Что из себя представляет сегодня рынок жилья и его кредитование в главном городе страны – Астане? Попробуем взглянуть на картину, нарисованную не столичными градоначальниками, а общественной компанией “За достойное жилье!”. “Экспозиции” были “выставлены” на митинге общественности Астаны в минувшее воскресенье лидером ЗДЖ Зауреш Батталовой. Ее выступление приводим с некоторыми сокращениями.
Ситуация с должниками по ипотечному кредитованию
В настоящее время, многие участники ипотечного кредитования утратили финансовую способность обслуживать свои обязательства по полученному кредиту и тем самым превратились в должников перед своими кредиторами.
В условиях Казахстана, которому свойственно не полное соответствие внутреннего законодательства международным правозащитным стандартам, а также существенное несоответствие правоприменительной практики требованиям внутреннего законодательства, процесс принудительных выселений по причине взыскания долгов по ипотечному кредитованию неизбежно сопровождается повышенной угрозой нарушения прав человека.
В частности, большое количество должников ипотечного кредитования находятся перед угрозой, а многие являются жертвами принудительного выселения из единственного жилища без предоставления какого-либо альтернативного жилья.
После такого принудительного выселения многие становятся бездомными, в том числе целыми семьями, или вынуждены в дальнейшем проживать в некачественном жилье и быть более уязвимыми в отношении обеспечения других прав человека.
Несмотря на то, что внесудебная реализация заложенного жилища является нарушением жилищных прав граждан, на практике почти все договоры о залоге предусматривают, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, право банка на внесудебную реализацию, которая часто сопровождается нарушением требований законодательства и других прав человека.
Умаление жилищных прав участников ипотечного кредитования наглядно можно проследить на примере должников-инвалидов.
Банки и их структуры предлагают лишь краткосрочные 2-6-месячные отсрочки по выплате займа с единовременным погашением по истечении срока, что не только не решает наши проблемы, а, наоборот, усугубляет. Банки не учитывают форс-мажор, стараются всю вину возложить на заемщика, не признают ни мирового, ни казахстанского кризиса, коллекторские кампании требуют в жесткой, порой даже грубой форме подписать доверенность на реализацию жилья, терроризуют всех членов семьи, в том числе детей и стариков.
Показательным является то обстоятельство, что с появлением плана правительства по стабилизации экономики произошла активизация коммерческих банков и таких структур по сбору долгов, как коллекторские кампании, деятельность которых в Казахстане законодательно не регулируется в необходимых пределах. Банки в еще большей степени осуществляют деятельность по сбору долгов агрессивно по отношению к собственникам заложенного жилья.
Ситуация с жителями общежитий
В различных городах Казахстана имеют место принудительные выселения жителей общежитий, которые владеют и пользуются жилищем на условиях аренды.
Так, в Астане собственники зданий общежитий, на основании своего права частной собственности предъявляют иски о выселении. Жители нескольких общежитий имеют на руках решения суда о выселении без предоставления альтернативного жилья. В частности, в судах рассматривалось дело о выселении нескольких семей из общежития, расположенного по адресу: г. Астана, ул. Угольная, 26 “б”.
По словам жителей общежития, они проживают в данном здании с конца прошлого века и комнаты были предоставлены им в период трудовой деятельности на государственном предприятии – “Целиноградском комбинате строительных материалов и конструкций”. Правопреемник КСМК в лице ТОО “Железобетонные конструкции” в течение нескольких лет добивается выселения жителей общежития, проживающих в нем на правах аренды, предоставленной государством в период существования Советского Союза.
Жители общежития, находящиеся под угрозой выселения, усматривают причину данной проблемы в нарушении их жилищных прав при проведении приватизации общежития в 90-х годах прошлого века.
Многочисленные длительные судебные разбирательства, которые начались с 2005 года и продолжаются по настоящее время, только ухудшают их положение.
Жительница общежития Эйснер В. одна воспитывает 5 детей. Она имеет официальный статус многодетной матери, но решением суда может быть выселена, стать бездомной.
Другая жертва выселения Шаимова Г.- одинокая женщина, которая одна воспитывает ребенка-инвалида, имеет на руках решение суда о выселении.
Инвалид 2 группы Темирбулатов С. также под угрозой принудительного выселения.
По мнению жителей, данная ситуация сложилась из-за действий и бездействий государственных органов, которые по необъяснимым причинам не обеспечили приватизацию комнат, занимаемых жителями общежития в период приватизации общежитий в 90-х годах, а передали здание вместе с людьми в собственность частной коммерческой организации.
