Традиционный спад активности, наступающий на рынке с началом зимы, в этом году к середине декабря пока не проявил себя. Более того, резкое снижение активности на рынке недвижимости, которое специалисты “Абсолюта” наблюдали в сентябре, в последующие месяцы, за октябрь и ноябрь, постепенно сошло на нет. Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости Алматы более подробно.
Квартиры от 60.000 до 100.000 долларов
В ноябре, ценовые показатели по объектам до $100 тысяч в целом сохраняли стабильность. Но при этом можно констатировать, что количество предложений на рынке было достаточно высоким, что гарантировало покупателю достаточно широкий выбор.
На текущий момент, среди продавцов наблюдается тенденция временной приостановки продажи интересных, ликвидных объектов. Многие хотят возобновить продажу уже весной, то есть занимают выжидательную позицию, рассчитывая на заметное повышение цен в сезон.
Оценивая активность покупательского спроса, стоит отметить заметное оживление клиентов, которые намерены решить квартирный вопрос до Нового года. Но при этом покупатель сейчас очень разборчив и старается приобрести объект только с идеальными характеристиками. И если раньше все определял бюджет, то сейчас покупатель практически уверен, что достаточно подождать и желаемый объект по номинальной цене обязательно появится на рынке. Особенно характерно для покупателей, что в период поиска требования к вариантам становятся выше, а бюджет заметно снижается.
При бюджете до ста тысяч долларов самыми популярными районами являются Медеуский (выше ул. Богенбай батыра) и Бостандыкский район (выше Атакента, с привязкой к пр. Аль-Фараби). Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры улучшенной планировки, а также однокомнатные, расположенные в районе “Золотого квадрата”.
Квартиры от 100 000 дол.
Предложение квартир в этом сегменте превышает спрос, как и в летний период. Причем, объем предложения на продажу на рынке жилой недвижимости от $100.000 настолько высок, а разброс цен настолько велик, что покупатели теряются в поиске нужного варианта, который смог бы удовлетворить их потребности и решить поставленные перед покупкой задачи. Перед покупателем зачастую встает вопрос, что лучше приобрести за одну и ту же цену: квартиру в новом жилом комплексе или квартиру на вторичном рынке? И так как рядовой покупатель зачастую не может четко определить все плюсы и минусы вторичного и первичного жилья, он мечется в поисках “лучшего” на его взгляд варианта между тем и другим.
Наибольшим спросом в равной степени пользуются 2-3-х комнатные квартиры. 2-х комнатные квартиры площадью 50-60 кв.м. и стоимостью до $160000, 3-х комнатные площадью 100-120 кв.м. и стоимостью до $250 — 300 тыс.
Меньшим спросом на рынке у покупателей пользуются 4-х комнатные квартиры. Предложений во всех этих типах квартир (от 2 до 4 комнат) достаточно. Чего не скажешь о ситуации с однокомнатными квартирами, где предложение не поспевает за спросом. По мнению некоторых продавцов, спрос на жилье за последний месяц увеличился. По оценке экспертов, это не соответствует действительности: дисбаланс между предложением и спросом, а также дисбаланс предложения на рынке в зависимости от количества комнат приводит к тому, что одни и те же покупатели, имея на руках определенную сумму, просматривают объекты и в новых жилых комплексах, и на вторичном рынке. Причем просматривают квартиры разной комнатности и площади, что и создает видимость увеличения спроса.
Новостройки
На данный момент интерес покупателей к строящемуся жилью или к комплексам, выстроенным не так давно, остается на достаточно высоком уровне. При этом строящееся жилье покупают либо на стадии завершения, либо недавно сданное в эксплуатацию, где сведены к минимуму риски того, что комплекс или дом будут не достроены. Привлекательным в таких комплексах, помимо того, что это новое жилье, является сравнительно низкая цена. Такой уровень цен оправдан в силу того, что, по крайней мере, еще год объект будет находиться на стадии обустройства, собственники будут делать ремонт, и проживание в таких объектах сопряжено с определенными неудобствами.
