“Из недостаточно развитой мы выросли
в достаточно неразвитую страну”.
Радивой Боичич
“Коррупционная составляющая остается очень высокой – в акиматах боятся, но таксу повышают”, — подчеркнул Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской Ассоциации оценщиков (КАО). Тема пресс-конференции была заявлена как “Вопросы оценки имущества при изъятии для государственных нужд”, однако затрагивались и ближайшая динамика цен на жилье, и понарошковые тендеры, и административный ресурс в неблаговидных целях.
|
С прошлой пятницы в Земельном кодексе четко прописано понятие государственной нужды. Суть ее в том, что государственная нужда – это исключительный случай, когда земля изымается для военных целей, прокладки дорог или линий электропередач.
“Государственная надобность” юридически умерла. С нею же должна уйти в прошлое системная ошибка в изъятии недвижимости у собственников. Она проявлялась в неправильной ориентации органов государственного управления на “принудительный выкуп недвижимости с использованием административного ресурса во имя исполнения генплана любой ценой”. При этом расчет строился на незнании собственниками их прав.
Александр Калинин отметил, что два с половиной года назад, когда правозащитники и независимые оценщики впервые акцентировали внимание общественности и СМИ на проблеме несправедливых компенсаций при изъятии земли, в Алматы собственникам в среднем платили за сотку $5 тыс., сейчас $80 тыс. Прогресс очевиден.
При этом спикерами пресс-конференции было отмечено, что “Астана – это Алматы два года назад”. Татьяна Ахметсафина, оценщица из столицы, привела в качестве примера дом Чубаровых. Жилье с участком в 6 соток было оценено ГКП (государственное коммунальное предприятие) “Квартирное бюро” в сумму, эквивалентную однокомнатной квартире. Пользуясь недостаточной правовой грамотностью населения, застройщики выдают в судах судебную (фактически товароведческую – стоимость стройматериалов) экспертизу за нормальную. Хотя по закону “судебная экспертиза не имеет права давать рыночную оценку земли”. Само существование государственного посредника в лице “Квартирного бюро” на рынке недвижимости “не есть хорошо”. При этом суды альтернативные оценки изымаемого имущества не рассматривают.
В южной столице тем временем появился новый формат махинаций с недвижимостью. Наряду с тем, что продолжаются тяжбы с занижением (“Алматыжер” продолжает вести процедуры, начатые до изменения в Земельном кодексе), есть и случаи переплаты за землю. “Застройщики пытаются поднять рынок цен на недвижимость”, — объясняет г-н Калинин. Купив сотку за $200 тыс. (включая “откат”), они идут за кредитом под залог в банк, где сумма покупки выступает в качестве подтверждения рыночной стоимости. Но подобный механизм поддержания высоких цен бесперспективен, потому что все решает платежеспособный спрос. А он сегодня таков, что “продать не могут ни на первичке, ни на вторичке”.
Распускаемые игроками на повышение слухи, что с 1 сентября цены снова пойдут вверх (мол, закончится период отпусков и люди начнут покупать), Александр Калинин опровергает. “С 1-го сентября цены вверх не пойдут”, — заявил он. На понижение, среди прочих факторов, будет играть и такой, как прекращение притока черного нала в недвижимость после 1 августа – срока окончания легализации имущества. “Я знаю людей, которые имеют в Алматы 200-300 квартир, и не могут их продать”, — заметил исполнительный директор КАО. Когда был период роста цен на жилье, то они без проблем шли вверх и в сезон отпусков.
Оценка, по выражению г-на Калинина, “узкая, но очень глубокая специальность”, требующая большого объема знаний. При этом “администрация города Алматы использует одних и тех же дискредитированных оценщиков”. Они постоянно “выигрывают” тендеры на предоставление оценочных услуг, даже если не соответствуют предъявляемым условиями тендеров требованиям.
Выяснилось, например, что В.Романтеев, директор ТОО “Dinex Co”, предоставил фальшивый диплом о высшем образовании. На самом деле он не является выпускником КЭУ им. Рыскулова 1997 года. Фирма была наказана штрафом в размере 50 МРП, тогда как по логике у нее должны были отозвать лицензию. По словам Александра Калинина, в дело вмешался мощный административный ресурс акимата. Поскольку если все оценки “Алматыжер”, проведенные “Dinex Co” по Медеускому району являются неправомерными, то поле для обращений собственников в судебные инстанции становится огромным.
“Посадки” в земельных комитетах г-н Калинин считает только началом масштабного процесса. Поскольку правила и методики оценки земельных участков не разработали специально, чтобы иметь надежную “кормушку”. “Мы неоднократно предлагали свое сотрудничество властям, потому что знаем, что надо делать”, — заявил он. Независимые оценщики разработали методику реальной оценки стоимости недвижимости, где учтено, что 70-80 и более процентов в структуре выкупа составляют земельные участки. “Когда речь идет о коммерческой недвижимости (магазин, офис), то к активам добавляется и потеря (остановка) бизнеса”, — отметил специалист.
Злоупотребляющие органы в меру сил пытаются саботировать методику, поскольку не заинтересованы в объективной оценке. Сформировалась и группа якобы оценщиков, которые хотя и не обладают элементарными навыками и знаниями, но при условии материального стимулирования выдадут любое заключение. В общем, ситуация в сфере ВИГН (выкуп имущества для государственных нужд) требует наведения порядка и четких правил игры.