Минувший год не принес ничего нового в тенденции развития рынка недвижимости Алматы. Только в сегменте вторичного жилья цены, по данным Национальной ассоциации риэлторов, выросли в среднем на 70 процентов. Еще летом 2006-го стоимость квадратного метра превысила две тысячи долларов, а уже к концу года зашкалила за 2,5 тысячи.
По официальным данным статистики в декабре 2006 года в среднем по республике цена одного квадратного метра нового жилья составила 123,9 тыс. тенге и по сравнению с декабрем 2005г. увеличилась на 33,8%, цена перепродажи благоустроенного жилья, соответственно – 95,4 тыс. тенге и на 57,3%, аренды благоустроенного жилья — 632 тенге за квадратный метр и на 22,2%.
О необходимости снижать цены на жилье давно уже твердят правительственные чиновники, а общество желает знать: в чем причина стремительного роста цен и ожидается ли дефолт на этом рынке?
“Бизнес-путеводитель” опросил ряд экспертов, работающих на рынке недвижимости. Их мнение о том, что ждет сферу жилья в нынешнем году, мы приводим ниже.
Так, директор отдела ипотечного кредитования Агентства недвижимости “CREDIT HOME” Скарлато Линда считает, что в среднем по городу цена квадратного метра жилья на конец 2007 года вырастет до трех тысяч долларов. При этом все будет зависеть от темпов развития строительства, котировки цен на нефть и роста ипотечного кредитования. По мнению С.Линды, до 2009 года ожидать каких-либо изменений в ценах на недвижимость не следует. Снижению цен может способствовать лишь перенасыщенность предложения на рынке недвижимости, а именно увеличение предложения со стороны строительных компаний. Даже в случае кризиса рынка эксперт не прогнозирует резкого падения цен. Максимально они могут упасть до 2000 долларов за 1 кв.м.
Такой прогноз объясняется тем, что спрос на рынке, как и прежде, превышает предложение. Именно по этой причине продавцы жилья продолжают поднимать цены. Урегулировать рост цен возможно при участии правительства, однако такие меры государство не принимает.
Более того, вступивший с 1 января в силу закон о долевом участии в жилищном строительстве повлечет за собой еще больший рост цен на строящееся жилье. Одно из положений закона гласит, что должно соблюдаться требование о наличии собственного капитала застройщика в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве. Это означает, говорит С.Линда, что на рынке могут остаться только лишь крупные “игроки”, которые, в свою очередь, будут поднимать цены. Как известно, большинство строительных компаний ведет строительство за счет дольщиков, привлекая минимум собственных средств.
С этим мнением практически полностью согласился начальник управления анализа и развития розничного кредитования АО “Банк ЦентрКредит” Ербол Дуйсебаев, по словам которого тенденция к росту цен на недвижимость сохранится, и к концу нынешнего года средняя стоимость кв.м. составит не менее $3000. Дуйсебаев говорит, что важным фактором, способствующим росту цен, будет ипотека банков. Сейчас порядок предоставления займов на ипотеку продолжает упрощаться, условия становятся более мягкими. Кроме того, значительное давление на рынок оказывает рост населения, идёт активная миграция граждан с регионов и сёл.
По некоторым данным средняя обеспеченность горожанина жилой площадью равна примерно 18 квадратным метрам на человека. За 2006 год построено, около 0,55 квадратного метра на одного жителя Алматы. При этом численность населения увеличилась на 2,6%, или на 32,1 тыс. человек, так как идет естественная миграция населения в город.
И еще одна немаловажная причина, по мнению Ербола Дуйсебаева, влияющая на рост цен, — инвестиционная привлекательность вкладывания денег в недвижимость.
Тем не менее, цены на жилье могут упасть. Для этого, по мнению Дуйсебаева, нужно развивать фондовый рынок, чтобы инвестирование денег в ценные бумаги стало прибыльнее. Другим фактором снижения цен может стать удешевление нефти, что приведет к снижению притока нефтедолларов. Еще один сценарий — это кризис в экономике страны либо ужесточение политики государства в отношении рынка недвижимости.
Однако это самый маловероятный вариант развития, поскольку спрос на жилье по-прежнему остается высоким. Этому способствует общее повышение уровня жизни, а рост численности населения опережает темпы строительства. Население будет по-прежнему размещать свои капиталы в недвижимость, что будет удерживать уровень спроса.
Закон о долевом участии, по словам Дуйсебаева, внесёт значительные коррективы, как в строительный бизнес, так и на конечную стоимость первичного жилья. Некоторые статьи закона ужесточают требования к застройщикам, что приведёт или к слиянию некоторых из них или же прекращению деятельности других, ситуация будет двигаться в сторону монополизма. Статья 10 этого закона предусматривает заключение договора долевого участия с дольщиками только после завершения \»нулевого цикла\». Значит, продажа жилья дольщикам начнется позже, говорит Дуйсебаев, а как мы знаем, с каждым этапом в строительстве стоимость квадрата возрастает. Также новый закон предотвращает мошенничество, и население будет уже более смело участвовать в долевом строительстве, повысится спрос на “первичку”. Все вышеперечисленные новшества закона приведут, несомненно, к повышению стоимости жилья на первичном рынке.