Учитывая, что на рынке строящего жилья практически нет новых проектов класса В+ и А (Бизнес и Люкс), покупатели активно рассматривают квартиры и в жилых комплексах, выстроенных около 2-3 лет назад. Покупательский спрос на строящееся жилье на стадии завершения и жилье в комплексах, построенных не более 1-2 лет назад, составляет до 35-40% из общего спроса на квартиры.
Наибольший интерес покупатели проявляют к 2-х комнатным квартирам стоимостью от $150.000 до $250.000 площадью 80-100 кв.м. и 3-х комнатным квартирам стоимостью $200-350 тыс. площадью 100-150 кв.м., в зависимости от комплекса и состояния квартиры – в черновой отделке или с готовым ремонтом. Можно выделить несколько комплексов, которые остаются неизменно привлекательными на рынке: это ЖК “Аль Фараби” — строительной компании “Элитстрой”, “Солнечная долина”, “Ак Бота” “Шахристан” — СК “Базис”. Особо можно отметить ЖК “Европолис”, где привлекательная цена сочетается с достаточно высоким уровнем комплекса и окружения.
Коммерческая недвижимость
Последние 3 месяца отметились возросшим интересом со стороны покупателей к объектам коммерческой недвижимости. Достигший “ценового дна” в прошлом году, рынок коммерческой недвижимости всё чаще рассматривается как средство вложения накоплений. Как результат мы можем наблюдать активность, которую отмечают не только риэлторы “Абсолюта”, но и представители других агентств недвижимости.
Если в летний период покупатели искали, присматривались, приценивались, то сегодня можно наблюдать уже более конкретный интерес к размеру торга, условиям проведения сделки. Все понимают, что сегодня достаточно удачный период для приобретений и развития собственного бизнеса.
При этом наибольшая активность наблюдается в ценовом диапазоне до $1 млн. среди торговых площадей. Интерес в основном пока сконцентрирован на центральных районах. Не снижается интерес и к отдельно стоящим зданиям нежилого фонда площадью до 500 м.кв., предпочитаемые районы – Бостандыкский, Медеуский, Алмалинский.
Учитывая сложившуюся ситуационную застройку в центре города, можно констатировать дефицит торговых и офисных площадей, выставляемых на продажу. При этом наблюдается тенденция завышения цены собственниками, выставляющими на продажу объекты, расположенные в центральной части города. Как результат, длительный безуспешный поиск покупателя с последующим снятием объекта с продажи.
Особняки и земельные участки
Несмотря на окончание осенне-летнего сезона, активность покупателей на рынке особняков достаточно высокая. Как и прежде, наибольшим спросом пользуются объекты в ценовом диапазоне 300 – 500 тыс. долл. Предпочтение отдается готовым вариантам с минимумом дополнительных вложений. При этом качество и состояние объекта более значимы, нежели его расположение. Покупатели все больше понимают, что выбирая не центральные Медеуский и Бостандыкский районы, а более отдаленные Ауэзовский и Карасайский, они получают возможность выбора из большего числа достойных вариантов по приемлемой цене. Покупателей с бюджетом от $700 тыс. и выше интересуют объекты в непосредственной близости от главных дорог с большими площадями как самого дома, так и участка. Объектов, которые удовлетворяют всем этим требованиям, несмотря на обилие предложений на рынке, не так много. Поэтому после многомесячных поисков покупатели понимают, что вероятность того, что они найдут дом, отвечающий абсолютно всем их требованиям, очень мала, и им приходится отказываться от наименее значимых требований.
На рынке земельных участков отмечается временное затишье, однако есть основания предполагать, что очень ненадолго. Многие покупатели участков хотят определиться с покупкой до весны, с тем, чтобы весной уже начать строительство. Цены на участки, которые хотят приобрести покупатели, как и прежде, в основном – до $150 – 200 тыс.. Очень часто эта цифра значительно ниже 100 тыс, крайне редко выше $250 тыс..
