Итоги уходящего года на рынке недвижимости Алматы и прогнозы на 2012 г.

Основные тенденции 2011 года. По сравнению с предыдущими, посткризисными периодами, 2011 год можно охарактеризовать как достаточно оживленный в плане покупательской активности на рынке недвижимости, особенно в данном ценовом сегменте.

Основной причиной продажи/покупки квартир до 300 тыс. в уходящем году можно определить как улучшение жилищных условий. Значительно меньше стало случаев продажи квартир по причине невозможности оплачивать проценты по кредиту.

В общем, этот год несколько отличается от предыдущих не вполне стандартными тенденциями, часто не оправдывающими ожиданий то собственников, то покупателей.

Казахстан в жёстком пересечении мягких сил

26.04.2024 17:302124

Например, в начале 2011 года уже с середины января до конца февраля наблюдалась достаточно неплохая покупательская активность, не смотря на ожидаемое в этот период затишье. Цены на объекты в этот период были на уровне ноября-декабря, т.е. фактически проводили сделки те, кто не успел этого сделать до Нового года. А вот ожидания собственников в плане сезонного повышения цен и активности в весенний период абсолютно не оправдались. Весной спрос на жилье был очень низким, сделки были единичными и одной из причин этого были неоправданно завышенные цены. В итоге покупатели предпочли отложить покупку на более поздний период. Только начиная с середины июня, когда цены были скорректированы, а отложенный спрос достиг апогея, активность существенно выросла, и практически сохранилась на весь осенний период.

Можно предположить, что посленовогодний период будет достаточно активным, как это было год назад. Значительное количество собственников, выставивших свои объекты на продажу в осенний период по ценам, существенно превышающим среднерыночные, не смогли реализовать свои квартиры. Упустив сезонную активность, они будут вынуждены возобновить продажу сразу после Нового Года. Получив опыт “попродавания”, а также представление о тенденциях на рынке недвижимости, собственники скорректируют цены. Этим надо будет воспользоваться покупателям, т.к. есть большая вероятность, что с начала весны собственники, ожидая все того же сезонного оживления, будут опять-таки, завышать цены на квартиры.

В течение всего уходящего года в сегменте новостроек и вторичной жилой недвижимости премиум-класса мы наблюдали устойчивую тенденцию повышения покупательского спроса при резком сокращении предложения от продавцов такой недвижимости. Если говорить о результатах продаж у застройщиков, то явными лидерами в уходящем году стали жилые комплексы “Apple Town” (“Урим-Казахстан”) – реализовано в течение года около 200 квартир, “Шахристан” (ТОО “Шеберинвест”) – более 100 квартир и “Европолис” — более 100 квартир. Цена за квадратный метр в этих жилых комплексах в течение года изменялась незначительно, увеличение составило порядка 5-10% от цены на начало года и на сегодняшний день цены существуют в диапазоне от 1900 до 3500 $/м2 в зависимости от уровня комплекса. В каждом из этих комплексов на начало года была довольно широкая линейка предложения вариантов, к концу года квартир с наиболее популярными планировками практически не осталось, т.е., выбор у покупателей стал значительно уже. У других строительных компаний, таких, например, как “Базис-А”, практически не осталось предложений уже к началу этого года, на сегодняшний день в наличии есть лишь по 2-3 варианта в разных жилых комплексах. Единственный жилой комплекс, в котором “Базис-А” может сейчас предложить клиентам достаточное количество вариантов – новый коттеджный городок “Альпийские луга” в Алмаарасанском ущелье, реализация которого началась не так давно. Со всеми этими строительными компаниями “Абсолют” успешно сотрудничает и в таких объёмах продаж есть и наша заслуга. В наступающем 2012 году количество предложений от застройщиков немного увеличится за счёт приближения сроков ввода в эксплуатацию жилых комплексов бизнес-класса СК “РАМС-Казахстан” и “Атрикс-строй”. Также начаты продажи в двух комплекса эконом-класса “Береке” (Айманова — Богенбай батыра) и “Эдельвейс” (Толе би – Утеген батыра). Оба комплекса введены в эксплуатацию.