Один из экспертов ИЦ “Рейтинг” полагает, что бурный рост рынка недвижимости приводит к неразборчивости банков, что может стать причиной роста невозврата кредитов. По его оценке, в группу риска попадают около 40% клиентов, которые получают сейчас кредиты на покупку жилья. “Население также не особо задумывается, сможет оно выплачивать проценты по кредиту или нет, и слишком уверено в себе. Отмена первоначального взноса тоже вызовет рост доли невозвратов”, — уверен эксперт. Однако на банковскую систему это повлияет мало. “Все страховки по кредиту — в пользу кредитора”, — говорит он.
При росте цен на недвижимость банк может покрыть все свои расходы за счет продажи квартиры, при стагнации рынка могут быть и потери, считает Карелин. Снизить риски банка может продажа пула ипотечных кредитов или их секьюритизация, но это уже из другой оперы.
Возвращаясь к прогнозам, президент-учредитель Ассоциации риэлторов Казахстана, член Российской гильдии риэлторов и президент агентства недвижимости “Almaty Real Estate” Зухра Назарова присоединилась к мнению, высказанному предыдущими экспертами относительно влияния Закона о долевом участии на рост цен. По ее мнению, если раньше строительные фирмы имели право продавать на бумажке или на этапе котлована и начинали строить на деньги дольщиков, то сейчас они смогут продавать жилье только когда воздвигнут как минимум первый этаж. Это значит, что строить будут на заемные деньги, “а здесь проценты по кредитам, которые будут включены в себестоимость жилья”.
“Когда вы покупаете квартиру на начальном этапе, на бумаге будет одна цена, но после возведения уже первых этажей стоимость 1 кв.м. жилья уже вырастет, и она будет постоянно расти, — говорит З.Назарова. – Увеличение цены может и сказаться на спросе, такое жилье будет доступно не каждому. Часть инвесторов и население вкладывало в недвижимость именно в начале строительства. Все спешили, можно было заработать небольшую маржу, перепродав жилье к завершению стройки. Теперь эта маржа будет принадлежать застройщикам посредством закона о долевом участии. Вкладывать в недвижимость, чтобы перепродавать, станет невыгодно или не так выгодно как раньше. Кроме того, вскоре должен выйти закон, запрещающий строительным фирмам продавать квартиры в черновой отделке. Вроде как заботятся о благе населения, но фактически это приведет к росту цен на недвижимость примерно в два раза, что опять же повлияет на спрос”, — комментирует г-жа Назарова.
Только усиление конкуренции на рынке может, по мнению З.Назаровой, способствовать снижению цен. “Сейчас разрешили иностранным фирмам покупать землю и строить; естественно, выросло предложение, и стоит отметить, что иностранные фирмы в большинстве случаев продают дешевле, чем казахстанские. Например, Highwell в Астане строит очень хороший комплекс, продает полностью с отделкой, оборудованием, а цена такая же, как у наших фирм, но без отделки”, — отметила г-жа Назарова.
Кризис на рынке недвижимости нам пока не грозит, уверена З.Назарова, но если рост цен будет идти такими темпами как сейчас, то действительно, мы дойдем до такого момента, когда количество людей, которые смогут покупать жилье, будет все меньше и меньше. Исчезнут инвесторы, и останется только часть крупных игроков.
Между тем, спрос на жилье еще не насыщен, и он будет высоким до тех пор, пока есть люди, покупающие, вкладывающие и перепродающие недвижимость для себя и близких, люди, улучшающие свои жилищные условия.
“Сейчас единственно доступный способ сохранения и преумножения денег — это только вложение их в недвижимость, других способов пока нет. Когда у людей появляется какой-то небольшой капитал, они стараются быстро что-нибудь купить, — замечает З. Назарова. — В банки мы много не вкладываем, слитки не покупаем, фондовый рынок не развит, под кроватью деньги не храним. Поэтому остается только недвижимость, на которую цены постоянно растут”.
Кроме того, развивается строительный сектор Алматы, растет население города, идет работа над созданием финансового центра. Люди, как правило, со всего Казахстана стараются вкладывать свои капиталы не у себя в регионах, а покупают и вкладывают скорее в Алматы, чем в Астану. Для примера, состоятельные родители стараются купить квартиру своим детям, которые учатся в Алматы.
“Я думаю, к концу года мы услышим цифру в 7-8 тысяч долларов США за 1 кв.м. на определенные объекты недвижимости. Сейчас цена составляет 4-5 тысяч, причем в некоторых местах достигла 6 тыс. долл. Я говорю, конечно, не обо всех объектах. Я говорю о крупных застройщиках, мелкие компании могут строить дешевле. У крупных строительных фирм к концу года цена за квадрат точно составит 5-7 тыс. долл. США”, — заключила г-жа Назарова.
Опубликовано в деловом еженедельнике “Бизнес Путеводитель”