Земля – основной объект недвижимого имущества, основа как самой жизни на земле, так и самой возможности создания на ней как материальных, так и не материальных активов (ценностей). В моем понимании, в этом вопросе, как и со “скоростной приватизацией” недвижимости в виде зданий и сооружений, “теоретики” от власти решили форсировать целый исторический период – переходный период к рыночным отношениям.
Основная тема дискуссии — о последствиях и самом механизме якобы выкупа в частную собственность земли. Полемику ведут депутаты, специалисты с/х, политики, журналисты и представители интеллигенции с представителями государственных учреждений – разработчиками нового закона. Напрашивается вывод, а где голоса независимых правоведов, юристов и экономистов?
Да, президент поставил задачу решить этот сложный вопрос. Но президент не экономист, а политик и он обязан рассчитывать не только на научный потенциал своих советников, но и учитывать мнение независимых специалистов. Вопрос архиважный, т.к. вопрос реальной собственности на землю – это вопрос реальной власти в любом государстве! Государственная собственность на землю как на объект недвижимости – основа единого экономического пространства и основа самого понятия – единое государство!
Почему так бездарно была проведена приватизация недвижимости в виде зданий и сооружений? Почему многие заводы и фабрики, не говоря уже об экономическом потенциале сельского хозяйства и объектах соцкультбыта, разграблены, многие объекты жилищного строительства в городах и поселках имеют вид, как после боевых действий? Почему, ведь у всех этих объектов в ходе приватизации появились якобы “новые” и “более эффективные” частные собственники? И вот таких же виртуальных “собственников” правительство пытается дать земле? Приватизация (процесс фактически бесплатной раздачи без реального выкупа недвижимости) и дала таких “эффективных собственников”, большая часть из которых либо открыто разграбили и продали в личных целях все ликвидное имущество, либо целенаправленно довели, доводят и сейчас еще сохранившиеся и приватизированные производства до стадии банкротства с единственной целью получения законодательного права (!) на легальную распродажу общенародной собственности, т.е. имущества, созданного не на их личные средства. Вот один из легальных путей первичного накопления капитала “новыми” собственниками или учредителями акционерных обществ.
В моем понимании, это результат отсутствия экономического (научного) обоснования самого процесса разгосударствления общенародной собственности, а без теории нет и практики. СССР как единое экономическое пространство распался только из-за отсутствия реальной экономической политики в вопросах прав собственности на недвижимость. В СССР многие экономические законы о взаимоотношениях собственников прав собственности были сознательно обезличены в угоду политической догме о возможности в будущем всеобщего благоденствия. Нонсенс, нет — реальность всей социалистической эпохи. Нет до настоящего времени реальной экономической программы и стратегии развития и у нашего государства, а значит, и итог будет аналогичным.
До настоящего времени нет даже возможности начать национальный диалог с независимыми специалистами и профессионалами в области права как о будущем развития страны, так и по правовым вопросам собственности, т.к. его результатом будет объективно озвучена необходимость возврата к итогам приватизации. Этот вопрос необходимо срочно озвучить и приступить к его решению, но только экономическим путем.
Прежде чем принимать законы “О земле”, “Об акционерных обществах”, “О жилищных отношениях”, устанавливать правила для налогообложения имущества граждан и пр. нормативные документы, относящиеся к правам собственности на недвижимое имущество как объектам общенародной собственности, необходимо пересмотреть, как минимум на первом этапе дискуссии, положения главы 8 “Право собственности” Гражданского кодекса Республики Казахстан. Принять саму концепцию переходного периода к рыночным отношениям.
Что, господа юристы и правоведы, вы тоже “уверовали” в политическую доктрину руководства страны, что у нас государство с рыночной экономикой, и что мы уже живем якобы в рыночных условиях? Или призывы и установки политиков в научной среде стали восприниматься как аксиомы, или все умные головы уже уехали за границу? Все наши беды от того, что руководство страны только продекларировало задачу на вхождение страны в новые правовые формы хозяйствования и прав собственности, но не знает, как экономическим путем идти дальше периода первоначального накопления капитала.