Покупатели в этом сегменте всё время стоят перед дилеммой, то ли приобретать квартиру в жилом комплексе класса А, то ли настроиться на покупку особняка в верхней части нашего города. Хорошей альтернативой для этой группы покупателей может стать приобретение квартиры в таунхаусе в одном из охраняемых коттеджных городков, расположенных в южной и юго-западной частях нашего города. Такой симбиоз квартиры и загородного дома становится всё более популярным у наших горожан. Ещё большую популярность подобные предложения приобрели после серии землетрясений, которые произошли в нашем городе весной 2011 года. Покупательский спрос ещё больше переориентировался с многоэтажного на малоэтажное жильё. Предложение в этом сегменте традиционно невысокое, спрос явно выше. Очень интересным, как в плане покупки для проживания, так и в плане инвестирования, является выставленный летом этого года на продажу новый жилой комплекс «Жан Ел» в поселке Юбилейный, что находится 5-ти минутах от проспекта Достык, с шикарным видом на горы. Кстати, эксклюзивные права по продаже этого объекта имеет “Абсолют”.

Очень высокий покупательский интерес по прежнему сохраняется к двум коттеджным городкам «Тау Самал» (р-н санатория «Алатау», около 65 квартир) и “Алма Тау”, расположенными в юго-западной части нашего города. “Абсолют” также уполномочен искать покупателей на эти объекты. Покупательский интерес к этим коттеджным городкам очень высок на фоне последних событий и изменений в настроениях покупателей. И мы думаем, что эта тенденция сохранится. Т.к. объекты выставлены на продажу сравнительно недавно, ценовая политика застройщиков в них практически не менялась и цены на сегодняшний день варьируются от 1000 до 2050 $/м2

В наступающем году количество вариантов на первичном рынке не увеличится, покупательский спрос будет продолжать расти. Этому будет способствовать и активная позиция банков второго уровня в реализации своих ипотечных программ. Уходящий год показал, что ипотечные продукты банков стали более приемлемыми. Что касается возможной реализации банками проблемных залогов, то в этом году данный вопрос неоднократно обсуждался банками, в том числе и с нашим участием. По итогам этих встреч можно сказать одно: на сегодняшний день у банков нет чёткого механизма реализации проблемных залогов, массового выброса на рынок этих активов не предвидится в ближайшей перспективе, т.к. это невыгодно никому. Банки предпочитают договариваться с заёмщиками о предоставлении им рефинансирования, кредитных каникул и других банковских инструментов, позволяющих не доводить ситуацию до судебных разбирательств.

Уходящий год на рынке коммерческой недвижимости ознаменовался повышенным интересом со стороны покупателей, главным образом представителей малого и среднего бизнеса. Основной спрос, при средней стоимости в 2500 $/м2, находится в ценовых пределах до 500.000 $ за объект. Как и раньше, наибольшим спросом пользуются торговые точки в центре города, с большими витринами, презентабельными входными группами, на главных улицах, в местах с хорошими пешеходными и транспортными потоками, с достаточной парковкой. Спрос есть и на небольшие магазинчики, кафе, рестораны площадью до 200-300 м2. Если ранее коммерческая недвижимость рассматривалась в основном как инструмент для вложения и сохранения средств, то теперь этот сегмент интересен в качестве способа извлечения прибыли уже от действующего бизнеса. На фоне снижения прибыльности банковских депозитов инвестиции в коммерческую недвижимость могут стать средством не только сохранения капитала, но и источником стабильного дохода.

