Алматы. 6 мая. КазТАГ — “Жилстройсбербанк Казахстана” (ЖССБК) отчитался за работу в 2013 году и по итогам первого квартала 2014-го. Отчет нового руководства, несмотря на предвзятое отношение некоторых отдельно взятых граждан и прогнозы скептиков, на деле оказался довольно оптимистичным и показательным. О том, как отразятся глобальные цифры и изменения в программе “Доступное жилье-2020” на обычных казахстанцах, которые ждут квартиры по госпрограмме или только собираются приобрести жилье, агентству КазТАГ рассказал заместитель председателя правления ЖССБК Ербол Карашукеев.
***
— Ербол Шыракпаевич, как известно, по программе “Доступное жилье-2020” с момента ее запуска подписано договоров на строительство жилья по направлению Жилстройсбербанка почти на миллион квадратных метров. Это гигантская площадь… Цифра соответствует реальности?
— Нет, она уже больше. ЖССБК работает по двум направлениям программы “Доступное жилье-2020”. Это направления “Жилье для всех категорий населения” и “Жилье для молодых семей”.
Если быть точными, то по направлению “Жилье для всех категорий населения” соглашения о сотрудничестве по строительству подписаны на 211 жилых домов, а это 16 630 квартир общей площадью 1 млн 57 тыс. квадратных метров. Из этого объема более 8300 квартир на 540 тыс. квадратных метров уже построены и заселяются.
Помимо этого, по направлению “Жилье для молодых семей” подписаны соглашения о строительстве 68 жилых домов на 3978 квартир общей площадью 233 тыс. квадратных метров, из которых строительство 2546 квартир общей площадью 138 тыс. квадратных метров завершено, в них заселяются молодые семьи.
И эта “гигантская” жилая площадь, как вы выразились, будет продолжать расти. Почему мы так уверены? Потому, что и акиматы, и банк делают для этого все возможное. На сегодня мы провели большую совместную работу. Ведь, по сути, у ЖССБК и акиматов инструменты разные, но цель одна — обеспечить граждан жильем. Поверьте, каждый аким хочет, чтобы в его регионе развивалась инфраструктура, росло качество жизни и люди могли купить собственное жилье. Совместно с местными исполнительными органами мы выработали четкую схему работы, естественно, с учетом былых ошибок, но главное — то, что мы вместе ориентируемся на реальные результаты.
— Насколько помнится, раньше столь теплых отношений не просматривалось: в задержках сроков строительства ЖССБК кивал на акиматы, а акиматы — на банк. А теперь кто виноват в конечном итоге?
— Этот вопрос “Кто виноват и что делать?” уже набил оскомину. Давайте разберемся и закроем его. Рассмотрим, как происходит процедура строительства и приобретения жилья.
Итак, из бюджета акиматам предоставляются средства на строительство и подведение коммуникаций. Акимат проводит тендер и определяет строительную компанию-застройщика. Строительная компания осуществляет строительство, а акимат — приемку завершенного строительства. И если строительная компания что-то не успевает качественно сделать, то акимату остается требовать от компании завершить все работы качественно. Сроки строительства, естественно, могут при этом пострадать. Но все же большинство объектов сдаются точно в сроки. Встречающиеся задержки строительства, таким образом – это недостатки профессионализма застройщиков, выигравших тендер. Мы с этим сталкиваемся и всеми силами боремся.
Задачами Жилстройсбербанка в программе “Доступное жилье-2020” является создание доступного для клиентов в финансовом плане механизма для покупки квартир. И с этими задачами Жилстройсбербанк справляется и будет справляться. Все, что для этого необходимо, у нас есть.
— Ответ вполне исчерпывающий. И, тем не менее, как сейчас решаются вопросы по “проблемным объектам”, к примеру, по домам в Мангистау?
— Итак, мы разобрались, что основные причины задержки сроков сдачи домов — это: слабая материально-техническая база, неустойчивое финансовое состояние, недостаточный опыт генподрядных организаций-застройщиков. Что касается жилого комплекса “Акку” в Мангистауской области на 400 квартир, то, как известно, из-за выявленных технических проблем строительство было остановлено. Чтобы ускорить предоставление участникам пулов по “Акку” качественного жилья, в настоящее время осуществляется замена на новые квартиры в других строящихся жилых комплексах. В этом году ожидается завершение строительства не менее 300 квартир, остальные – в следующем. Таким образом, проблема по “Акку” решается в интересах вкладчиков.
Стоит отметить, что власти Мангистауской области с пониманием отнеслись к проблемам наших вкладчиков и нашли выход из ситуации в пользу участников программы.
