Беспощадная казахская ипотека

Когда-то я сравнивал для российского экономического журнала условия ипотечного кредитования в РФ и США. Подробно, со всеми процентами, сроками, ценами на недвижимость, средними зарплатами по стране. Картина получилась суровая. Оказалось, что американский моргидж со всеми его тяготами (долг отдавать никогда не радостно, особенно если он растянут на 30 лет), по сравнению с русской ипотекой это как ленивая прогулка в парке против восхождения на семитысячник.

У них, у американцев, и кризис-то в ипотечной сфере случился оттого, что не только богачи, но и весь средний класс (он составляет в США примерно 60 процентов населения) уже обзавелся просторной благоустроенной недвижимостью. Однако американская строительная индустрия не заинтересована была снижать обороты. Новые дома все строились и строились, и банки тоже хотели выдавать все новые кредиты. Вот и стали они агитировать за ипотеку самый нижний по доходам слой соотечественников, многодетных афроамериканцев и переселенцев из Мексики.

Им тоже начали давать кредиты: под 6-7 процентов годовых. Это самая высокая ставка в США, для ненадежных заемщиков. Ее так неофициально и называют: “мексиканский процент”. Для надежных заемщиков ставка составляет 3-4,5 процента. Стандартный срок американского ипотечного кредита, как я уже упомянул, 30 лет. Цены на недвижимость в разных районах США серьезно отличаются, но в большинстве штатов скромный по американским меркам дом в 100 квадратных метров можно купить, если платите всю сумму сразу, за 130–150 тысяч долларов. А средняя зарплата в США – 3,6 тысячи долларов в месяц. Средний ежемесячный доход домохозяйства (то есть семьи) – в районе 5,5 тысячи долларов.

И вот “ипотека для самых бедных” дала в США сбой. Многим американцам с невысоким по тамошним меркам ежемесячным доходом в 2000–2500 долларов на семью показалось, что выкладывать 400–700 баксов за ипотеку – это чересчур. Они подумали, подумали и решили от нее отказаться. Объявили банкирам: забирайте ваш дом обратно. Тем более, что зверских штрафных санкций в подобных случаях законодательство США не предусматривает, это российское и казахстанское изобретение.

И когда таких “возвращенцев”, не выдержавших кредитных трудностей, стало очень много, у банков США начались серьезные проблемы с ликвидностью. Это и послужило причиной американского ипотечного кризиса, качнувшего несколько лет назад всю мировую финансовую систему.

В России и Казахстане народ гораздо более жилистый. Американцы паникуют там, где для нашего человека трудности еще не начинались. Русская и казахская ипотека — это спорт выносливых худых альпинистов, людей с изможденными обветренными лицами. У бедняков США уже кончается терпение, их покидает воля, и от нехватки кислорода парни поворачивают назад, а русская и казахская ипотека здесь еще и не ночевала. Она вся начинается выше, где, по мнению изнеженных американцев, вообще не бывает жизни, а только лежат вечные снега Килиманджаро и дохлые леопарды.

Вот, смотрите сами. По данным Агентства по статистике РК среднедушевой номинальный денежный доход в Казахстане составлял в 2011 году 45,4 тысячи тенге или 305 долларов США в месяц. Средний размер домохозяйства у вас – 3,5 человека. Стало быть, общий доход на среднюю казахстанскую семью — 160 тысяч тенге или 1070 долларов в месяц. А средняя зарплата, по данным того же агентства, 90 тысяч тенге или чуть больше 600 долларов.

При этом “средняя зарплата” в Казахстане и в России – она, как бы это сказать, со смещенным центром тяжести. Данная цифра не “промеряет середину”, а всего лишь дает некую условную величину, которая получается, если, грубо говоря, взять одного Машкевича и сто тысяч уборщиц, виртуально сложить их доходы и разделить на 100001. В среднем получится как раз 45,4 тысячи тенге на брата и сестру.

Чтобы действительно установить, сколько денег зарабатывает человек, в одну сторону от которого 50 процентов сограждан получают больше, а в другую – 50 процентов меньше, используется понятие “медианная зарплата”. Но у вас такие вычисления как-то не приняты.