О каких новых отношениях в экономике и движении вперед можно говорить, если до настоящего времени наше государство, да и Россия не исключение, использует старую правовую базу командно-административного и централизованного общества. Общества, в котором мы жили более 80 лет, где не было реальной личной собственности (кроме личных домохозяйств), где весь имущественный комплекс страны (в т.ч. недвижимость) был обезличен как государственная собственность. Мы жили в экономическом пространстве, где недвижимость, составляющая более 50% от всего национального богатства страны, якобы принадлежала всем гражданам сразу и никому в отдельности. Увы, это реальность, но эта реальность еще не стала историей, т.к. мы продолжаем жить по тем же обезличенным и политизированным правовым нормам, а говорим, что мы государство с рыночной экономикой.
Как можно реально идти экономическим, значит, осознанным большей частью населения, а не популистским или политизированным путем к новым отношениям в вопросах прав собственности, основы рыночных отношений, если самое дорогое на всей земле (сама земля и объекты недвижимости) в статье 188 ГК РК до настоящего времени обезличено под общим термином “ИМУЩЕСТВО”. Согласно действующему законодательству, например, сараем или производственным зданием можно: пользоваться, распоряжаться и еще и владеть! А термин “право владения”… это … юридическая возможность фактического обладания имуществом. Нонсенс! Кто из современных юристов и правоведов хотя бы задумался над этой игрой слов применительно к объектам недвижимости? Как можно фактически обладать, в соответствии с юридической возможностью, например, уборной в огороде или стартовым комплексом для запуска ракет? Вот именно, это уже не смешно, т.к. искусственно объединены в общую обезличенную массу разные по сущности, ценности и назначению материальные активы. Все едино: и здание, срок службы которого до 120 лет (без наличия которого даже в принципе невозможно произвести ни автомобиля, ни пылесоса), и сам автомобиль или пылесос, срок эксплуатации которых до 5 лет! Зачем было штатным юристам советского периода вчитываться в “Толковый словарь Великорусского языка” В.И.Даля, где дается толкование этих слов. А именно: термин “ВЛАДЕТЬ” чем – владать, обладать …, а термин “ОБЛАДАТЬ” чем – владать, владеть, …. Наглядный пример политического задания для разработчиков, и как следствие, сохранена законодательная база самой возможности без юридической и уголовной ответственности расхищать общенародную собственность, т.к. “новые собственники” или учредители якобы “акционерных обществ” в процессе приватизации или акционирования якобы “получили” право ВЛАДЕТЬ недвижимостью в ее физическом, натуральном виде. Еще раз повторюсь, что нет теории, нет реальных и экономических рычагов остановить расхищение национального богатства (недвижимости) и остановить начавшийся беспредел в вопросах передела прав собственности на объекты собственности (недвижимость).
Концепция переходного периода в основном разработана, с ее текстом имели возможность ознакомиться: президент, его администрация, депутаты Мажилиса и Сената, специалисты министерств: юстиции, финансов, госдоходов, экономики и агенства по стратегическому планированию. Но вот реакция власти, в моем понимании, прямо противоположная — попытка очередной “скоростной” якобы “продажи” еще и земли. Создается впечатление, что власть все время куда-то торопится, или она осознанно препятствует самой возможности для экономического решения этой проблемы в стране? Да, все трудней без реальной экономической программы удерживать реальную власть в стране!
В этой связи, как первый этап в дальнейших дискуссиях на страницах прессы со специалистами в области права, юристами и экономистами, необходимо высказать свою точку зрения. Почему на страницах газет, т.к. в госучреждениях эта тема под запретом.
Главная отправная точка начала многих реальных экономических реформ в решении вопроса: Что значит быть собственником прав на полное право собственности на объект собственности (недвижимость)?
А. Иметь право на ТИТУЛ, т.е. иметь зарегистрированное право собственности на объект собственности, оформленное в юридической форме. Сейчас это в виде Свидетельства о Государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а в будущем в виде Государственного Акта на право выкупа части прав на общенародную собственность в личную собственность (так называемая переходная форма, похожая на нашу частную собственность) и Государственного Акта на право владения самим объектом собственности (недвижимости).
