Жилье раздора

Рынок недвижимости в Казахстане продолжает оставаться мертвым

На Бога надейся, сам не плошай, гласит народная мудрость. Объединение “Оставим народу жилье” давно перестало надеяться на милость властей и ожесточенно требует от банков и госорганов разрешения проблем, связанных с ипотекой. В свое время в пику эйфории на рынке недвижимости банки предлагали ипотечное кредитование казалось бы по приемлемым ценам, тогда как на поверку выяснилось, что проценты по кредитам гораздо выше. Обмануты были и те казахстанцы, которые поверили стройкомпаниям: вложившись в строительство жилья, сегодня они остались ни с чем. А точнее с теми же процентами по ипотечному кредитованию за жилье, которого нет.

Доллары, доллары, доллары. Заманили отечественные банки своей доступностью. После этого задумаешься, что имели в виду американцы, когда на “зеленой” купюре написали In God We Trust (В Бога Мы Верим)?

Объединение “Оставим народу жилье” не первый месяц отстаивает свои права. В феврале этого года их проблему попытались решить акимат Алматы, некоторые коммерческие банки за столом переговоров. Требование дольщиков – отсрочка по выплате кредитов на 2 года и снижение ставки по ипотечному кредиту – до 5 процентов. Накаленных до предела дольщиков только осадили. Как заявил замакима города Серик Сейдуманов, “требовать каникул на 2-3 года – так не пойдет. Ультиматумы не решат проблемы, они только загоняют их в тупик”. В свою очередь представитель Банка ЦентрКредит сообщил, что банкиры не могут дать отсрочку, другое дело, людям надо использовать любую отсрочку, которую дает банк и платит, что называется по счетам.

А что еще остается банкам? С одной стороны куча невозвратных кредитов, с другой – не менее большая куча залогового имущества. Между прочим, им тоже надо гасить кредиты, полученные заграницей. А раз о безвыходности говорит официальное лицо, значит на самом деле ситуация в полной, простите, в плачевном состоянии.

На минувшей неделе на встрече с представителями общественного движения “Оставим народу жилье” председатель Агентства по финансовому надзору (АФН) Елена Бахмутова прямо заявила: “Я не имею права обязать банки наложить мораторий на залоговое обеспечение. Тогда и депозиторы должны взять обязательства, что они не будут требовать начисления вознаграждения по депозитам, и не будут снимать депозиты. В случае наложения моратория пострадают депозиторы. Но если это делает сам банк, осознавая свою ответственность, то, по сути, эти убытки разделяют с заемщиками акционеры банка”.

Дело в том, что на этой встрече член общественного объединения Эльмира Искакова озвучила требования обманутых дольщиков, предполагающих среди прочего приостановление действий инструкций и правил, заставляющих банки изымать залоговое жилье граждан.

Сегодня трудно говорить о количестве залогового имущества (недвижимости), находящегося в банках Казахстана. Есть только относительные данные. В сентябре 2007 года в совокупном ссудном портфеле банков на долю ипотечных займов, выданных под залог недвижимости, приходилось 34,6%. А в кредитном портфеле банков второго уровня на долю ипотечных жилищных займов приходилось 7,3%. Сегодня картина изменилась, думаю, незначительно, — рассказывает Интернет-газете “Зона.КЗ” экономист, руководитель Группы по проведению макроэкономических проектов Олжас Худайбергенов.

Интересно, что может случиться на рынке жилья, если банки начнут массовый выброс на рынок залогового имущества? Тем более, что большая часть казахстанцев сегодня не в состоянии погашать свои ипотечные кредиты. По словам эксперта, в случае массового выброса на рынок и не согласованных действий банков как крупных игроков, цена на недвижимость упадет на 20-30% только в течение одного месяца. Вместе с тем, г-н Худайбергенов сомневается в том, что какой-либо банк пойдет на это. Ведь если банки продадут жилье даже по текущим ценам, у них все равно будут убытки. Естественно, в случае массового выброса эти убытки вырастут в разы. Так что, цены на жилье продолжат снижаться больше из-за объективных экономических обстоятельств, нежели по причине чьих-то панических действий.

