе западная теория “массовой оценки” и “кабинетный” метод на основе архивных данных.

Другими словами, что там фактически построено, сколько чего и у кого есть, в каком фактическом состоянии — это не важно, “оценку” сделают по документации из архива.

Налогоплательщики реальные – налоги виртуальные

Невозможно реально реформировать экономику государства без участия самого населения, т.к. каждый из нас одновременно и продавец и покупатель своих личных прав собственности.

Каждый собственник — налогоплательщик должен осознанно платить налоги в текущих ценах только от стоимости того, чем он лично владеет либо пользуется, в соответствии с зарегистрированным правом.

Фактически же существующая экономическая политика направлена на то, чтобы замаскировать (или скрыть) от налогоплательщиков основы самой системы налогообложения.

Каждый гражданин страны, от грудного ребенка до пенсионера, является по праву либо владельцем права пользования объектами общенародной и государственной собственности, либо владельцем права распоряжаться, т.е. владельцем самой собственности (недвижимости) в ее натуральном, физическом виде!

Налогообложение в смешанной экономике, тем более в экономике переходного периода к смешанной форме производства строго персонифицированный процесс. Что имею в личной собственности, за то и плачу на основе фактического пересчета стоимости ценности в текущие цены после ежегодной инвентаризации. С одной стороны, “кабинетный метод” и скопированная западная теория “массовой оценки” может дать только усредненное предположение или мнение о стоимости. С другой стороны, конкретный собственник обязан платить налог только за свою личную собственность, а не за аналогичную? Вот основа виртуального налогообложения!

Действующие Правила весь комплекс объектов недвижимости, различных как по назначению, ценности (полезности), так и по праву собственности на них, “объединили” в одну обезличенную “налоговую массу”.

В этой “налоговой массе”:

1. И владельцы права на право распоряжения, т.е. владельцы самой недвижимости в ее натуральном, физическом виде (объекты, созданные на личные средства).

2. И владельцы права на право пользования внутренним объемом недвижимости (объекты, приватизированные из государственного и ведомственных фондов).

В Правилах все обезличены и уравнены в правах собственности!

3. “базовая” стоимость квадратного метра общей площади помещений имеет одно (!) значение в 13 (!) городах страны.

Фактически двух одинаковых по ценности объектов недвижимости (многоквартирных домов, частных домостроений и пр.) нет порой даже на одной улице. Правила “уравняли” целые регионы и города! Другими словами, стоимость квадратного метра в 40-летней “хрущевке” и в современном коттедже имеет одно виртуальное значение!

4. стоимость гаража стала меньше стоимости сарая!

5. стоимость дачи приравнивается к стоимости сарая и пр.

6. введен “административный” термин – стоимость от вида населенного пункта!

А почему не от социального или национального состава населения в них? И прочая уравниловка и популизм!

Виртуальные права – виртуальная защита

Власти, видимо, не планируют создания в стране института реальной личной собственности на недвижимость. Не планируется внесение изменений в Гражданский Кодекс РК (Глава 8 “Право собственности”). Видимо, потому, что иметь “частных собственников” выгоднее, чем государству брать обязательства по реальной защите личной собственности конкретных собственников недвижимости.

Если бы государство в будущем планировало взять на себя функции гаранта неприкосновенности личной собственности граждан, то в данных Правилах это было бы отражено. Увы, и современное государство – виртуальное в вопросах прав на собственность. Все функции присвоены чиновниками (физическими лицами), которые управляют другими физическими лицами (народом), используя вакуум в теории права собственности на недвижимость и эффект “Триады правомочий собственника” (статья 188 ГК РК) образца 1832 года.

Гражданское общество реально знает: где, сколько, в каком физическом состоянии находится собственность каждого гражданина – собственника и налогооблагаемую стоимость в текущих ценах этой собственности. Это прямая обязанность государства. Пока нет ни того, ни другого. В любом городе сегодня находятся сотни объектов недвижимости, которых нет ни на картах, ни в архивах центров по недвижимости, не говоря уже об учете собственников!

Всеобщая инвентаризация не проведена, нет современных карт, единого кадастра. Нет самого понимания, почему деньги и движимое имущество в личной, а недвижимость в частной собственности? Куда мы идем, кому, за сколько и главное что продано, а что приватизировано, легализовано или акционировано из общенародной недвижимости?

Что сделано? Всеобщую инвентаризацию недвижимости и прав на неё, подменили скоростной легализацией имущества, которую опять явочным (!) порядком “предложили” осуществить самим нанимателям и пользователям. Нонсенс!

На очереди создание саморегулируемых организаций оценщиков. Опять все в закрытом режиме, по советам все тех же анонимных специалистов, как и пять лет тому назад. Пришло время открытого обсуждения этих вопросов в среде профессионалов. Почему во всем мы должны винить Правительство или Президента? Профессионалы должны апеллировать к конкретным, а не к анонимным специалистам.