— Вернемся к вопросам вашего сотрудничества с местными властями. Работа альянса акиматов и Жилстройсбербанка несколько изменилась. В чем выражаются эти изменения?
— Подход изменился. Конечно, бывают рабочие моменты, решение которых требует пристального внимания обеих сторон. И решаем мы их вместе, сообща. Сейчас для нас самое главное в сотрудничестве с местными исполнительными органами – это полная и своевременная взаимная информированность, слаженные действия и, конечно, доверие. Мы достигли всех этих слагаемых эффективной работы. И при возникновении вопросов стараемся решить их в максимально короткое время. В рамках программы “Доступное жилье-2020” акиматы для нас — ключевые партнеры, на них возложена реализация задачи по финансированию строительства жилья и принятию построенного жилья в эксплуатацию. Это не всегда просто сделать качественно и в срок.
Хочется дополнить, что строительство по нашим программам идет не только в областных центрах, проводится работа по согласованию строительства и в городах районного значения. Мы вышли с таким предложением, и местные исполнительные органы по этому вопросу нас полностью поддержали. Например, Алматинская область — одна из очень перспективных в этом направлении.
— Давайте вернемся к текущим результатам программы “Доступное жилье-2020”. Вы заявили, что темпы роста достаточно высокие, можно уточнить это в финансовом эквиваленте?
— Давайте в человеческом эквиваленте (улыбается). Понятно, что мы кредитуем, а не заселяем, но, тем не менее… Мы знаем, что почти в 6 тыс. новых квартир по направлению “Жилье для всех категорий населения” уже заехали жильцы из числа вкладчиков нашего банка. Еще на две с половиной тысячи построенных квартир сейчас оформляются документы и люди готовятся вселиться. До конца года ожидается завершение строительства еще около 7 тысяч квартир. Подписание соглашений о строительстве нового жилья продолжается. Так что темпы действительно высокие.
— Не можем не спросить об изменениях в программе, которые на днях внесло правительство. Что это за изменения и как они отразятся на гражданах?
— Хотелось бы напомнить, что роль Жилстройсбербанка в программе “Доступное жилье-2020” — это роль финансового оператора. И понятно, что решения принимает не банк, проще говоря, мы – исполнители. В соответствии с изменениями в программе, участники разделены на три группы.
Первая группа — очередники местных исполнительных органов. Это дети-сироты, социально уязвимые слои населения, госслужащие и бюджетники. Вторая — все категории граждан. Третья группа – молодые семьи. Суть изменений такова — теперь очередники местных исполнительных органов получили возможность участвовать в направлении программы “Жилье для всех категорий населения”, где им будут реализовываться 50% квартир, остальные 50% квартир по данному направлению – как и ранее, реализуются среди всех граждан.
Список предполагаемых покупателей из числа очередников местных исполнительных органов будет предоставляться непосредственно акиматами. Через них также будет продолжаться работа по составлению списка претендентов по направлению “Жилье для молодых семей”. Жилстройсбербанк проверяет достаточность доходов претендентов обслуживать заем на выкуп квартиры, то есть проверяет платежеспособность.
По оставшимся 50% квартир по направлению “Жилье для всех категорий населения” как и прежде “Жилстройсбербанк” формирует пулы покупателей из числа вкладчиков. То есть мы после объявления о приеме заявлений на участие в пуле покупателей на конкретном объекте строительства принимаем заявления в течение объявленного срока и по итогам подсчета баллов и проверки платежеспособности включаем вкладчиков в пулы покупателей. Выкуп осуществляется непосредственно после завершения строительства.
— Это не приведет к путанице очередей или обязанностей между акиматами и банком?
— Я не скрою, есть такие опасения. Поэтому сейчас, после принятых изменений, мы совместно с местными исполнительными органами отрабатываем все детали дальнейшей работы. Наша общая задача — создать максимально комфортные условия для граждан. Мы будем своевременно информировать и консультировать людей по всем возникающим вопросам, чтобы участники программы были предельно точно ориентированы и не бегали “от одного окошка к другому” в поисках интересующей их информации.
— Изменились ли требования к самим участникам программы и тем, кто собирается ими стать?
— Да, изменились. Существенным отличием от ранее действовавших условий является то, что сейчас требования к участникам программы по всем ее направлениям унифицированы. До изменений возможность участия в программе “Доступное жилье-2020” по направлению “Жилье для всех категорий населения” была практически у каждого гражданина, вне зависимости от наличия жилья и статуса. Теперь им необходимо подтвердить отсутствие жилья в течение последних 5 лет, а по городам Астана и Алматы – наличие регистрации в течение последних 2-х лет.