Под угрозой выселения находится другая категория людей — бывшие госслужащие, которые получили жилплощадь на правах аренды при дислокации столицы, имеют на руках правоустанавливающие документы. В связи с дефицитом жилья, с данными жильцами не продлевают право на аренду.
В числе жителей общежития имеются социально уязвимые лица, права которых должно защитить государство в первую очередь.
Проведение акций протеста жителями общежития и защита жилищных прав граждан, осуществляемая общественной компанией “За достойное жилье!”, привлекли внимание широкой общественности к проблеме жителей общежития, но не решили данную проблему по существу.
Ситуация по сносу и предоставлением альтернативного жилья
В 2006 году начался снос домов, участки и дома изымались под строительство спортивных объектов в преддверии подготовки к Азиатским играм в Казахстане. Никакие документы, доказывающие необходимость принудительного изъятия под госнужду, не предоставлялись. Территории изымались по решению маслихатов и постановлениям акимата г.Астаны для государственных нужд, но данные сносы проводились частными предпринимателями и оплата проводилась мизерная, которой не хватало на покупку другого жилья.
Во время судебных процессов и работы межведомственной комиссии, вместо документов, доказывающих необходимость принудительного изъятия под госнужду, предъявлялись правоустанавливающие документы на их же собственность. В нарушение законодательства и Конституции РК, акимат подал в суд на жителей. Иски опирались на неправомерный государственный акт — постановление акимата. Собственники, объединившись, обратились к правозащитникам. По их инициативе была создана межведомственная комиссия при акимате г. Астаны “По проблемным вопросам в процессе изъятия земельных участков для государственных нужд, сноса жилья, защиты прав граждан при точечной застройке и строительстве новых объектов”. По решению этой комиссии были выделены комнаты и квартиры в арендном общежитии с различными сроками аренды.
В предоставленном жилье нет горячей воды, не всегда бывают холодная вода и электричество, канализация не предусмотрена, в отопительный сезон температура ниже нормы, в комнатах повышенная влажность.
Среди жителей многодетная мать (4 детей), выпускница детского дома (сирота), у которой муж инвалид 2 группы, свекр — пенсионер, ветеран труда. Неоднократные обращения в правительство, парламент, акимат ни к чему не привели.
Ситуация по сносу для государственных нужд
В целях реализации генерального плана г. Астаны, акимат города вынес постановление об изъятии (выкупе) земельных участков для госнужд. При сносе не учитываются район, категория, площадь жилья и т.д., занижается цена. Аналогичная ситуация сложилась в центре города Астаны, район “Слободки”, где проживают коренные жители Астаны в третьем и в четвертом поколениях, имеющие на территории большие дома, хозпостройки, садовые участки.
Жители “Слободки” не согласились с назначенной суммой компенсации, где посредником между жителями и застройщиком выступает акимат г. Астаны. Многие принудительно были выселены из собственных домов, получив взамен компенсацию, которой не хватило даже на 1-комнатную квартиру на окраине города, оставшиеся жильцы с 2005 года стойко терпят давление со стороны властей, но не выселяются. Суды всех инстанций выносят решения в пользу власть имущих. Только в 2009 году впервые судом Сары-Аркинского района г.Астаны было признано, что у жительницы этого района Чиклимовой В.И изъятие земли власть намеревалась изъять не для государственных нужд. Благодаря решению этого же суда были возвращены документы и пенсионеру Павлову Б.И. и восстановлено его право на собственность.
К сожалению, этот прецедент уже не повлияет на более чем 500 незаконно выселенных семей.
Ситуация со сносом дачных массивов
Со строительством Астаны, под снос попали дачные участки, что нарушило права на достаточное жилище двух категорий людей. Первые — владельцы дачных участков, в основном пенсионеры, которые обеспечивали себя продуктами, получали возможность для отдыха, имели материальный доход.
Согласно научно обоснованным данным, с земельного участка в 500 кв.м. собственник выращивал продукцию — овощи и фрукты на 720 тыс. тенге, т.е. 60 тыс. тенге в месяц, что позволяло каждому поддерживать свое здоровье полноценным питанием при низких доходах в семье. Эта категория людей не может получить назначенную акиматом компенсацию в течение длительного времени.
Вторые — те, кто арендовал дачные домики для жилья. Они также могут быть выселены без предоставления альтернативного жилья и компенсации.
Ситуация с самовольными постройками
После 1991 года, в связи с проведением радикальных экономических реформ в Казахстане, начались массовые и неконтролируемые процессы миграции населения.