Б. Иметь право на право ВЛАДЕНИЯ самой собственностью (недвижимостью) в ее натуральном, физическом виде.
Право ВЛАДЕТЬ самой собственностью как объектом недвижимости – это иметь полное право на право ПОЛЬЗОВАТЬСЯ и иметь полное право на право РАСПОРЯЖАТЬСЯ этой собственностью.
ПРАВО на право ПОЛЬЗОВАТЬСЯ – это право собственника этого права (только физического лица или группы лиц) на не материальную часть прав, относящуюся к объекту собственности (недвижимости), т.е. на право:
— пользоваться благами от пользования этой собственностью;
(использовать объект собственности для своего бизнеса или как среду обитания — жилье)
— получать часть дохода от права на право пользования;
(современная форма акционирования, согласно, выкупленной доли прав)
— использовать свою долю прав на собственность в качестве залога;
— пользоваться правом пользования участком земли.
(вот здесь уже много возникает вопросов, которые предстоит решить, но самое главное — не самой землей в натуральном, физическом виде)
ПРАВО на право ПОЛЬЗОВАТЬСЯ – это не материальное право на действия с недвижимостью без передачи прав распоряжения самой недвижимостью как объектом собственности другому собственнику. Данное не материальное право является товаром, т.е. стоимость этого права можно оценить, в том числе и нормативно, как в современном акционировании.
ПРАВО на право РАСПОРЯЖАТЬСЯ – это право собственника этого права (физического лица или группы лиц) на материальную часть прав, т.е. прав на сам объект собственности в его натуральном, физическом виде, т.е. на право:
— отчуждать;
— сдавать в аренду;
— использовать сам объект собственности как залог;
— уничтожить материальную часть собственности (для зданий и сооружений);
— распоряжаться содержимым недр под землей и воздушным пространством над земельным участком. (сколько здесь вопросов?)
ПРАВО на право РАСПОРЯЖАТЬСЯ – это материальное право на действия с недвижимостью с правом передачи прав собственности на нее как объекта собственности другому собственнику. Для недвижимости, находящейся в общенародной собственности (вне зависимости, как она сейчас “де-юре” оформлена, а “де-факто” таковой и осталась), право на право распоряжаться также в будущем может стать товаром, если в процессе всеобщей инвентаризации будет произведен пересчет стоимости создания данной недвижимости в ее физическом виде и фактическом состоянии в текущих ценах на момент реальной продажи этого права.
Со стоимостью земли еще предстоит разбираться, т.к. она не является товаром в настоящем и не сможет им стать в будущем.
Вот с этих позиций и необходимо начинать, в моем понимании независимого эксперта-оценщика, дискуссию: а что мы продали в ходе приватизации якобы “новым собственникам”? Право пользоваться, право распоряжаться или право владеть объектами недвижимости? Что это за понятие — “частная собственность”? Субъектом права собственности, т.е. носителем этого права может быть только конкретное физическое лицо или группа лиц. Собственность может быть либо моей – личной, либо нашей – коллективной.
Даже неспециалисту уже понятно, что в ходе приватизации могли быть переданы бесплатно или за символическую плату только право на право пользования недвижимостью, но не права распоряжаться этими объектами недвижимости как объектами собственности.
Владельцами части общенародной собственности (здания и сооружения) смогут стать только в будущем (на втором этапе переходного периода, 10 – 15 лет) и якобы “новые частные собственники”, когда они через все формы прямых платежей, в т.ч. и в виде налогов на недвижимость как фактора реального выкупа с рассрочкой по годам, реально выкупят часть прав на право пользоваться и прав на право распоряжаться недвижимостью у законных продавцов, т.е. у коллективных ВЛАДЕЛЬЦЕВ – части граждан страны. Механизм реального выкупа части общенародной собственности в реальную личную собственность разработан и основан на всеобщей инвентаризации и единообразном пересчете в текущие цены всего имущественного комплекса страны. На этой основе планируется выпуск именных акций для каждого значимого объекта общенародной собственности. Вот эти акции и будут представлять как деньги, реальный капитал, со своей номинальной стоимостью затрат в текущих ценах по созданию конкретного объекта собственности. Акции, от существующего акционирования, являются фиктивным капиталом, т.к. их действие распространяется только на не материальную часть прав, а именно на долю прибыли от права на право пользования недвижимостью.
