В долевом строительстве, или “долевке”, как называют покупку еще не построенной квартиры, существует несколько опасностей.
Пролог
Одна из них в том, что человек вкладывает свои деньги в проект, а покупку увидит не скоро.
Бум махинаций с долевыми вложениями в Казахстане начался лет семь-восемь назад. Однако связанные с ними уголовные дела стали возбуждаться лишь после того, как на объектах долевки замерли строительные краны – мировой финансово-экономический кризис. За это время возбуждены десятки дел по статье “мошенничество”, совершенное группой лиц либо в особо крупном размере. На бумаге закон к ним суров, на деле — лоялен. За масштабный обман соразмерную ответственность по духу закона понесли далеко не все. Может, еще и потому, что обманутые дольщики вовсе не были заинтересованы в том, чтобы их застройщиков упекли за решетку. В них еще теплилась надежда, что, в конце концов, им вернут вложенные деньги или ключи от построенной квартиры.
Но ни того, ни другого не случилось, пока правительство не включило административный ресурс. Благодаря финансированию государства, на многих замороженных объектах строительство возобновилось, тысячи дольщиков получили свои квадратные метры.
Другая опасность в том, что свободу для махинаций предоставляет договор о долевом участии. В частности, пункт, касающийся размера квартир. Наши дольщики оказались не готовыми к тому, что площадь квартиры, благодаря застройщику, имеет обыкновение измениться, и, как правило, – в сторону уменьшения.
Ни один застройщик, подписывая договор с дольщиком, не скажет с точностью до метра, какой будет площадь будущей квартиры. Обычно, говорят они, расхождение составляет не более одного-двух метров в доме за счет изменения конфигурации стояков, лифтовых шахт и иных инженерных систем дома. Решив, что это не смертельно, дольщики подписывают договор.
И самое интересное. Даже в случаях, когда разница между заявленной и фактической площадью жилища их смущает, дольщики, подписывая акт приема-передачи, лично не обращаются в БТИ, чтобы перемерить квартиру. В лучшем случае пожалуются соседу.
Посчитали — прослезились
|
История с квартирами в астанинском жилом комплексе “Сәтті” не является экстраординарной для казахстанского рынка недвижимости. Но она достаточно поучительна.
Слово “сәтті” в переводе с казахского языка означает – удачный. Но удачным проект оказался разве что для застройщика – ТОО “Акмола Курылыс Материалдары”. Дольщики же – как те дети, которым вместо конфет подарили фантики. Получив свои квартиры, они обнаружили: а квадраты-то не те, за которые они платили.
Так, заплатив сполна за 95,21 кв.м., Ирина Нежелева получила площадь, на 10 кв. м. меньшую, чем было указано в договоре. 11% своей законной квадратуры потеряла Шолпан Нурхайдарова, вместо 95,21 кв.м. получила 85,4 Наталья Юрьева, общая площадь квартиры Гульмиры Хасановой вместо 97,07 кв. м. составила 86,3 кв.м.
Что из себя представляют “украденные” у них квадратные метры в денежном выражении, красноречивее всех скажет пример Хасановой: за потерянную долю в 10,77 кв. м. она переплатила застройщику 2 390 940 тенге.
Добавьте к этим суммам банковские проценты за взятые кредиты, которые дольщики выплачивают по сей день. Счет идет на десятки тысяч долларов.
Кроме того, непосильным бременем для дольщиков стали коммунальные услуги и налог на недвижимость, которые они платят за несуществующие квадратные метры.
“Смертельные” для семейного бюджета дольщиков квадратные метры никуда не исчезли. Они просто ушли под те самые стояки, внутриквартирные перегородки, несущие стены, колонны, лифтовые шахты и иные инженерные системы дома.
Юридические тонкости
В судебных органах, куда обманутые дольщики обратились с намерением взыскать с “Акмола Курылыс Материалдары” переплаченные ими деньги и пеню за неустойку, сторона ответчика стоит на своем: они (дольщики) знали, на что шли, никто насильно не заставлял их подписывать договор. И самое удивительное – столичные суды на стороне застройщика.
Доводы истцов и их представителя о том, что дольщики были введены в заблуждение из-за незнания юридических тонкостей, что, по большому счету, казахстанское законодательство в области архитектуры и градостроительства дает четкое толкование понятий, что включают в себя понятия “жилая”, “нежилая”, “полезная” площадь и т.д., не убеждают служителей Фемиды.
Так, судья Алматинского районного суда А. Бакишев, который отказал в удовлетворении исковых требований Наталье Юрьевой, сослался, например, на то, что СНиП не относится к законодательству, а является нормативно-технической документацией.
Судья этого же суда К.Рахметулина, отказав в исковых требованиях Шолпан Нурхайдаровой, сослалась на необходимость прямого толкования договора о долевом строительстве. Хотя Гражданский кодекс РК гласит о необходимости выяснения общей воли сторон, всех обстоятельств, взаимоотношения спорящих и даже их последующее поведение. Воля дольщиков – получить в собственность квартиры в размерах той площади, которая указана в договорах, без каких-либо сокращений, не была учтена.
Обращает на себя внимание и такой факт.
Постановлением акимата г. Астаны разрешение застройщику на строительство ЖК “Сәтті” было дано 28 декабря 2006 года, а закон РК “О долевом участии в жилищном строительстве” вступил в силу 1 января 2007 года. Следовательно, нормы закона уже не распространяются на застройщика. Этот аргумент стал превалирующим в решении судьи Алматинского районного суда А. Абишевой при вынесении отказного вердикта по иску Ирины Нежелевой.
Обратившись в нашу газету “ZONA.kz”, дольщики представили множество документов: решения судов, копии договоров, жалоб, заявлений на имя Президента страны и председателя Верховного суда.
Обо всех юридических аспектах их конфликта с застройщиком невозможно рассказать в одной публикации, лучше, если ими займутся профессионалы. Но не может не обратить на себя внимание то, как толкуют законы сами судьи.
Так, аналогичные исковые требования дольщицы Гульмиры Хасановой частично удовлетворила судья Алматинского райсуда М. Алимханова, обязав взыскать с застройщика компенсацию за недосчитавшуюся площадь в размере 7,86 кв.м. в сумме 1 774 920 тенге. Кроме того, ТОО “Акмола Курылыс Материалдары” должно вернуть истице пеню за нарушение срока исполнения договора в сумме 646 486 тенге, плюс 24 тыс. тенге – расходы Хасановой по оплате госпошлины.
Кто за “теремом” стоит?
Описывая свою сагу в “Сәтті”, дольщики пишут Нурсултану Назарбаеву: “Добросовестные строительные компании в случаях, когда площадь передаваемых ими квартир оказывалась меньше, без всяких судов возвращают деньги дольщикам. Однако для ТОО “Акмола Курылыс Материалдары” это неприемлемо, и его истинный учредитель, прикрываясь неприкосновенностью депутата парламента Казахстана, в эти трудные для граждан страны времена игнорирует нормы деловой этики и основы справедливости, чем нагнетает социальную обстановку в столице”.
Истинным учредителем ТОО “Акмола Курылыс Материалдары”, по их словам, является депутат мажилиса РК Бауржан Смаилов.
Вместо постскриптума
“Сәтті” стоит в центре правой части Астаны, недалеко от торгового комплекса “Жаннур”. Рядом с многоэтажным жилым комплексом, во дворе которого играют дети, – забор. А внутри него наспех сколоченное достояние деревянного зодчества – отхожее место, которым, вероятно, пользовались строители, да так и забыли убрать его с лица земли.
***
© ZONAkz, 2011г. Перепечатка запрещена