Этот вопрос сейчас, в период сомнительных легализаций, захвата земли, сноса недвижимости и выплат компенсаций “собственникам” по “рыночной” цене, стал ещё более актуальным и уже взрывоопасным.

Вопрос личной собственности на недвижимость и ее реальная охрана государством — это основной экономический рычаг и стимул для собственников вкладывать личные деньги в свою личную собственность. Только личная материальная заинтересованность каждого гражданина-собственника, реальная защита законом этой собственности является основой реальных отношений в сообществе этих собственников. Для них государство – это их экономическое пространство, т.к. его часть в их личной собственности. Вот основа паритета интересов отдельного гражданина и всего сообщества граждан – государства! А что у нас?

Реальное налогообложение и собственники

В Оценочной Практике переходного периода оценка ценности общенародной недвижимости с целью налогообложения проводится только (!) с применением затратного метода оценки на основе данных ежегодной инвентаризации. Только данный метод позволяет налогооблагаемую стоимость зданий и сооружений отделить от налогооблагаемой стоимости земельного участка, с которым они связаны неразрывно. Причем налогообложению подлежит только остаточная стоимость ценности, которая уменьшается из-за естественного старения любой недвижимости, т.е. налоги на недвижимость имеют тенденцию к ежегодному уменьшению, по мере старения актива.

К сведению Правительства и “авторов” Правил, в переходном периоде налогообложение проявляется в двух формах:

А. Оценка недвижимости, приватизированной или легализованной из государственного и ведомственного жилищных фондов, т.е. созданной не только на средства тех, кто ею пользуется (частная собственность) — оценка с целью подоходного налогообложения.

Право на право пользования недвижимостью рассматривается как дополнительный доход, появившийся в ходе приватизации у частных собственников; (во владении — право пользования внутренним объемом зданий и помещений).

Б. Оценка недвижимости, созданной на личные средства физических лиц и являющихся владельцами самой недвижимости в ее натуральном, физическом виде (личная собственность), – оценка с целью поимущественного налогообложения (во владении — сам объект недвижимого имущества).

Налогообложение — строго персонифицированный, дифференцированный, социально – ориентированный процесс определения величины платы государству:

При подоходном налогообложении – ежегодная компенсация и государству и его гражданам затрат по созданию приватизированной недвижимости. Это одна из форм реального выкупа недвижимости в личную собственность, с рассрочкой по годам. Расчет: От остаточной, налогооблагаемой (выкупной) стоимости ценности (создания) в текущих (рыночных) ценах. (например – от 0,1% до 0,5% в год).

При поимущественном налогообложении – ежегодная плата только государству (местным бюджетам) за гарантию неприкосновенности права личной собственности (владения) самим объектом недвижимости.

Расчет: От текущей рыночной стоимости (например — 1% в год).

Оценщик — это юрист и экономист в одном лице.

В моем понимании, одни юристы не смогут навести порядок ни в регистрации прав собственности, ни определиться с самим понятием собственника полных прав собственности на недвижимость, ни инициировать внесение изменений в Гражданский кодекс и Конституцию РК.

Это под силу только новому направлению научной деятельности – оценки общенародной и государственной собственности.

Данная деятельность начала развиваться только с 1995 года на стыке трех направлений научной мысли. Социологии (социальная ориентация), юриспруденции (законность и расшифровка понятий права на право пользоваться и права на право владеть недвижимостью) и экономики (механизмы выкупа в личную собственность и обоснованность величины налогов за право владения или пользования недвижимостью).

Оценочная деятельность как в переходном периоде к рыночным отношениям, так и в будущем сообществе со смешанной формой производства, должна состоять из двух самостоятельных направлений (частей): оценки частной собственности (основы государственного сектора экономики) и оценки личной собственности (основы не государственного сектора экономики).

Если штатные или анонимные консультанты правительства и через 16 лет продолжают путать базовые понятия частной и личной собственности относительно объектов недвижимости, то это уже не столько их заблуждение, сколько выполнение заказа. Все эти годы они продавливают в законодательство наших стран ксерокопии западных теорий “рыночной” стоимости, “массовых оценок” и международных стандартов в оценке и бухгалтерском учете обезличенного имущества — “налоговой массы”.

Пропаганда мифов, что у нас в стране созданы: рыночная экономика, кругом рыночная стоимость, свободные и конкурентные рынки первичного и вторичного жилья, эффективное акционирование, фондовый рынок и пр. удел докторов и кандидатов, создавших всевозможные ассоциации оценщиков, аудиторов, бухгалтеров, риелторов и т.д. Это их бизнес и личное право. Реальный рынок недвижимости – основа функционирования всех остальных рынков.

Для политиков мечта – порой сильнее доводов разума и этого им не запретишь.

Увы, учиться на собственных ошибках и признавать их – удел сильных личностей.

Оценка общенародной недвижимости – сфера государственных оценщиков!

