Органы управления кондоминиумом: КСК или ОО

Почему не подходит КСК и каковы преимущества ОО “Общество защиты потребителей ЖК” как органа управления домом?

На данном этапе развития жилищной реформы, когда КСК не справились с задачами сохранения жилого фонда и обеспечения качественного обслуживания, сопровождающихся массовым недовольством жителей на нарушение прав собственников со стороны КСК — наиболее подходящей формой, как орган управления каждым отдельным домом, востребовано ОО “Общество защиты потребителей отдельного ЖК”, являющегося также оптимальной формой и для подачи беспошлинных исков на любую сумму при защите в судах нарушенных прав собственников застройщиками, монополистами и др. сервисными организациями.

Ведь общее собрание собственников помещений, как высший орган управления по уставу любого КСК — это и есть, по сути — естественное “общественное объединение” жителей, собравшихся для организации управления и обслуживания собственного дома.

Возможно и поэтому, такое же естественное объединение жителей, подобные нашим ОО, похоже, названы и в России в форме “товарищество собственников жилья” (ТСЖ), а не кооперативов (КСК). То есть с более высоким, чем кооперативы, общественным статусом — некоммерческие объединения жителей и тоже с соответствующими налоговыми льготами.

В то же время, при всей разнице общественного статуса кооперативов и ОО, назначение у них одно: они должны были стать только органами управления домов. Но на практике, жители, привыкшие к аббревиатуре КСК, ошибочно считают, что это единственная законная структура. Поэтому вновь и вновь воссоздают её и в новых домах, не анализируя или забыв, что ни юридически (не стали защитниками), ни практически эти, севшие на шею своих же учредителей, КСК не оправдали надежд ни государства, ни жителей.

Кооператив уже по названию подразумевает форму потребительской кооперации, в который собственники должны были входить со своим паем, т.е. внести в Уставный фонд КСК свою квартиру и долю в общем имуществе дома, являющихся по Закону частью кондоминиума. Это нереально и потому это юридически не было оформлено и не произошло, а созданные сверху КСК получились в форме производственных кооперативов, объединив в себе управленческие и производственные функции по технологическому обслуживанию, с собственным штатом и оборудованием. И пошло-поехало… до пени, штрафов, матов. Функции сбора взносов, исполнения, контроля и оплаты работ также оказались у администрации КСК, что привело к ее монополии по оказанию услуг жителям и постоянному повышению тарифов на содержание домов.

Но привычка наступать на “старые грабли” у нас неистребима. Люди полагают, что ОО не имеет прав исполнять функции КСК. Почему? Оба — юридические лица и имеют все соответствующие права. Вот только в части защиты прав жителей и в целом дома-кондоминиума — намного больше прав у “Общества защиты потребителей”, так как они дополнительно находятся под юрисдикцией Законов РК “О защите прав потребителей”, “Об общественных объединениях”, Конституции РК и др.

Более того, в Постановлении Правительства РК № 553 от 15 июня 2006 г. “Программа развития ЖКС на 2006-2008гг” ясно сказано, что органом управления кондоминиумом должно быть некоммерческое юридическое лицо, каковым и является форма ОО. В отличие от понятий кооператив (КСК, ПК), в смысле которого уже заложена коммерция, чем и пользуются “ушлые” председатели КСК.

А чтобы обеспечить плавный переход к предложенным Правительством РК изменениям в ЖКС, можно — “раздать всем сестрам по серьгам”, и эта управленческая задача с КСК и ОО решается легко. Каждый отдельный дом в существующих сегодня КСК регистрирует своё ОО “Общество защиты потребителей ЖК (№ дома)” и становится органом управления одного кондоминиума, а старый КСК — заключает с управляющим каждого дома договор на сервисное обслуживание, только уже на условиях жителей.

Кстати, для регистрации КСК требуется наличие регистрации кондоминиума, невозможного без технической документации на дом, которой нет или специально не отдают, и 100% соглашения собственников о расчёте долей в общем имуществе. Без чего можно обойтись при регистрации ОО. Достаточно наличие инициативной группы не менее 10 человек. А потом уже, коллективный “адвокат” Вашего дома в лице Общества займётся регистрацией кондоминиума, земельного участка, проведением тендеров на обслуживание и решением других проблем с застройщиками, монополистами и т. д.

Управление и бюджет дома – передать ОО, а исполнение и получение оплаты по факту – остаётся КСК, который может преобразоваться в ТОО, ИП, ПК и др.

В итоге все довольны: жители — восстанавливают управление и контроль над собственным домом, всеми помещениями и придомовой территорией; над расходом своих денег, которыми оплачивается работа подрядчиков (КСК, ТОО) только за фактически выполненные работы и, более того, ещё получают возможность делать “заначку” из остающихся денег — на капремонт и др. “капризы” по улучшению комфортности и безопасности бытия.

Бывшие КСК, ставшие ТОО, ИП — избавляются от сегодняшних забот и скандалов с жителями по сбору взносов, разносного “ковра” акиматов, при этом получают возможность зарабатывать, сколько захотят и смогут, выполняя все “капризы” и дополнительные заказы жителей.

Государство, в лице акиматов, МИиТ и т.п.:

избавляется от нескончаемого потока жалоб жителей на “деятельность” КСК;

— появится конкурентная среда между подрядчиками МБ (мелкий бизнес) по обслуживанию домов, что приведёт к снижению цен на их услуги;

— расширится количество официально договорных субъектов МБ, что приведет к увеличению налогооблагаемой базы;

— при оплате “по факту” произойдёт расширение ассортимента жилищных и бытовых услуг для жителей, что приведёт к созданию новых рабочих мест;

— обеспечится плавный переток безработных из строительства и других отраслей в сферу ЖКХ для получения может среднего, но гарантированного заработка.

При желании, государство могло бы получить практически саморегулирующийся рынок громадной и социально-значимой отрасли ЖКХ республики, что является мечтой, смеем надеяться, любого правительства рыночной экономики.

И это немало, особенно в условиях кризиса, если упорядочить сферу ЖКХ с помощью предлагаемых мер и активным участием государства и НПО.

Но при самотёке жилищной реформы есть опасность, что мы зачастую наблюдаем на практике: инициативные группы жителей домов, став органом управления, превращаются, по сути, в те же старые КСК. Кто-то создает ТОО, кто-то ИП – но все оставляют себе обе функции: сбора жилищных взносов и исполнения работ в одних руках. Потому что — это выгодно, оплачивать самому себе за самим же выполненные работы. Вопрос — сколько? Ответ – сколько хочу. Отсюда и жалобы.

Так как правая рука выдает левой руке, а хозяин один. Поэтому любой контроль по старой схеме: “жители – КСК” — будет малоэффективным, а зачастую – бесполезным.

Более эффективна, как и везде, классика: жители – юридическое ОО жителей – подрядчики (ТОО, ИП, ПК или старый КСК, если его перерегистрировать как “кооператив собственников кондоминиумов” по соглашению управдомов компактного квартала).

Именно поэтому необходимо переходить на разделение функций: управления и исполнения, по применяемой всюду в мире классической схеме “заказчик — подрядчик”. Эта схема с успехом применяется в жилищно-коммунальной сфере по всей Европе, США, Канаде и др. (www.tsg.ru Международной опыт управления недвижимостью).

А мы пока все цепляемся за уже отжившие структуры ДУ, КСК — в силу, может быть, ментальной нерешительности и боязни неизведанного.

Весь мир сейчас ищет новые формы управления.… И нам пора.

Новости партнеров

Загрузка...