Алматы. 8 октября. КазТАГ – Тулкин Ташимов. Иногда в жизни бывают моменты, когда человек стоит перед выбором: лучше сразу и насмерть, чем долго и мучительно. И чаще выбирает второй вариант.
Именно этими психологическими мотивами люди руководствуются, когда добровольно или, как сейчас многие обиженные жалуются, под воздействием со стороны государства, идут брать ипотеку. Как правило, человек отдает себе отчет в том, что платить банку придется “долго и мучительно”. Но квартирный вопрос настолько извратил его суть, что он, словно ребенок, верит в сказки.
Одна из них гласит: не заплатишь ты, заплатят дети или внуки. Впрочем, на “или” многие и попались. Есть и другая сказка о том, как мы можем быстро стать благополучными европейцами. То есть зажить, как обеспеченные швейцарцы, имея зарплату на уровне уборщицы в Берне. Эта, на первый взгляд, наивность и стремление жить лучше и стали основными причинами нашей беды – казахстанцы залезли в долговую яму, из которой нет выхода.
В принципе, в желании “хорошо жить еще лучше”, как в комедии Гайдая говорил один из его героев, нет ничего предосудительного. Если бы не одно но. Реальных предпосылок к тому, чтобы казахстанцы вдруг стали жить на уровне зажиточных бюргеров, не было никаких.
Скажу по-другому. Государство, призывавшее людей брать ипотеку, прекрасно понимало отсутствие этих самых предпосылок, но в погоне за экономическим ростом (люди берут взаймы, стимулируют строительный сектор, отсюда и рост экономики) использовало население в качестве расходного материала. Зачем нужен расходный материал, комментировать не нужно.
Скажу еще и так. Никогда в современной истории ипотека для основной массы казахстанцев не была доступной. Существующие процентные ставки по ипотеке невозможно обслуживать при том уровне доходов, которые имеет население. И деваться-то некуда. Чтобы самостоятельно накопить на отдельную квартиру, нужно прожить как минимум 500 лет. Вроде бы выходом из положения может стать госпрограмма жилищного строительства. Но при существующих темпах инфляции и плохом состоянии банковской системы (около половины ранее выданных кредитов безвозвратные), государство просто не в состоянии обеспечить приемлемую процентную ставку.
И посему государство вынуждено вести нечестную игру с населением. Завлекать в ипотеку, понимая, что обслуживать ее нереально.
Что же касается самих госпрограмм жилищного строительства, то там получается, как однажды заметил ныне покойный Виктор Черномырдин: хотим как лучше, а получается как всегда. И потому количество госпрограмм не переходит в качество.
Кстати, сама ипотека зародилась в Казахстане одновременно с первой госпрограммой, рассчитанной на 2005-2007 годы. Она обошлась казне в 1,113 трлн тенге, а стоимость 1 кв. метра жилья государство определило в сумму не выше $450. Процентная ставка ипотеке составила 10% с максимальным сроком кредитования до 20 лет.
Квартиры, как громогласно и неоднократно заявляли члены правительства, должны были получить молодые семьи с детьми, госслужащие, бюджетники. Несмотря на перевыполнение плана: вместо15,8 млн кв. метров ввели 17,9 млн кв. метров жилья, жилищная проблема не утратила своей остроты. Возможно, далеко не во всех случаях квадратные метры получали те, кому они на самом деле предназначались. А, возможно, квартиры получали далеко не те, и намного чаще, чем мы об этом знаем.
Потом последовала вторая госпрограмма. Почему? Ответ номер один: отчетный срок кончился. Ответ номер два: вероятно, те, кто этим занимался, денег “недопилили”. Ко всему прочему населению, чтобы оно ничего такого не подумало, нужно было дать хоть иллюзорную, но надежду в завтрашний день. Вся разница в том, что населению – завтра, а тем, кто деньгами рулит – сегодня. Вот и вся конфигурация.
Впрочем, при разработке госпрограммы на 2008-2010 годы власти вдруг вспомнили о малообеспеченных слоях населения, которые были вписаны в качестве еще одних претендентов на квадратные метры наряду с вышеперечисленными товарищами.
По второй случилось, как и по первой. Статистика свидетельствовала о громадных победах Казахстана в жилищном строительстве, тогда как граждане страны эти виктории никак на себе не ощущала. И все потому, что статистика манипулирует цифрами, а население – ощущениями. По второй госпрограмме у нас не меньшие достижения: вместо 19,3 млн кв. метров жилья введено 19,7 млн кв. метров. И вместо того, чтобы восхищаться ими, население, как всегда, плачется, мол, сегодня, в 2012-м дошла очередь тех, кто занимал ее в 2005-2007-х. Все-таки несознательные у нас люди. Не могут они радоваться успехам, которые можно увидеть, но нельзя потрогать. Некрасиво.