— Не могу не спросить об изменениях цен. Сколько теперь будут стоить квадратные метры жилья по программе “Доступное жилье-2020”?
— Цены от банка не зависят, более того, чем цена ниже, тем для нас лучше. Но никто не будет строить себе в убыток. Когда мы видим, что цены на строительные материалы не снижаются, а скорее растут, это влияет и на корректировку цен.
Сразу скажу, что программа оговаривает только максимальные цены и если есть возможность построить дешевле, то цена будет ниже.
Итак, уточненные с 31 марта 2014 года цены. По городам Астана и Алматы максимальная цена за 1 квадратный метр не изменилась – 142 тыс. 500 тенге за жилье 3-го класса комфортности и 120 тыс. тенге — за жилье 4-го класса комфортности. Для Мангистауской, Атырауской и Восточно-Казахстанской областей – цена до 115 тыс. тенге за квадратный метр жилья 3-го класса и до 110 тыс. тенге за 4-й класс. По остальным регионам: до 100 тыс. тенге за квадратный метр жилья третьего класса и до 90 тыс. тенге – четвертого.
Новые цены коснутся новых объектов строительства, по которым только будут объявляться пулы, а по ранее сформированным пулам банк настаивает на сохранении цен, так как тендеры уже проведены и договоры с подрядчиками заключены ранее.
— Давайте вернемся к финансовым операциям. Хотелось бы понять динамику возврата средств акиматам за построенное жилье.
— Можно уверенно говорить о росте темпов возврата средств местным исполнительным органам по направлению “Жилье для всех категорий населения”. С начала программы в местные исполнительные органы за проданные квартиры перечислено 26,1 млрд тенге. В этом году рассчитываем перечислить порядка 35 млрд тенге. Таким образом, к концу 2014 года общая сумма средств, возвращенных местным исполнительным органам за построенные квартиры, составит порядка 60 млрд в национальной валюте. Это действительно очень высокие показатели.
— А как идет расчет с акиматами по направлению “Жилье для молодых семей”?
— Что касается направления “Жилье для молодых семей”, то стабильного возврата денег в местные исполнительные органы мы ожидаем к началу 2020 года. Почему такие сроки? Потому что здесь все жилье реализуется через аренду. То есть, молодой семье квартира предоставляется на 8 лет в аренду и за этот срок необходимо накопить 50% от ее стоимости. Причем за саму аренду молодые люди не платят, они оплачивают только “коммуналку” и должны вносить на свой счет ежемесячные накопительные платежи. Это очень удобно. Согласитесь, ведь одно дело, когда вы снимаете квартиру и платите хозяевам, и совсем другое — если инвестируете в свою собственную?
— Наверное, много желающих купить жилье по такой схеме?
— Конечно, спрос большой и продолжает расти во всех регионах. Списки участников по направлению программы “Жилье для молодых семей”, чей возраст не превышает 29 лет, предварительно составляются акиматами, Жилстройсбербанк рассчитывает необходимую сумму месячных накоплений, проверяет доходы и контролирует регулярность взносов в накопления. После того как 50% от стоимости квартиры будет накоплено и молодая семья получит право на получение жилищного займа, в местные исполнительные органы перечисляется 100% стоимости жилья, а молодые люди должны будут погасить остаток задолженности по займу перед банком. Ставка по жилищному займу для них невысокая – 4,5% годовых, это стандартная наша ставка по тарифной программе “Оркен”.
Поскольку, как правило, у молодых семей доходы еще невысокие, для них приобрести жилье таким способом зачастую является единственной реальной возможностью.
— Во всех казахстанских банках при оформлении кредита, депозита, да по сути любой операции, внушительная сумма уходит на комиссионные сборы, а как обстоят дела в ЖССБК с этим видом финансовой нагрузки на клиентов?
— 11 октября 2013 года на расширенном заседании правительства Нурсултан Назарбаев поручил принять меры по упрощению финансовых условий для участия граждан в системе жилищных сбережений. Для исполнения данного поручения банк полностью пересмотрел действующие комиссии. Тем более, что один из слоганов Жилстройсбербанка — “Бережливость — путь к процветанию”. А множество комиссионных сборов отнимает деньги вкладчиков, их время, и, по сути, противоречит философии банка.
Теперь правила изменились. В ЖССБК отменили комиссию за подачу заявления на участие в пуле и упразднили ряд комиссий за услуги, которые стали бесплатными. В общем, благодаря таким мерам мы снизили финансовую нагрузку на 30%. В целях предоставления наиболее привлекательных для клиентов условий Банк принимает на себя бремя собственных операционных расходов, не возлагая их на клиента. Кроме того, сейчас можно подать заявку в электронном виде или вызвать агента банка домой, либо на работу в любое удобное время.