Вопросы собственности и налогообложения этой собственности (недвижимости) – это вопросы особой государственной важности, т.к., с одной стороны, затрагиваются личные имущественные интересы и права всего населения как собственников – налогоплательщиков, а с другой стороны, учитывается и оценивается значительная часть национального богатства страны – недвижимость физических лиц.

Это не только частные домостроения, квартиры, гаражи и дачи, это относится и к приватизированным и легализированным объектам общенародной недвижимости (от детских садов до заводов) которые только юридически числятся на правах собственности юридических лиц (ТОО, АО, ОАО и т.д), а фактически они в частной собственности конкретных физических лиц — учредителей.

Оценочная деятельность, согласно законодательству, предпринимательская деятельность и должна осуществляться в конкурентной и профессиональной среде. Но, как было обосновано выше, оценка личной и частной собственности – две разных сферы деятельности оценщиков.

Налоговую политику регионов должны определять государственные оценщики (или налоговые оценщики) совместно с депутатами местных маслихатов, которые реально представляют интересы своих избирателей, собственников – налогоплательщиков. Только депутаты в регионах должны утверждать: методику расчетов по налогообложению недвижимости в своем регионе, количество местных налогов, их размеры, льготы по категориям населения и реально контролировать их сбор. Основа реальных бюджетов местного самоуправления – реальные налоги с частных и личных собственников недвижимости.

От налогов на недвижимость зависит будущая стратегия самодостаточности многих регионов страны. Налог на недвижимость физических и юридических лиц, один из пяти основных и экономически обоснованных налогов. Недвижимость нельзя скрыть, быстро уничтожить и продать. Недвижимость – основа любого бизнеса.

Надеюсь, что Правительство все-таки приступит к реальному формированию института личной собственности на недвижимость и изменит ту парадоксальную и губительную для экономики ситуацию, когда неизвестные юристы и специалисты будут монопольно определять бюджетную, а значит, экономическую политику регионов, доводя ситуацию с собственниками на недвижимость и налогами до полного абсурда. Сейчас доходы от вытрезвителей порою больше чем налоги на недвижимость физических лиц!

Только Государственному Комитету по оценочной деятельности и налоговой политике с прямым подчинением Президенту, по плечу решение вопросов по сохранению национального богатства – общенародной недвижимости и реальной защиты прав частной и личной собственности конкретных граждан на недвижимость.

Необходимо отменить данные Правила, как научно необоснованные. Объявить государственный тендер среди профессионалов по разработке концепции налогообложения и единой методики оценки приватизированной и легализованной общенародной собственности (недвижимости). В 2002 году мои предложения и методика были отвергнуты. Надеюсь, что головокружение от успехов в сфере прав собственности, их оценки и продажи этих прав собственности уже прошло?

Это новые правила экономического взаимодействия субъектов прав собственности, а не популизм в виде национализаций, экспроприаций или раздачи собственности всем поровну. Это фундамент создания гражданского общества.

В оценке и аудите личной собственности: частные домостроения, заводы, фабрики и прочие объекты недвижимости, созданные на личные средства физических и юридических лиц возможна полная конкуренция деятельности саморегулируемых организаций и применение международных стандартов оценки. Это будет реальный не государственный сектор экономики. Почему будет, потому что с правами собственности на участки земли, ещё много вопросов. Решение земельного вопроса возможно только экономически и только при создании реальных институтов оценки частной и личной собственности (недвижимости) физических лиц.

Анонимные консультанты советуют Казахстану быстрее “узаконить” частную собственность, как личную через её оценку и аудит по западным стандартам и методикам.

Другими словами, оценку недвижимости находящейся в частной (право пользования) собственности обязано контролировать государство! Почему?

Первое. Право частной собственности на государственную собственность (земля, её недра, флора и фауна) не отчуждаемо у собственника этого права, пока он является гражданином страны согласно паспорту.

При смене гражданства собственник теряет это право.

Второе. Право частной собственности на часть общенародной собственности (владение правом пользования внутренним объемом), т.е. приватизированная или легализованная недвижимость не отчуждаема самим собственником этого права (продажа, обмен, аренда, ипотека и пр.) до полного выкупа им у коллективных владельцев их личных прав собственности, в свою – личную собственность.

По наследству передается только выкупленная доля права личной собственности.

Третье: Право личной собственности на саму собственность — недвижимость (владение недвижимостью в натуральном и физическом виде) т.е. реально выкупленная или созданная на личные средства отчуждаема самим собственником этого права только при его добровольном и письменном отказе от своей доли личных прав.

Данное право бессрочно и переходит по праву наследования, независимо от гражданства собственника и наследника этого права.

Кто из коллективных собственников отказался от своих личных прав собственности в обмен на потенциальное право собственности — деньги?

Так что, в моем понимании, остов современной экономики пока состоит из виртуальных налогоплательщиков с частной собственностью, а кровь — из зеленой жидкости, оставшейся от промывания бумажных нефтедолларов.

Кого обманываем? Самих себя и детей.

Новости партнеров

Загрузка...