Основную массу в объеме предложения создают объекты площадью свыше 1000 м2, тогда как главный спрос расположен в сегменте мелких офисных и торговых объектов площадью до 500 м2. В целом, предложения на рынке офисной недвижимости составляют не только отдельные офисы в жилых и административных зданиях, но и крупные бизнес-центры (БЦ). Среди них значительную часть занимают вновь отстроенные БЦ, введенные в эксплуатацию и готовые для работы. Определенная доля объектов предлагается и в черновой отделке. Но данные предложения можно условно назвать “неликвидными в ближайшей перспективе”, т.к. в настоящее время не наблюдается активного спроса на крупные объекты стоимостью порядка 10-20 млн $, многие из которых находятся в залоге. Судя по опыту, даже при наличии заинтересованного покупателя, переговоры по окончательным условиям сделки могут продолжаться около года и более.

Можно отметить, что отличительная тенденция этого года – появление инвесторов, рассматривающих приобретение небольших бизнес-центров с арендаторами в качестве готового бизнеса. Также стоит отметить, что в Алматы появились покупатели из стран ближнего и дальнего зарубежья, которые достаточно активно рассматривают предложения нашего рынка для приобретения недвижимости коммерческого назначения, а также земельных участков для строительства объектов различного назначения. Возможно, что это происходит в результате наращивания присутствия российского бизнеса в рамках Таможенного союза. Но пока интерес к объектам коммерческой недвижимости и земельным участкам со стороны зарубежных инвесторов остается на уровне мониторинга. Идет оценка инвестиционных возможностей и перспектив.

Поскольку “хорошей” земли, подходящей под строительство коммерческой недвижимости, в Алматы осталось немного, положение дел с земельными участками коммерческого назначения обстоит непросто. В основном интерес сконцентрирован на земельных участках размером от 1 до 3 га под строительство объектов различного назначения – от выставочных салонов до жилых комплексов. Однако следует отметить возросший спрос и на небольшие земельные наделы для строительства БЦ и торговых объектов. Это участки порядка 20-30 соток, но и их практически нет в Алматы, а то, что предлагается – неадекватно по цене. Спрос в этом сегменте не поспевает за предложением. Однако при оценке ликвидности учитываются расположение земельных участков. Например, участки, удаленные от центра города, в Ауэзовском и Алмалинском районах пользуются весьма низким спросом. А вот интерес к участкам в центре города, на центральных магистралях, с удобными подъездными путями и соответствующими коммуникациями всегда высок. Поэтому строительство, например, небольшого бизнес-центра площадью 4000-5000 м2 и с соответствующими классу А, В+ параметрами будет иметь высокую привлекательность как в плане продажи, так и для сдачи в аренду. Существенное ограничение в этом плане – отсутствие свободных земельных участков под застройку. Если таковые и предлагаются на продажу, то по такой завышенной цене, что предполагаемая прибыль зачастую соотносится с уровнем затрат на строительство.

В итоге динамика рынка коммерческой недвижимости и земельных участков с коммерческим назначением за прошедший год дает основания предполагать, что в ближайшей перспективе ситуация на рынке коммерческой недвижимости будет оставаться стабильной.

Уходящий 2011 год можно по праву назвать “годом стабилизации” рынка домов и земельных участков. Постепенно, избалованные докризисным уровнем цен, продавцы приходят к пониманию реальной покупательской способности и необходимости установления правильной цены. В доказательство этому, цены, по которым происходят реальные продажи, на протяжении последних двух лет остаются примерно на одном уровне.

Можно отметить значительную активизацию покупателей. В последнее время наметилась динамика к увеличению числа покупателей с бюджетом от полумиллиона $ и выше. Кроме того, все более активно начинают предлагать свои услуги и банки в области кредитования частных домов. По нашему мнению, все это является показателями стабилизации на рынке домов и земельных участков. Думаем, что такая тенденция будет продолжаться и в следующем году.