Общенародная недвижимость может впервые стать товаром и ее часть впервые поступит на первичный рынок обмена прав, на право собственности — недвижимое имущество. Это относится только к общенародной собственности (недвижимости), а не к тем объектам собственности, которые реально приобретены за личные деньги граждан (движимое имущество), и объектам недвижимости, построенным (созданным) на личные средства отдельных граждан.
Это и будет экономически обоснованный, юридически законный и фактический (реальный) выкуп части общенародной собственности в реальную личную собственность. Граждане, работавшие в Казахстане (по данным о трудовом стаже в Казахстане) в период с 1917 по 1991 годы, должны получить реальную компенсацию в виде выкупных чеков в зависимости от стажа работы. Эти чеки (государственные казначейские бумаги, со степенью защиты как у денег, с номинальной стоимостью, а не тех “пустышек” в виде приватизационных купонов или ваучеров) граждане вправе обменять как на выкуп права на личную собственность в объектах общенародной собственности, так и обменять их на деньги от богатых граждан страны, желающих иметь в личной собственности большую долю в общенародной собственности. Вот эти реальные деньги от реальных граждан и позволят части населения (в т.ч. и пенсионерам) достойно прожить свои оставшиеся годы, иметь возможность оплаты коммунальных и иных услуг по так называемым договорным — “рыночным” ценам и пр.
Богатая часть граждан страны, легализовав через этот механизм свои деньги “от приватизации”, впервые в истории постсоветских государств, сможет закрепить за собой законодательно и юридически бесспорно, в моем понимании, статус богатых граждан страны. Вот только так, в моем понимании, возможен законный, с экономической точки зрения, переход части национального богатства (прав собственности на недвижимость), находящегося в коллективной собственности, в реальную личную собственность отдельных граждан. Вот пример возможного изменения пенсионной политики на ближайшие 10 – 15 лет и легализации теневых капиталов.
Существующая пенсионная политика уже обанкротилась и держится только на том факте, что пенсионеров умирает в год почти в три раза больше, чем ими становятся, и временно высоких ценах на нефть. А ведь пенсионеры и составляют основную массу законных (!) владельцев общенародной недвижимости. Я далек от мысли, что нынешняя политика правительства направлена на то, чтобы скорей избавиться от истинных собственников прав на национальное богатство страны, наших отцов и матерей. На такие подачки- пенсии, особенно для тех, кто внес основной вклад в создание большей части богатства в виде недвижимости и вышел на пенсию до 1994 года и кому положена более весомая компенсация, невозможно не только жить достойно, но и нет средств достойно умереть. Пусть все это останется в нашей истории как факт того, что до настоящего периода власть не научилась учиться на собственных ошибках. Сегодня, уже в якобы “рыночных условиях”, в моем понимании, экономикой по-прежнему “руководят” политики. Но мудрые политики всегда должны
прислушиваться к советам экономистов.Но вернемся к вопросу о продаже земли. К этому вопросу еще необходимо готовиться и “дозревать” своим менталитетом до понимания того, что земля с ее недрами, вода, воздух, естественная флора и фауна не могут быть товаром для людей даже по существу, т.к. они не являются продуктом деятельности человека. Как было сказано выше, только конкретный человек или группа людей могут выступать как субъекты прав собственности, т.е. носители этих прав. Значит, даже юридически, не говоря уже фактически, право полной собственности, т.е. право владения этой собственностью (землей) не может быть присвоено и группой физических лиц, если даже эта группа – все нынешнее население государства. И как следствие, эта группа лиц (все население страны, а тем более часть населения, временно пришедшая к власти) не может фактически передать (продать) это право коллективной собственности в реальную личную собственность любого гражданина или группе граждан из этой группы коллективных собственников. Право собственности на землю и ее недра в равной доле принадлежит каждому ее гражданину (от грудного ребенка до пенсионера). Этот коллектив собственников полных прав собственности на землю – граждан страны, есть главный экономический, а значит, связывающий всех собственников этих прав стержень самого понятия правового государства. Основная функция правового государства – быть гарантом неприкосновенности и охраны прав собственников этих и других прав собственности.