Однако и с хитрыми “средними” цифрами ипотечный расклад в Казахстане получается еще более суровым, чем в России. Ставки по жилищным кредитам в РК находятся в районе 12-13,5 процента. Тут опять надо сделать оговорку: это не полная цена кредита. Как правило, заявленная банком цифра не учитывает всех комиссий, доплат за открытие и обслуживание счета и страховку. Полная стоимость (она называется эффективная процентная ставка) находится в районе 15-16 процентов. Это в 3-4 раза выше, чем в США.

Цена квадратного метра в Казахстане чуть пониже, чем в Америке: в эконом-классе она составляет от 0,5 до 2,5 тысячи долларов. И площади другие. Большинство казахстанских семей о ста метрах и не мечтают, они рады двушке в 50 метров или однушке в 30-40. Правда, опять надо учесть местное (и российское тоже) ноу-хау: почти во всем мире квартиры или дома продают действительно “под ключ”, с полной отделкой, иногда и со встроенной кухней, а у нас с вами риэлторы обычно торгуют голыми бетонными коробками. Счастливый новосел должен вкладывать в отделку гнездышка еще 10-30 процентов от стоимости жилья.

Теперь давайте с помощью “Универсального кредитного калькулятора” на сайте известного банка посчитаем, что именно может позволить себе в смысле ипотеки “средняя” казахстанская семья из 3,5 человек (то есть мама, папа, один ребенок – и еще один в планах) с завидным для большей части соотечественников доходом 160 тысяч тенге в месяц.

Ставка, как обещают банкиры, составит 12,5 процента. Для начала заложим в расчеты цену скромной двухкомнатной квартиры в Астане площадью 50 кв. м при стоимости метра в 1 тыс. долларов или 150 тыс. тенге. Нам потребуется 7,5 млн. тенге или 50 тыс. долларов. Но бездушный калькулятор выдает ответ: “к сожалению, мы не сможем предоставить вам кредит в связи с низким уровнем дохода”.

Спустимся ниже: пусть будет приличная однушка в 40 метров. Тесно придется вчетвером, но что делать.

О, счастье! Банкиры уже согласны.

Дальше схема такая. Оформив все бумаги и получив кредит в 6 млн. тенге (40 тысяч долларов), семья с доходом в 160 тысяч тенге должна будет в течение 10 лет отдавать за свою однушку ежемесячно 88 тысяч. Это без учета комиссий и страховки. А на остальные 72 тысячи (480 долларов) втроем, а потом вчетвером, ни в чем себе не отказывать.

Вот скажите, какие американцы такое выдержат? Никакие. Они только на еду тратят вдвое больше. Только казахстанцам и россиянам эта беспощадная ипотека по плечу.

Что интересно, обе наши нефтяные сверхдержавы второе десятилетие подряд лопаются от денег. На них валятся и валятся дурные миллиарды. В Казахстане отстроена роскошная столица, в России реализуется невиданный по затратам олимпийский проект. Вокруг больших городов РФ и РК в тучные годы выросли десятки тысячи дворцов, каким позавидуют американские богатеи – но весь этот праздник жизни сосредоточен в верхних по доходам 15- 20 процентах населения. Большинство других казахстанцев и россиян живут в хрущевках, которые, того и смотри, посыплются. Или вообще в стареньких халупах без удобств. И получают жалкие 300-500 долларов в месяц при рекордном количестве миллиардеров на душу населения.

Может, все оттого, что Америка сосредоточилась на низком, материальном, а у нас с вами духовность и всемирная отзывчивость?

По другой версии, США именно потому и проходят неуязвимо через все турбулентности, что у них там каждый, кто не ленится и не хнычет, может купить себе в кредит стометровый домик, жить в нем спокойно и сыто, воспитывать деток – и когда у всех соседей такая жизнь, страна получается цельная и крепкая как редиска. На крутых поворотах истории ее не разносит в клочья от накопившейся ненависти. Вместе со всемирной отзывчивостью.

***

© ZONAkz, 2012г. Перепечатка запрещена