Знаете, почему кризис всегда приходит неожиданно? Никому он, кризис, не нужен. Государство теряет возможность радоваться высоким темпам роста экономики, население же просто теряет возможности.
К тому времени население загрузилось “доступной” и неподъемной ипотекой. “Доступной”, потому что до кризиса банковские служащие делали вид, что преподаватель средней школы зарабатывает в месяц $2,5 тыс., а преподаватель такую справку о таких доходах в банк предоставлял. Неподъемной, потому что, как бы старательно банковские служащие не “делали вид” выплаты преподаватель осуществлять не мог. Частности, конечно, но они передают суть того, что на самом деле происходило, и откуда у банков второго уровня такой никудышный кредитный портфель. Люди с реальным доходом 70 тыс. тенге в месяц закладывали все, что только можно. А можно было только жилье, часто, единственное.
Но это делали далеко не все. Многие из дольщиков просто играли на рынке. Покупали и продавали квартиры, покупали три, чтобы в двух поселить квартирантов, и за счет них оплачивать ипотеку. Но в большинстве случаев люди стремились резко улучшить свои жилищные условия. Например, из двухкомнатной “хрущевки” сразу переехать в пятикомнатную квартиру в престижном жилищном комплексе.
Это еще раз объясняет, почему на постсоветском пространстве дикой популярностью пользуется телепроект “Поле чудес”. Люди из совка хотят сразу и все. Люди же на Западе точно знают, что за “сразу и все” нужно слишком много заплатить.
Но и там далеко не все. Кризис начался в США, когда темнокожие американцы стали активно потреблять взаймы, забыв об уровне своей платежеспособности. Но ведь и там житель Гарлема прекрасно понимает, что не может в одночасье стать владельцем элитного особняка, к примеру, в Майами.
Если же вернуться к отечественным дольщикам, то суть их проблемы в том, что их просто кинули. Государство кинуло, когда призывало брать ипотеку и ничего не бояться. Строительные компании кинули, когда воспользовались слабым контролем со стороны государства. В качестве жертвенной овечки оказались дольщики, так как при любом раскладе они — крайние.
Кризис все же вынудил государство заняться проблемой дольщиков. Последние сильно нервничали. Государство стало выкупать недостроенное жилье, достраивать и заселять. Почему оно это делало? Мне сложно поверить в то, что в глубине души оно разделяло часть ответственности за судьбу дольщиков. Но, иногда ведь бывает, что совесть просыпается. Возможно, это тот самый случай.
Правда, в соучастии государства к проблемам дольщиков есть небольшой, но крайне странный нюанс. Дома достраивались также за счет тех, кто в долевом строительстве не участвовал, но имел неосторожность аккуратно платить налоги. Хотя к схеме, когда государство за счет общих денег закрывает свои косяки, пора бы и привыкнуть.
А деньги ведь немалые. Всего на решение проблемы дольщиков с 2007 года было потрачено 464,3 млрд тенге, из которых 11% почему-то не успели освоить. Кстати, на этот довольно сложный вопрос отвечать будет не Карим Масимов, который ушел, а Серик Ахметов, который пришел. Новому премьеру не позавидуешь: нужно найти тех, кто ответит за две первые госпрограммы, а также, если найдется время, подсчитать точное количество квадратных метров.
Еще одна головная боль Ахметова — это третья госпрограмма на 2011-2014 годы. Государство, наконец, врубилось, что бесплатная раздача квартир стимулирует коррупцию, местничество и остальные не очень хорошие вещи. Теперь за все жилье населению придется заплатить. Это называется строительство кредитного жилья через местные исполнительные органы с их реализацией через “Жилстройсбербанк”.
Как обычно, в выигрыше “Жилстройсбербанк” (увеличение уставного капитала на 57 млрд тенге) и банки второго уровня (докапитализация на 6 млрд тенге). Как обычно, в проигрыше категории населения, которые могут получить жилье. Они, напомню, всегда крайние.
При этом чиновники не забыли и о себе, родимых. И посему ввели в программу так называемое “коммерческое жилье”. Им ведь тоже надо детей-внуков жильем обеспечить. К тому же вид из особняка на Лазурном берегу уныл и скучен, тогда как на реку Ишим в Астане — весел и бодр.
А между тем, ни по первой, ни по второй госпрограммам жилье так и не стало доступным. Все уперлось в высокие процентные ставки, измеряемые двузначными цифрами. Третья, а это уже видно невооруженным глазом, исключением стать не может.