Вот почему, в моем понимании, земля должна быть в Конституции страны признана как государственная собственность, т.е. даже не тех конкретных граждан, которые живут в настоящем периоде времени, но и тех, кто будет считаться ее гражданами в будущем. Живущие в данный исторический период люди (граждане), по сути, относятся к краткосрочным материальным активам, как прочее движимое имущество (сравнение образное, но реальное). Вот почему варварское отношение отдельных граждан или группы граждан к флоре и фауне, водным запасам и ресурсам, присвоение в личных целях средств от монопольного использования содержимого недр земли, нанесение урона плодородию почвы и загрязнение окружающей среды должно быть законодательно признано как геноцид над средой обитания будущих поколений (граждан) и угроза экономической безопасности ныне живущих граждан, т.е. государства (!).
Здания и сооружения, созданные в советский период, необходимо признать как общенародную собственность, т.е. коллективную собственность конкретных, живших и ныне живущих физических лиц, т.е. той части работоспособного и дееспособного населения, за чьи личные средства и при непосредственном участии (не зависимо от места работы и должности), была создана эта недвижимость в виде имущественного комплекса Казахстана. Конечно, если Казахстан в будущем претендует на право называться правовым государством.
Вот точка отсчета для реальных в будущем реформ
.Необходимо завершить период обезличивания как самих собственников прав собственности (граждан страны), так и результатов их реальной деятельности (труда) по созданию этой собственности в виде объектов собственности (недвижимого имущества).
Современная истерия и спешка с якобы продажей земли в еще даже нерасшифрованное, опять обезличенное понятие “частная собственность” — явный признак окончательного теоретического тупика штатных юристов и “экономистов” от политики. Неужели этой очередной и популистской акцией с землей они планируют оживить экономику страны и якобы окончательно “узаконить” результаты скоростного перераспределения общенародной собственности? Однозначно нет, т.к. “джина” из бутылки уже выпустили. Многие граждане уже реально почувствовали, что значит быть собственниками прав собственности. Вот они-то и не дадут в будущем возможности отката страны как в эпоху феодализма с формами наследования власти, так
и будут реальным барьером для тех реформ, когда отдельный гражданин или группа граждан будет диктовать им, что им можно или нельзя. Объединить их сможет только реальная экономическая стратегия переходного периода, а не существующее законодательство и законы, создающиеся властью под определенную группу граждан страны, находящихся только в настоящий период у власти.Можно принять еще много аналогичных “законов” относительно прав на недвижимость в Казахстане, но их исполнение “де-факто” не приведет богатую часть граждан и средний класс общества к реальной личной собственности. Другими словами, к той ситуации, когда богатый гражданин не будет прятать от налогообложения значительную часть якобы своей частной собственности, а будет на законном основании называть себя богатым человеком. К той ситуации, когда только в виде налогов он осознанно будет платить государству — за гарантию государством неприкосновенности его права личной собственности — в год, возможно, не один миллион тенге. В настоящий период, чтобы сохранить якобы свою частную собственность, богатые граждане платят, в форме взяток и прочих поборов чиновников, в год суммы, порой большие, и в кратных размерах. А вот государству платятся грошовые налоги, т.к. понятие государство также обезличено. Это относится и к бизнесу новых собственников, т.к. без реально выкупленных зданий и сооружений и законность самого бизнеса под вопросом.
Так кому, по большому счету, в первую очередь необходим экономический подход к решению вопросов реальной личной собственности? Только легальному бизнесу и настоящим бизнесменам, среднему классу общества – классу мелких и средних собственников -товаропроизводителей, основы малого и среднего бизнеса. Уникальность данного исторического момента в том, что как в период НЭПа, в моем понимании, этот экономический подход выгоден как богатой части населения, так и государству в целом, т.к. государство — это все его граждане, о которых настало время подумать. При любом развитии экономики страны, в стране будет до 50% населения, которое в лучшем случае будет относиться к классу обывателей и потребителей, а с незащищенной и малообеспеченной частью населения — что делать в будущем? Забота об этой части населения лежит на государственном секторе экономики, который необходимо реально восстановить.
