После радостных отчетов акимов о ходе реализации программы жилищного строительства зазвучали первые тревожные нотки: на построенное дешевое жилье нет покупателей. Не то, чтобы не было спроса. Его как раз-то в избытке. Точнее говоря, это нельзя назвать спросом, скорее это большое количество желающих, причем их желание так и не переходит в конкретные действия. Так, уже администрация Тараза заявила, что на построенное дешевое жилье в рамках государственной программы покупателями стали всего два человека, которые сумели получить кредиты в банках. Единственным результатом областного совещания по такой неожиданной проблеме стало обращение в правительство с просьбой изменить условия кредитования.
Это выглядит немного странно, учитывая, что при разработке программы было учтено, казалось бы, практически все. Цена жилья, снижение ставки по кредитам со стороны банков, изменение условий в виде сокращения суммы первоначального взноса, увеличение срока предоставления ипотечных займов, а в результате?
Выяснилось, что те, для кого и предназначена сама программа: бюджетники, госслужащие, молодые семьи, собственно, по-прежнему не в состоянии купить жилье.
Опять зазвучали голоса с требованием снижения банками ставки вознаграждения по ипотечным займам.
Можно попытаться понять, почему же программа, увы, пока не работает, несмотря на все прилагаемые титанические усилия?
Наиболее популярный вариант — это злодейские намерения банков-кровопийц, которые спят и видят, как обобрать простых людей и сорвать планы президента. Но в данном случае банки, точнее, чаще всего их “дочки”, выступают лишь операторами КИК – Казахстанской ипотечной компании. Они берут деньги в КИК и выдают их населению, принимая на себя перед кредитором ответственность за полученные деньги. Их маржа уже снижена до 2%. Ниже они уже не пойдут, проще вообще будет отказаться от участия в программе КИК ввиду существенных рисков, больших операционных расходов. Здесь даже административный ресурс не поможет.
Кстати, риски на самом деле есть. Это неправильно, когда говорят, что банки со всех сторон себя защитили, взяв квартиры в залог. Недвижимость — это такой же товар, как другие. И соответственно, цена на них может как подниматься, так и падать. Не так уж давно даже в Алматы квартиры шли практически за бесценок. И учитывая срок действия займа до 20 лет, риски на самом деле являются очень большими. Пример японских банков, выдавших большое количество кредитов под залог недвижимости, до сих пор перед глазами. Обрушившийся японский рынок недвижимости, который оказался на деле мыльным пузырем, привел к одному из самых сильных финансовых кризисов в банковской сфере.
КИК тоже не может дать деньги дешевле. Есть инфляция, которая упорно не снижается, и самим нужно что-то зарабатывать. Причем и их маржа довольно скромная. Здесь есть единственный вариант – снижение инфляции. Но учитывая текущие макроэкономические условия, обеспечение неувеличения темпов инфляции по сравнению с предыдущим годом — уже успех. А применение “силовых” мер лишь приведет к уменьшению денежного предложения в экономике и соответственно падению темпов экономического роста. Остается лишь уповать на снижение цен на “черное золото” (кто бы мог подумать об этом лет пять назад?).
Честно говоря, текущая ставка по займу не является высокой. Когда люди сравнивают ее с процентными ставками в развитых странах, они забывают, что надо сравнивать реальные, а не номинальные ставки. Если же взять реальную ставку вознаграждения в Казахстане, то она окажется примерно на уровне 5-6% (12-13% минус инфляция в размере примерно 7%), а по государственной жилищной программе так и 3-4% (10% минус 7%). Да и средняя заработная плата растет гораздо большими темпами. Когда говорят, что за двадцать лет придется выплатить двойную стоимость квартиры, то забывают, что речь опять же идет о номинальной стоимости. Инфляцию нужно отнимать. 10000 тенге сейчас и 10 лет назад — это, как говорится, две большие разницы. В 1995 году их покупательская способность в несколько раз была выше.
Может, цены на жилье завышены? В целом это все признают, но это не касается того жилья, которое было построено в рамках государственной жилищной программы. Там цена намного ниже рыночной.