Все программы, убежден, писались под копирку с мирового опыта. Не представляю, как наши чиновники этот самый мировой опыт анализируют, но выводы и принятые на их основе решения почти всегда получаются странными. То штрафы за нарушение ПДД задерут на уровень развитых стран Европы, то тарифы сделают такими, что платить их, не плача, может только Мэрдок. Поэтому население вынуждено давать взятки дорожным полицейским, а часть доходов – за коммунальные услуги. Если в ближайшее время власти все же резко поднимут, как и обещали, тариф на питьевую воду, то вслед за ним, как у нас всегда бывает, подтянется все: и свет, и газ, и уборка мусора. То есть “часть доходов” может составить приличную сумму. Как в Европе, половину доходов. Но половина там, и половина – здесь, понятия несопоставимые.
Прежде чем копировать с мирового опыта, нужно понимать главное: никакой даже самый лучший опыт в наших полевых условиях не работает.
Да, ну ее, половину! Давайте остановимся на цене ипотеки. Не могут не вызывать умиления прошлогодние расчеты министерства экономического развития и торговли. Особенно та его часть, где дается оценка средней стоимости 1 квадратного метра нового и старого жилья. Соответственно, 156 тыс. тенге и 113 тыс. тенге. При этом прошлогодняя среднемесячная официальная зарплата составила 89 тыс. тенге, а реальная среднемесячная зарплата — 53 тыс. тенге.
Причем, министерские аналитики, рассчитывая возможности населения, взяли реальную среднемесячную зарплату. Согласно их выводам семья из 4-х человек (двое работающих) имела ежемесячный доход в размере 106 тыс. тенге. Как оказалось, такой семье на стандартные нужды нужно 64 тыс. тенге, а 42 тыс. тенге – это излишки, которые можно направить на выплаты по ипотеке. Было бы очень интересно узнать, как, например, глава минэкономразвития, если у него еще трое членов семьи, сможет уложиться в 64 тыс. тенге на “стандартные нужды”. Эксперимент был бы не только интересным, но и поучительным. Как говорил небезызвестный Михаил Горбачев, “перестройку нужно начинать с себя”. Вот и посмотрели бы, как министр может прожить на 106 тыс. тенге в месяц, и откладывать при этом 42 тыс. тенге на ипотеку.
В подтверждение своих слов о недоступности жилья по третьей госпрограмме, снова сошлемся на расчеты минэкономразвития. Так, ежемесячный платеж для семьи из 4-х человек за квартиру в 40 квадратных метров в новом доме по ипотечному займу на срок 15 лет под 12% годовых составит 86 тыс. тенге. Это в 2,2 раза больше вышеуказанных излишков. Выплаты же по квартире такого же метража в старом доме составят 63 тыс. тенге в месяц, что в 1,6 раз больше излишков. Выход один: сократить метраж квартиры раза в два. Ведь всем известно, что с милым рай и в шалаше. Но вот незадача: кто такой шалаш в 20 квадратных метров построит?
С выводом аналитиков минэкономразвития о том, что 6 млн человек из 8,4 млн экономически активного населения не имеют возможности приобрести жилье на рыночных условиях, нельзя не согласиться.
На фоне такой печали вспоминаются формы и методы работы с населением банков второго уровня. Если в рекламных буклетах написано, что ипотеку можно получить под 9-10% годовых, значит, нужно ориентироваться на 12-18%. Что, кстати, очень напоминает карточную игру в “дурака”: побил не той картой, соперник не заметил, значит, соперник – дурак.
Нам и невдомек, почему в развитых странах мира из эффективной банковской ставки не делают большого секрета. Под мизерные по нашим меркам 4-5% годовых ипотеки немцы, голландцы и австрийцы думают месяцами, и еще не факт, что возьмут. Разница лишь в том, что там – рыночная экономика, у нас – развивающаяся. Как любят уточнять власти развивающая-догоняющая экономика. Если немецкий банк лишится доверия клиентов, то не просуществует и месяца, обанкротится. Если казахстанский банк лишится доверия клиентов, то будет существовать еще долго, на крайний случай, поможет государство. На Западе государство банкам, скрывающим от клиентов эффективную ставку, помогать не станет, не тот случай.
В итоге получается, что на депозитах в банках второго уровня лежат миллиарды долларов, но у людей этих денег нет. А крышу над головой они хотят. Поэтому, несмотря на все предупреждения вчера, сегодня и завтра население будет лезть в ипотеку. С мыслью: лучше долго и мучительно, чем сразу и насмерть. В этом случае, человек выберет первое.