В банке был проведен целый комплекс мер по оптимизации процедур обслуживания и повышения уровня сервиса. Впрочем, работа в этом направлении продолжается.
— И еще одна актуальная для многих тема. Как известно, с ипотекой в последнее время в Казахстане стало сложнее, процентные ставки выросли, условия банков стали жестче, некоторые вообще не выдают ипотеку. Какая ситуация в Жилстройсбербанке? Или Жилстройсбербанк занимается госпрограммами и его эта ситуация не затронула?
— Жилстройсбербанк – это, прежде всего, специализированный банк. Система нашего финансирования отличается от обычной ипотеки, хотя позволяет решить те же проблемы по улучшению жилищных условий и платить при этом значительно меньше, чем по ипотеке. Те, кто умеют считать, становятся нашими клиентами, а для людей со средними доходами зачастую наш банк является единственной доступной возможностью улучшить жилищные условия.
И это касается не только госпрограмм. По госпрограммам мы выдаем около 35% займов, а почти в 2 раза больший объем наших займов – порядка 65% — получают наши клиенты для улучшения жилищных условий на обычных условиях: приобретение жилья на рынке, строительство дома и т. д.
Вы, наверное, слышали, что система жилстройсбережений в нашей стране во многом копирует успешный мировой опыт жилстройсбережений в других странах. Так вот, смело могу сказать, что для всех жилстройсбербанков отличительной чертой является самая высокая степень финансовой устойчивости.
Мы продолжали успешно развиваться в период 2008-2009 годов, когда многие в нашей стране говорили об ипотечном кризисе. Мы продолжаем расти и сейчас. Жилстройсбербанк не повышал ставки по своим займам и не планирует этого. У нас растет количество клиентов, депозитный и кредитный портфели. Все больше и больше казахстанцев понимают, насколько это удобно, и приходят к нам.
Так, только за первый квартал этого года мы заключили почти 25 тыс. новых договоров с клиентами, а общее количество обслуживаемых договоров на сегодня превысило 355 тыс.
За тот же первый квартал этого года мы выдали почти 3 тыс. новых займов для улучшения жилищных условий гражданам на общую сумму порядка 13 млрд тенге. Всего же, с момента своего становления, Жилстройсбербанк выдал более 63 тыс. займов на сумму 223 млрд тенге.
Наших клиентов привлекает в системе жилстройсбережений то, что они заранее знают, на каких условиях мы выдадим им жилищные займы: знают ставку – у нас она от 3,5% до 5% годовых в тенге, знают сумму – эту сумму они определяют сами в зависимости от возможностей накопления жилстройсбережений и своих потребностей. Сами клиенты выбирают и срок кредитования – до 25 лет.
Для всех клиентов у нас одинаковые тарифные программы и даже для работников банка никогда не было особых условий.
Другие условия могут быть, только если для этого есть отдельный источник финансирования. К примеру, по программе “Доступное жилье-2020” снижены ставки по промежуточным и предварительным жилищным займам, поскольку для этого Жилстройсбербанку предоставлен бюджетный кредит.
И доверие клиентов для нас — самая большая ценность. Нам доверяют, наши условия советуют своим знакомым. И если ипотека для многих вызывает ассоциации с “кабалой”, то про жилищные займы Жилстройсбербанка такое не услышишь. Я сам с удовольствием всем знакомым советую заключать договоры о жилстройсбережениях, чтобы иметь право на получение жилищных займов – и не важно, что пока не решили, что именно сможете приобрести.
Недвижимость – это не краткосрочная покупка и, начиная накапливать у нас сбережения, есть время принять решение, а с накоплениями приходит и уверенность в собственных возможностях. В том числе одной из возможностей для вкладчиков является участие в программе “Доступное жилье-2020”.
— Итак, Жилстройсбербанк достиг неплохих результатов почти по всем финансовым критериям, но в приоритет вы ставите старание сделать все зависящее от банка, чтобы дать казахстанцам жилье по подъемным ценам. Как-то непривычно слышать подобное от банкиров, вам не кажется?
— Нет. Потому что Жилстройсбербанк — уникальный финансовый институт и у нас нет и не будет ориентации только на прибыль…У нас скорее позиция созидателей, а не просто бизнесменов. Наша задача — сделать со своей стороны все, чтобы программа “Доступное жилье” работала так, как определил ее предназначение глава государства.
Знаете, когда видишь эмоции людей, которые заходят в свою новую квартиру, и чувствуешь свою причастность к тому, что твоя работа сделала кого-то счастливым, то это дорогого стоит…
— Благодарим за интервью!
***
© ZONAkz, 2014г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.