Однако в городах не для каждого мигранта из села жилье оказалось доступным. Поэтому многие из них были вынуждены заселять территории пригородных районов и окраин городов. С молчаливого согласия городских властей проводилась также самовольная застройка пустующих земельных участков.
Действия многочисленных мошенников, продававших сельчанам земельные участки по поддельным документам, а также бездействие контрольных органов государства, привели к тому, что на окраинах крупных городов Казахстана — Алматы и Астаны появились целые поселки из самовольных построек, которые не имеют какой-либо инфраструктуры и надлежащих условий для проживания.
Действия государства по сносу самовольных построек встречают справедливые возражения и даже активное сопротивление со стороны жителей этих построек, так как эти люди в абсолютном большинстве случаев не имеют другого жилья и возможности переселиться в надлежащее жилище.
Госорганы совершают несправедливое и необоснованное выселение людей из жилища, поскольку снос самовольных построек осуществляется государством без предоставления другого жилища и переселения, а это приводит к превращению жителей самовольных построек в бездомных.
Примером неправильной политики государства является многострадальная судьба жителей поселков Шанырак и Бакая в Алматы. Жители поселков Кирпичный и Ондирис в Астане, которые построили жилые дома в промышленной зоне и имеют на руках решения судов о выселении и сносе строений. Несмотря на ответ акимата о предоставлении им альтернативного жилья от 29 августа 2007 года с января 2009 года они находятся под угрозой выселения в связи с изменением руководства города и политики нынешних его властей.
По словам жителей поселков Кирпичный и Ондирис местная власть создает им постоянное психологическое напряжение и неуверенность в завтрашнем дне тем, что угрожает принудительным выселением и превращением в бездомных.
Ситуация с нарушениями при реализации Земельного кодекса
В 2003 году с принятием нового Земельного кодекса была введена частная собственность на землю. На практике реализация данного Кодекса проводилась с многочисленными нарушениями. Вследствие чего в ущемление прав простых граждан, хозяевами многих земельных участков, в особенности сельскохозяйственного назначения, стали те, у кого большие финансовые возможности.
Например: в 2005 году села Кызылсуат и Шубары Целиноградского района Акмолинской области были проданы вместе с недвижимостью и людьми, а также с 50 гектарами мусульманского кладбища АО “Маман-Специалист” как земли сельскохозяйственного назначения. Жители об этом узнали только в 2008 году, когда руководство АО приступило к оформлению права собственности. На сегодняшний день более 4000 жителей двух сел, большинство из которых дети и пенсионеры, рискуют остаться без жилья.
Ситуация с правом репатриантов на достаточное жилище
С приобретением суверенитета Казахстана, в стране остро возникла проблема миграции населения. В частности, возвращения казахов — репатриантов (оралманов) на свою историческую родину из стран СНГ и дальнего зарубежья. Репатриация казахов стала одним из главных приоритетов миграционной политики РК.
Однако многие мигранты в течение ряда лет не могут получить постоянное жилье и вынуждены проживать в жилье по найму или в приспособленных помещениях.
В 15 км от Астаны, в поселке Коянды для большой группы оралманов еще в 2004 году были предоставлены земельные участки под ИЖС. Однако коррупционные действия местных властей, мошенничество некоторых граждан привели к тому, что с 2007 года все жители поселка оказались под угрозой принудительного выселения. В течение двух лет данный вопрос не находит должного решения местными исполнительными органами и депутатами. Построив жилье для себя и своей семьи, понеся материальные расходы, репатрианты не могут узаконить свои постройки.
Ситуация с долевым строительством
Люди, вложившие свои средства в долевое строительство, стали заложниками недобросовестных застройщиков. Большинство из них проживает на съемных квартирах и оплачивает кредиты в банках, взятые для оплаты будущих квартир. В столице внушительный список незавершенных объектов с участием дольщиков, это ЖК: “Гранитный”, “Лесная поляна”, “АБК 5”, “Фабрика недвижимости” и другие.
В январе 2009 года принят план совместных действий правительства РК, Национального банка и Агентства по регулированию рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-10 годы.
В рамках реализации плана образован АО “Фонд недвижимости “Самрук-Казына”. Но проблема долевого строительства до сих пор не решена.
Так, пенсионер МВД РК Сагандыкова Р.С. вложившая свои средства в ЖК “Гранитный” в 2006 году, до сих пор ждет завершения строительства. Ее заявление на возврат вложенных средств не удовлетворено. Стройка заморожена с декабря 2007 года.