Условия кредитования тоже приемлемые. 10% первоначальный взнос, срок займа до 20 лет.
Условия по Жилстройсбербанку тоже максимально смягчены. И не надо даже копить до 50% от суммы кредита, пороговый размер тоже снижен.
Спрашивается, чего же не хватает этим бюджетникам и молодым семьям? Может, им жилья не надо? Да нет. Статистика упорно твердит, что ситуация просто критическая. Никакие санитарные нормы не выдерживаются.
Причина же такой ситуации гораздо проще. Даже если жилье станет стоить 250 долларов за один квадратный метр, количество покупателей по программе не увеличится. Почему? Да посмотрите, на кого ориентирована данная программа. Бюджетники, молодые семьи и так еле концы с концами сводят. Откуда у них могут быть лишние деньги для того, чтобы брать жилье в кредит? Покупка даже стиральной машины в кредит для них становится таким напрягом в финансах, что потом долго приходится экономить на других вещах.
В бытность свою преподавателем в университете не мог себе позволить даже купить телевизор в кредит. Иначе потом нужно было сильно ужаться в текущих расходах. Для кого секрет, что учителя, преподаватели и врачи, во всех странах относящиеся к среднему классу, в нашей стране это просто нищие? Именно не бедные, а нищие. Преподаватель в вузе и врач должен еще и заниматься самообразованием, наукой. А денег на приобретение литературы, аспирантуру никто им не дает.
Дело доходит до того, что медсестры вынуждены работать по принципу \»сутки — через день\». А некоторых нужда гонит даже на панель.
О какой ипотеке вообще может идти речь?
Когда недавно лежал в больнице, молодая медсестра попросила помочь посчитать ей расходы по ипотеке, т.к. им в больнице выделили жилье. Когда я посчитал, от ее мизерной зарплаты оставались жалкие крохи, это при том, что ее муж был безработный. И это ведь еще не все расходы. Когда власти и строители говорят о цене 1 кв. м., они попросту лукавят. Речь ведь идет о “черновой отделке”. Чистовая пойдет дополнительно как минимум по 100 долларов за квадрат. В пустой квартире тоже жить не будешь. Нужна мебель, да те же шторы или половики. Хорошо, хоть до “чернового” двора не додумались. Чтобы асфальт за свой счет и детский дворик.
Даже тем, кто пролез и уместился-таки в это прокрустово ложе, тоже рано радоваться обретенной крыше надо головой. По данным нашего финансового гуру Г.А.Марченко, по опыту стран Центральной Европы через 6-8 лет после приобретения квартиры в кредит наступает своеобразная ломка. Просто люди устают жить, отказывая себе во всем. Многие брали кредит, не рассчитав своих возможностей. И в итоге они вынуждены делать выбор. Либо продолжать оплачивать кредит, по-прежнему себя во всем ограничивая, и тем самым отказываясь от своей жизни и живя только для детей. И это длится не год и не пять, а 15-20 лет. Либо поняв, что живем только раз, отказываются от кредита, начинают покупать себе одежду, технику, ездить отдыхать.
Но и это не последний “сюрприз”. По нашему справедливому трудовому законодательству размер оплаты по больничным листам установлен в размере аж целых 10 МРП. Т.е. человек заболел, пролежал в больнице месяц. Его работодатель (если повезет и попадется честный) с гордостью оплатит ему его законные девять тысяч тенге. Этих денег ему и его семье хватит лишь на хлеб и воду. Ведь зарплату за этот период он не получит! О расходах на амбулаторное лечение никто и не говорит уже. А с каких шишей, простите, человеку выплачивать деньги по займу? Из подачек Карагусовой?
А если он потерял работу? Жизнь есть жизнь, и за двадцать лет обязательно с кем-нибудь хоть раз да случится такое. Да ведь люди просто будут послушнее послушного перед начальниками. Ведь потеряешь не только работу, а еще и квартиру свою. Да и своя она только формально. Фактически, пока вы не погасите кредит, она принадлежит банку. И никуда вы от этого не денетесь.