Аренда квартир
В ноябре на рынке аренды квартир наблюдалось снижение спроса на дорогое жилье, стоимостью от 3000 долларов в месяц. Увеличился спрос на 2-3 комн. квартиры стоимостью от 1300 до 2500 долларов в месяц. В связи с этим, наблюдается незначительное снижение цен на 10-15% на аренду 3-к квартир и повышение цен (на 20%) на аренду 2 комн. квартир.
При этом, к квартирам по-прежнему выставляются достаточно высокие требования: в новых жилых комплексах с охраной, паркингом, развитой инфраструктурой, с хорошим ремонтом, оформление в современном стиле.
Наиболее популярным остается Медеуский район вдоль улиц Достык и Аль Фараби. Вторыми по популярности выступают Бостандыкский и Алмалинский районы города до ул. Розыбакиева. Третий по популярности Ауэзовский район выступает основным поставщиком ликвидного и недорогого жилья. Наименьший спрос наблюдается в Жетысуйском и Турксибском районах.
В ноябре месяце основное влияние на уменьшение ценового показателя в целом по городу оказало элитное жилье, при этом ставки найма эконом — класса продолжают расти. В ближайшей перспективе сохраняется тенденция роста стоимости аренды квартир эконом — класса.
Аренда домов
В ноябре сохраняется активность на рынке домов под офис. Это связано с тем, что к концу календарного года заканчиваются договора аренды и многие компании из бизнес- центров переезжают в особняки. Это позволяет компаниям увеличить занимаемые площади, сохраняя прежний бюджет или сократить бюджет при сохранении ранее занимаемых площадей. Средняя арендная плата таких особняков составляет 5000 дол /мес.
Предпочтения по районам – Медеуский район и восточная часть Бостандыкского района до ул. Ходжанова.
Небольшое снижение активности наблюдается в сегменте домов под жилье. Это обусловлено наступлением зимнего периода. В данное время спрос сохраняется на недорогие дома с арендной платой от 2000 до 3000 дол в мес.
Предпочтения по районам – верхняя часть Медеуского района, южная часть Бостандыкского района. Западная и северная части города по прежнему не пользуются спросом.
Аренда коммерческой недвижимости
Динамика развития рынка коммерческой недвижимости осенью 2010 года укрепила тенденцию стабилизации арендных ставок. При этом надо отметить, что наиболее перспективным и востребованным сектором рынка коммерческой недвижимости в осеннем сезоне остается сегмент офисной недвижимости. Средний уровень арендных ставок на офисы класса “А” в третьем квартале составил от 35 до 45 долларов за кв.м, на офисы класса “В” — от 20-30 долларов за кв.м.
Наблюдается повышение спроса на особняки под офис из-за отсутствия эксплуатационных расходов. Средняя цена предложения такой недвижимости по городу составляет 15-20 долларов за кв.м.
Наиболее востребованными районами продолжают оставаться Медеуский, Алмалинский и Бостандыкский. Анализ спроса и предложения офисной недвижимости по площадям показывает, что, основной спрос приходится на небольшие площади от 100 до 200 кв.м. А предложения сконцентрированы на площадях более 200 кв.м.
В последнее время наблюдается активизация спроса на помещения под торговые точки с небольшой площадью от 70 до 150 кв.м. и заведения общественного питания (кафе, рестораны), где предпочтение отдается площадям 200-300 кв.м. Наибольший спрос наблюдается в ценовом диапазоне от 10 до 15 долларов за кв.м. в Медеуском и Бостандыкском районах.
***
Данный обзор носит ознакомительный характер. Агентство не несет ответственности за любые убытки, ущерб и прочие потери, связанные с использованием информации, представленной в обзоре.
При подготовке обзора использованы мониторинг рынка, сделанный руководителями отделов Агентства, информация, полученная из открытых источников, а также от застройщиков и владельцев объектов, которая верна на момент публикации. Воспроизведение обзора целиком или любой его части возможно только при обязательной ссылке на источник.
Для получения дополнительной информации или заказа индивидуального исследования обращайтесь:
Агентство недвижимости “Абсолют”
050010, Республика Казахстан, г.Алматы, ул. Айтеке би 34/29, тел.: +7 727 291 22 77
www.absolute.kz, e-mail: info@absolute.kz