В принципе, цена на недвижимость в Алматы упала на 60% с $3600 за 1 кв.м. в июле 2007 года до $1500 за 1 кв.м. сегодня. Однако спекулятивная составляющая еще осталась, а без нее ценовое дно находится на уровне $700-800 за 1 кв.м., — говорит Олжас Худайбергенов. — В плане регулирования цен государство обязано не допускать резких ценовых колебаний, как вверх, так и вниз. То есть в период роста государство должно было предусмотреть антиспекулятивные меры, чтобы цены на недвижимость не росли так быстро. Теперь же государство должно способствовать мягкой “посадке” цен, то есть предотвращать любую панику. Цена должна дойти до дна плавно, иначе это приведет к дополнительным негативным последствиям, которые никому не нужны.

Казахстанский экономист считает, что исходя из этого государство (в данном случае в лице АФН) не должно заставлять банки реализовывать залоги. А если бы эти инструкции (о которых выше говорила г-жа Бахмутова) были бы, это привело бы к ухудшению ситуации. Вместе с тем Олжас Худайбергенов прогнозирует, что рынок недвижимости можно спасти, если разработать 2 механизма.

Первый должен предполагать списание части долга нынешних заемщиков, имеющих только одну квартиру, до уровня, когда он сможет выплачивать оставшуюся часть. Естественно, это не должно действовать в отношении спекулянтов, накупивших несколько квартир. А второй должен предполагать создание здорового долгосрочного спроса. Чтобы создать его нужно влить огромные средства на рынок, что легче всего сделать за счет масштабной долгосрочной жилищной программы, ориентированной на всех, в том числе на тех, у кого нет денег, — пояснил руководитель Группы по проведению макроэкономических исследований.

Остается только задаться вопросом, за счет каких средств можно будет оживить рынок, как ранее предполагалось, этот вопрос можно решить за счет созданного в прошлом году Фонда стрессовых активов (ФСА).

Одно из наших требований – создание Стрессфонда. Государством выделяются деньги для выкупа проблемных кредитов, которые сегодня не могут платить люди. По нашей информации правительством выделено 52 млрд тенге. Нам обещают, что фонд начнет работать до конца года. Но проблема в том, что никто не знает, как он будет работать, — заявил еще в ноябре прошлого года Николай Комаров, лидер движения “Оставим народу жилье”.

Напомним, что 13 октября президент РК на заседании правительства распорядился ускорить процесс создания Фонда стрессовых активов, капитал которого за счет средств республиканского бюджета 2008-2009 годов должен составить не менее миллиарда долларов. Предполагалось, что ФСА будет выкупать долгосрочные займы, прежде всего, обеспеченные недвижимостью.

Сегодня нас также волнует использование средств фонда стрессовых активов. Это 122 млрд. тенге. Фонд частично создан. Правительством не выработаны механизмы его функционирования, а также механизмы закупа проблемных кредитов у банков второго уровня, – это заявление председателя Счетного комитета Омархана Оксикбаева прозвучало уже в начале апреля. То есть с тех пор ничего толком не было сделано.

И не будет сделано, если брать во внимание мнение министра финансов Болата Жамишева, высказанное в начале этой недели. Он вообще посчитал нецелесообразным тратить деньги ФСА (который, кстати, входит в состав фонда национального благосостояния “Самрук-Казына”).

Правительство, инициируя создание ФСА, на тот момент не ориентировалось на то, что будет заходить в капитал системообразующих банков. Концепция фонда направлена была на реагирование на ситуации, связанные с ухудшением качества ссудного портфеля банков. Зайдя в уставный капитал банков, правительство столкнулось с ситуацией, когда возник риск возможности неэффективного использования средств ФСА. Основная задача ФСА – это выкупать “плохие” активы по рыночной стоимости. После того, как правительство стало акционером банков, говорить о том, что оно в состоянии будет по справедливой стоимости купить какие-либо активы – вообще передергивание всего, что говорилось здесь в парламенте, когда обсуждалась задача по созданию ФСА, — заявил министр. При этом он сообщил, что правительство не расходует выделенные на капитализацию ФСА 70 млрд тенге и добавил, что тратить эти деньги на выкуп проблемных активов комбанков было бы неэффективно.

А тем временем в микрорайоне “Карасу” Алатауского района Алматы, как сегодня сообщили в РОО “Шанырак”, намечался снос домов. Среди жителей этого района есть и представители “Оставим народу жилье”. Отсюда и вывод, что как бы не бились простые казахстанцы за свои права, люди, наделенные властью, их просто не видят из окон своих тонированных авто и не слышат из своих глухих кабинетов.

comments powered by HyperComments

Новости партнеров

Загрузка...