Включение в программу молодых семей должно по стратегическому замыслу его авторов стимулировать рождаемость в стране. Кто спорит, как можно создавать семью, если нет крыши над головой? Семья без своего жилья — это как бродячий цирк. Только там не смешно.
Предположим, что обоим повезло, и они работают в иностранной компании или на хлебной должности в министерстве или акимате. Спокойно погашают кредит, ездят отдыхать и тут обнаруживают, что супруга беременна, и через некоторое время она уходит в законный декретный отпуск, а потом и по уходу за ребенком. Ее доходы автоматически обнуляются. Папаша выясняет, что в одиночку он кредит погашать уже не может. О втором ребенке речь даже идти уже не будет. Хорошо, если чей-нибудь отец — аким, живущий на одну зарплату, или демократ, которому иностранцы гранты за его избыточный интеллект и порядочность дают. А если нет? До свидания, квартира?
Удивительно, что авторы программы об этом даже не задумывались. Поразительно, насколько “страшно далеки они от народа”. Ведь ничего нет хуже несбывшихся надежд.
Ведь можно было бы обдумать и предусмотреть различные схемы. Например, если человек заболел, то транши, которые он должен был бы заплатить за время болезни, за него могло бы заплатить государство или страховая компания, которой бы он позже возместил бы эти расходы. При рождении ребенка государство могло бы оплачивать также транши за время декретного отпуска и отпуска по уходу за ребенком, причем в качестве поощрения семья возмещала бы сумму за минусом вознаграждения, которое бы стало своеобразной премией за рождение ребенка. При рождении второго ребенка семья бы выплачивала только 50% от транша по погашению основного долга, при рождении 3-го ребенка вообще бы не возмещала расходы государства по оплате траншей за время декретного отпуска и отпуска по уходу за ребенком.
Для бюджетников часть займа могла бы погашаться государством, при этом эта сумма относилась бы к специальному счету работника. Если отработал честно определенный срок, то тогда бы эта сумма списывалась. А уж если попался на воровстве, взятках или дураком оказался, то тогда эта сумма автоматически бы стала его долгом. И под залог этой же квартиры. И чиновники бы стали поосторожнее, зная, чем рискуют.
Ведь ничего сложного в таких схемах нет. Это элементарно. И они далеко не идеальны. Если хорошо подумать, то можно придумать еще более эффективные и нужные схемы кредитования.
Но несмотря ни на какие заумные схемы, никакая ипотека не заработает, пока у нас люди получают мизерные зарплаты. Зажим профсоюзов, неэффективная система налогообложения приводят к тому, что даже в такой сверхприбыльной компании как \»Испат\», шахтеры получают за свой тяжкий и опасный труд просто гроши. Нельзя не вспомнить несправедливую оплату труда в иностранных компаниях, когда наши граждане, ставшие людьми второго сорта у себя в стране, получают в несколько раз меньше своих коллег-экспатов. Неужели это такое наказание – иметь паспорт гражданина Казахстана? Радует лишь неожиданно скорая реакция властей после бунта казахских рабочих, возмущенных унижениями со стороны турок. Нельзя обойти стороной и предприятия \»Казахмыс\», \»Казцинк\», \»Казхром\», \»Алюминий Казахстан\», имеющие просто гигантские прибыли, но платящие также небольшие зарплаты.
У этой истории будет еще продолжение. Вспоминается, чем закончилось строительство муниципального жилья в Италии. После первого землетрясения оно попросту развалилось, похоронив под собой его несчастных владельцев. Кстати, именно на муниципальном жилье, а не на торговле оружием и наркотиками поднялась знаменитая итальянская мафия, естественно, не без “крыши” со стороны бессменно правившей почти полвека партии “Отан”, простите, Христианскими демократами.
Более чем уверен, строительством дешевого жилья будут заниматься не \»Алматыкурылыс\» или \»Элитстрой\», а какие-нибудь малоизвестные фирмы, у которых не будет ничего своего, а технику и рабочих будут брать в аренду у наших строительных монстров. А когда уляжется пыль от рухнувших домов, спросить будет не с кого.