Пусть “новые собственники” недвижимости “от приватизации” не боятся национализации или очередного “раскулачивания и экспроприации” при экономическом подходе к решению этой задачи. Это методы старой гвардии политиков и их политэкономистов. Я говорю об экономической базе смены правил (после периода первичного накопления капитала) на правовом поле государства, о будущих рыночных отношениях, которые невозможны без богатой части граждан. Это часть нашего общества, которая в основном состоит из деловых и предприимчивых людей, готовых работать по созданию материальных ценностей и умеющих это делать. Это самая активная часть общества: организаторы, бизнесмены, предприниматели – это элита отечественного бизнеса, — многие из которых являются патриотами своей страны. Второй революции не должно быть в будущем, т.к. революционные и популистские идеи в прошлом как раз в первую очередь уничтожили научную интеллигенцию и деловую прослойку страны, вытравили в народе само чувство реального хозяина – собственника. Того собственника, который ничего не просит у государства (кроме охраны его собственности), который производит товары и материальные ценности, а не только торгует и занимается посредничеством или только потребляет результаты чужого труда.
Государственная собственность на землю, даже в существующем виде, — единственный и реальный рычаг, который остался у правительства и президента, чтобы поменять экономические правила хозяйствования, пока еще на своей территории. Непродуманная, а возможно, и целенаправленная политика как отечественных “духовников западной экономики”, так и западных экономистов, “консультирующих” нынешнее правительство, в моем понимании, окончательно приведет к краху экономику и к распаду самого государства как единого экономического пространства. Этот
факт уже сейчас должен заинтересовать Комитет национальной безопасности, т.к. это прямой подрыв экономической безопасности государства, а значит, всех его граждан. Мы еще не разобрались с итогами одной приватизации, а они нам “советуют” второй раз наступить на те же грабли и в вопросах продажи земли. И после этого они же назовут нашу страну страной, где полный беспредел “новых собственников”, и введут экономические санкции.Так вот, уважаемые юристы и экономисты, депутаты Мажилиса и Сената, члены администрации и правительства, от Вас в первую очередь зависит формирование личного мнения нашего президента. В этот раз (в случае принятия данного закона) он, как никогда, может остаться один на один не только с ограбленной частью своего народа – собственника недвижимости, но и с частью бизнес-элиты государства, которая стала оппозиционной его политике. Кто сможет изменить позицию нашего президента, чтобы он осознал экономическую и историческую необходимость перехода к новым правилам на экономическом и правовом пространстве страны, с единственной целью — привести государство к прогрессу и процветанию, а не к гражданской войне, которая уже более года идет как экономическая, в среде богатых граждан страны за передел собственности. Значит, и это экономически закономерно, что скоро в эту борьбу, волей или неволей, вольются и средние слои населения, такие же “собственники” недвижимости. Это уже не политика, это аксиома экономики.
История — это спираль, но каждый раз новое поколение людей возвращается к прошлому на более высоком уровне общественного сознания и с большим объемом специальных знании о сообществе людей на той же земле, как собственников прав собственности. Земля вечна, а сообщества людей на ней меняются. Но, как это ни странно, многие из людей, облеченных властью, даже не способны анализировать итоги прошлого и как следствие переносят прошлые ошибки в настоящее время. Наступает период НЭПа, т.е. период, когда необходимо сделать два шага назад, но ведущих вперед, от экономики виртуальной и политизированной — к реальной. Период, когда должно пройти “головокружение от статистических успехов в экономике” и осознания того, что частная собственность на часть общенародной недвижимости, “полученная” отдельными гражданами в ходе приватизации, это еще не личная собственность тех же граждан страны. А земля — не товар, чтобы ею торговать!
Слово за специалистами реальной экономики, за избранниками народа, которые обещали быть защитниками его прав и свобод.