Все хорошо или все не так плохо? Направление №9

“Арендная плата не должна превышать 30-35% бюджета семьи”

“Если не хочешь идти домой, значит у тебя нет дома”.

Ишхан Геворгян

“Программа начата только в июле месяце и говорить о том, что она провалена – преждевременно”, – подчеркнул Болат Палымбетов, председатель правления АО “Фонд недвижимости “Самрук-Казына”. У государственной программы “Доступное жилье – 2020” девять направлений и пять операторов. “Фонд недвижимости” выступает оператором так называемого “девятого направления”, рассчитанного на решение проблемы с жильем у молодых людей с месячным доходом более 150 тыс. тенге. А сама тема заседания КИПРа (Клуб Института политических решений) называлась “Доступное жилье: вне зоны доступа?”.

“Индекс доступности нового жилья 5,5 лет, вторичного – 4,1 года (по регионам ситуация разная)”. Эти данные были приведены в презентации Ханса Хольцхаккера, главного аналитика АО “АТФ Банк”/UniCredit Group “Рынок недвижимости в 2013 г.: дальнейший рост ввода жилья при замедлении подъема цен”. Сам доклад зачитала Айгуль Омарова, главный специалист управления экономических исследований “АТФ Банка”, как лучше владеющая русским языком. В презентации также указано, что “самый высокий рост обеспеченности жильем в Астане”.

В ходе дискуссии Сабит Дияров, профессор UIB, поспорил с выкладками презентации по индексу доступности жилья. Их расчеты показывают коридор от 7 до 9 лет.

Также Ханс Хольцхаккер отмечает, что с 2010 года идет увеличение числа сделок купли-продажи недвижимости. По данным Нацбанка, с мая 2011 года наблюдается оживление на рынке ипотечного кредитования. “Официальные доходы могут служить и как индикатор неофициальных доходов” – один из тезисов исследования. За январь-сентябрь 2012 года рост ввода жилья в эксплуатацию составил 9,1%. Пик инвестиций в жилищное строительство по-прежнему приходится на 2007 год.

На октябрь текущего года в Казахстане квадратный метр нового жилья в среднем стоил $1125, а вторичного – $835. В 2011 году новое жилье поднялось в цене на 4,7%, вторичное – на 4,3%. В 2012 году “вторичка” обогнала по темпу роста новое жилье – 11,9% против 8%. Одной из причин такого тренда стало плохое качество нового жилья на примере микрорайона “Бесоба” в Караганде в частности. Плюс тот момент, что новое жилье более габаритное, из-за чего здесь меньше потенциальных покупателей, чем на рынке вторичного жилья. “Не будет опускаться и не будет быстрого роста”, – такой прогноз г-н Хольцхаккер делает на 2013 год. Ориентировочный рост цены недвижимости – 3%.

“К вопросу о доступности жилья (социальный аспект)” – с данной совместной презентацией выступили Александр Калинин, заместитель председателя президиума Республиканской палаты оценщиков и Ермек Мусрепов, президент Казахстанской федерации недвижимости. В очередной раз проявилась разница в подходах между оценщиками и другими профессиональными участниками рынка недвижимости: “Платежеспособность – главный критерий доступности жилья”. Средняя зарплата по стране 108,5 тыс. тенге в месяц, а счет самозанятых идет на миллионы. “У тебя две курицы и ты уже самозанятый, – констатировал г-н Калинин. – Что такое официальная статистика для нас достаточно хорошо известно”.

В период подъема на рынке жилья было занято порядка 500 тыс. человек – строители, инженеры, архитекторы, риэлторы, оценщики… Строительство государством жилья по госпрограмме докладчики поддерживают, но обратили внимание на проблемные моменты. В Казахстане выдано более 145 тыс. ипотечных кредитов – 50 тыс. из них проблемные, а 35 тыс. вообще не обслуживаются. “Должны быть кредитные каникулы”, – настаивает Александр Калинин.

“Рынок арендного жилья – главный резерв доступности жилья”, – акцентировал г-н Калинин. Международная практика свидетельствует, что месячная арендная плата за жилье – 1% от стоимости объекта. В условиях Республики Казахстан эксперты предлагают 0,6-0,7% (принимая во внимание доходы и занятость населения). “Арендная плата не должна превышать 30-35% бюджета семьи”, – указал верхнюю планку Александр Калинин.

“Сегодня невозможно создать одну программу для всех категорий населения”, – особо выделил Болат Палымбетов. Его презентация называлась “Программа жилищного строительства Фонда недвижимости”. В фокусе ее внимания молодые люди – работники банков, офисов компаний, менеджерское звено – если обобщить, то люди с месячным доходом более 150 тыс. тенге в месяц. Как называл их докладчик, “люди среднего достатка”. Специальный опрос показал, что более 50% выступают за малогабаритные квартиры.

Фонд недвижимости в качестве оператора работает с компаниями, которые на рынке более трех лет и уже сдали в эксплуатацию более 8000 квадратных метров жилья. Планируется, что 120 тыс. тенге за квадратный метр себестоимость будет везде, а в Алматы, Астане, Атырау и Актау – 150 тыс. Продаваться данное жилье будет соответственно по 140 и 180 тыс. тенге за метр (если не случится скачка инфляции). “У нас жесткий мониторинг и контроль за качеством строительства, контроль за финансами”, – подчеркнул г-н Палымбетов.

“Надо четко разделять цену на жилье и доступность жилья, – акцентировал Болат Палымбетов. – Доступность – это механизмы. Правительство сегодня предусмотрело практически все”. “В нашей программе можно будет участвовать только один раз и это будет в базе данных”, – отметил он. Никаких очередей не предусматривается. За три месяца до сдачи дома в эксплуатацию в Интернете на специальном сайте будут вывешиваться необходимые данные и желающие смогут регистрироваться прямо там. Примерно 70% от жилого фонда планируется выставляться на продажу и 30% придется на аренду с последующим выкупом.

Участники дискуссии пожаловались на недостаток информации по направлению работы “Фонда недвижимости “СамрукКазына”. Г-н Палымбетов на это ответил, что на сайтах в Интернете все есть и будет в дальнейшем. Он сторонник подхода, что “еда за брюхом не ходит”. Если человек нуждается в жилье – пусть проявляет активность и ищет информацию, тем более что она в свободном доступе. К 2020 году “девятое” направление в программе “Доступное жилье – 2020” планирует выйти на сдачу в эксплуатацию жилья объемом 1 млн. квадратных метров. “В наших квартирах уже живут около 700 арендаторов с правом последующего выкупа”, – сообщил Болат Палымбетов. Есть и такой сегмент, как аренда без выкупа. Данное начинание идет трудно, поскольку квартиры после жильцов без чувства собственности обычно остаются в плохом состоянии. Тем не менее, здесь усилия будут продолжены в надежде на изменение арендной культуры к лучшему.

***

© ZONAkz, 2012г. Перепечатка запрещена