Думаем, что активность покупателей сохранится на протяжении всего зимнего периода, так как причины, по которым люди приобретают дома, не начинаются весной и не заканчиваются ранней осенью

В течение 2011 года наблюдался наибольший спрос на квартиры в элитном секторе в диапазоне цен 2000- 3000 $/ месяц. Предпочтительные районы – верхняя часть Медеуского р-на и Бостандыкский р-н до ул. Жарокова, верхняя часть Алмалинского р-на. Наиболее популярными жилыми комплексами были “Фантазия”, “Туркуаз”, “Самал де люкс”, “Жана Гасыр”, “Ботанический сад”, “Жайляу”, “Овация”, “Жастар”, “Столичный центр”.

Лидерами по предложению квартир дорогого сегмента среди жилых комплексов можно назвать ЖК “Аэлита”, “Бухар Жырау Тауэрс”, “Максима”, “Мега Тауэрс”, “Керемет”.

В ближайшие месяцы не ожидается значительных изменений на рынке аренды дорогих квартир, кроме небольшого затишья в пред-после Новогодний период. По информации от экспатов с марта предполагается снижение бюджета в иностранных компаниях на аренду жилья для своих сотрудников примерно на 20%. Но вместе с тем есть основания полагать, что количество экспатов не сократится. Это связано в первую очередь с интеграцией с Россией.

В течение 2011 года наблюдался спрос на особняки, таунхаусы в составе коттеджных городков. Арендная ставка таких особняков варьировалась в диапазоне от 3000 до 6500 долларов в месяц в зависимости от района. Наиболее популярные коттеджные городки: “Алем”, “Горная долина”, “Байтерек”, “Ботанический сад”. Менее популярными были “Нуридин”, “Жайлы”, “Кристал Эйр”.

Лидировали предложения на сдачу в аренду отдельно стоящих особняков. В связи со сниженным спросом стоимость их аренды упала примерно на 15-20%.

В ближайшие месяцы сохранится сложившаяся тенденция.

Офисы: В 2011 году наблюдалось увеличение спроса на аренду офисных помещений класса “В”, где наиболее близко соотношение цена — качество. Основная часть арендаторов – новые компании, которые осваивают рынок Казахстана. Компании – арендаторы, давно работающие на нашем рынке, стараются переехать в более просторные офисы, при этом не увеличивая бюджет. Здесь они так же отдают предпочтения бизнес- центрам класса “В”. Надо отметить, что достаточно большую активность в 2011 году проявили банки. Ряд крупных банков взяли курс на увеличение занимаемых площадей. Это связано как со сменой места дислокации головных офисов, так и открытия филиалов, расширения сети РКО. Ставки аренды в офисах класса “В” варьируются в диапазоне от 20 до 30 $/м2. Ставки аренды в офисах класса “А” — от 35 до 45 $/м2.

В ближайшее время эта тенденция сохранится.

Торговые помещения: В 2011 году сохранился спрос на аренду торговых помещений в “Золотом квадрате”. Это связано с появлением на нашем рынке новых брендов, а так же с расширением сети уже существующих магазинов, ресторанов. Наибольшим спросом пользовались площади 200 – 500 м2. На рынке аренды торговых помещений арендные ставки не изменились. В “Золотом квадрате” 30-65 $/м2,в прилегающих районах 20-35 $/м2. Спрос на подобные торговые площади превышал предложения примерно в 4-5 раз. В следующем году, при условии сохранения внешней и внутренней экономической ситуации, существующее соотношение спроса и предложения сохранится.

Склады: Спрос на складские помещения в Алматы сохраняется на прежнем уровне. Арендаторы отдают предпочтение на склады класса “В” в связи с умеренной ценой. Арендные ставки здесь варьируются от 5 до 9 $/м2. Стоимость зависит от срока аренды, количество арендуемых площадей и условий оплаты. В связи с проявлением большого интереса к нашему рынку компаний из России, в ближайшие месяцы стоит ожидать рост спроса на склады и заметное оживление данного сегмента рынка.