Весенний сезон на рынке недвижимости Алматы был отмечен резким снижением активности. Не смотря на заметную активизацию покупателей, отмечаемую в феврале-марте, ожидания продавцов на дальнейший роста спроса и, соответственно, цен не оправдались. Причем данные тенденции наблюдались практически во всех сегментах рынка. Рассмотрим ситуацию в каждом из сегментов подробнее.
Квартиры от 60 до 100 тыс дол.
Основная тенденция в этом сегменте — активный выброс вариантов по “завышенной” цене. Увеличение объема предложений в основном связано с сезонными ожиданиями продавцов, которые рассчитывали на повышение покупательской активности весной, что в принципе характерно для данного периода. Еще одной предпосылкой ожидания весеннего роста цен на рынке стала покупательская активность в начале года.
Развитие ситуации показало, что основная масса покупателей заняла выжидательную позицию и весенний спрос можно оценить как очень вялый. Реальные покупатели, которые готовы были приобретать, но не получили желаемую стоимость в процессе торгов, отложили покупку в ожидании снижения стоимости квартир. Обобщая, можно с уверенностью прогнозировать период стагнации в рассматриваемом сегменте как минимум на ближайшие два месяца.
Квартиры от 100 до 300 тыс. дол.
Тенденция завышения запрашиваемой стоимости недвижимости прослеживается и в данном сегменте. Если в марте, к примеру, объект недвижимости выставлялся по цене $1500 -1600 за 1 кв.м., то к началу мая за него запрашивали уже $1700 -1800. По этой причине основная масса покупателей заняла выжидательную позицию.
Лишь с середины мая наблюдается коррекция цен и цена предложений собственников стала приближаться к уровню цен запросов покупателей.
Квартиры от 300 тыс. дол до 1 млн. дол
В данном ценовом сегменте в основном предлагаются новостройки. Здесь, как и на вторичном рынке, в весенний период отмечено значительное снижение покупательской активности. Несмотря на то, что цены на новостройки значительно не менялись за этот период, общая ситуация на рынке также отразилась и на покупке первичного жилья. Среди комплексов недавно сданных в эксплуатацию или находящихся на стадии завершения, клиенты активно интересовались квартирами в жилых комплексах “Европолис” (Достык-Оспанова), “Сункар” (Зенкова-Жамбыла), в которых и было совершено наибольшее количество покупок.
Характеризуя покупательские предпочтения в рассматриваемом диапазоне цен, можно выделить две основные группы: с бюджетом до 600 и свыше 600 тысяч долларов.
Как правило, покупатели с бюджетом от 300 до 600 тысяч долларов в первую очередь ориентированы на поиск 3-4-5-комнатных квартир в завершенных новостройках класса А и В+, расположенных в Медеуском, Бостандыкском и, частично, в Алмалинском районах г. Алматы. Наибольший интерес у них вызывают комплексы СК «Базис-А»: «Ренессанс», «Ак-Бота», «Долина Роз», «Талисман», «Столичный центр», «Этюд», «Овация», «Фантазия», «Солнечная долина», а также ЖК «Европолис», ЖК «Жастар» (СК «МАГ»), ЖК «Байсал», ЖК «Аль-Фараби» (СК «Элитстрой»). Но предложение в этом сегменте очень ограничено.
Покупатели же с бюджетом свыше 600 тыс. долларов всё время стоят перед дилеммой: приобретать квартиру в жилом комплексе класса А или настроиться на покупку особняка в верхней части города. И здесь можно отметить следующие настроения: покупатели с таким бюджетом в возрастном сегменте до 40 лет отдают предпочтения покупке квартиры, те же, кому «за 40», чаще всего останавливают свой выбор на частном доме.
Хорошей альтернативой для этой группы покупателей, независимо от возрастной категории, может стать приобретение квартиры в таунхаусе в одном из охраняемых коттеджных городков, расположенных в южной и юго-западной частях нашего города. Такой симбиоз квартиры и загородного дома становится всё более популярным у наших горожан. Ещё большую популярность подобные предложения приобрели после майских землетрясений, которые наделали большой переполох. Покупательский спрос ещё больше переориентировался с многоэтажного на малоэтажное жильё.
Предложение в этом сегменте традиционно невысокое, спрос явно выше. Очень интересным, как в плане покупки для проживания, так и в плане инвестирования, является только что выставленный на продажу новый жилой комплекс “Жан Ел” (всего 20 коттеджей), состоящий из таунхаусов. Комплекс отличает презентабельное окружение и очень удачное расположение (поселок Юбилейный, что находится 5-ти минутах от проспекта Достык), а также шикарный вид на горы. Кроме того стоит отметить и коттеджный городок «Тау Самал» (район санатория «Алатау», около 100 коттеджей). Покупательский интерес к этим объектам очень высок на фоне последних событий и изменений в настроениях покупателей. Скорее всего, и в ближайшие месяцы интерес ко всем вышеперечисленным объектам будет очень высок.
Ближе к концу лета — началу осени список покупательских приоритетов в этом ценовом сегменте наверняка пополнит ЖК «Apple Town» южно-корейской компании «Урим-Казахстан», ввод в эксплуатацию первой очереди которого намечен на конец октября 2011 года.
Продажа коммерческой недвижимости.
В данном сегменте покупательская активность не снижалась, клиенты активно смотрели объекты, но принимали решение о покупке с большим трудом. При этом покупатели понимают, что лучше брать ликвидный объект, который потом можно будет либо выгодно перепродать, либо выгодно сдать в аренду. И если раньше решающим моментом являлся бюджет, то сегодня покупатель практически уверен, что, если немного подождать, то желаемый объект с нужной ценой обязательно появится на рынке. При этом качественную недвижимость предлагают не так много продавцов, оставляя, что называется, “про запас” – до лучших времен. А если такие объекты выставляются на продажу, то цена предложения завышается до 60% выше рыночной.
Основную массу в объеме предложения создают объекты площадью свыше 1000кв. м, тогда как основной спрос расположен в сегменте мелких офисных и торговых объектов площадью до 500кв. м. Объекты площадью свыше 1 тыс. кв. м можно условно назвать “неликвидными в ближайшей перспективе”. В настоящее время спрос на крупные объекты стоимостью порядка $10-20 млн. близок нулю, при этом многие подобные объекты находятся в залоге. Исходя из опыта, даже при наличии заинтересованного покупателя переговоры по окончательным условиям сделки могут продолжаться месяцами.
Ещё сложнее обстоит дело с земельными участками коммерческого назначения, поскольку хорошей земли, выставленной на продажу в городе, осталось немного. Отдельно следует отметить возросший спрос на небольшие земельные наделы для строительства бизнес-центров, торговых объектов. Это участки порядка 20–30 соток, но таких объектов в городе практически нет, а то, что есть – неадекватно по цене.
Интерес к объектам коммерческой недвижимости и земельным участкам со стороны зарубежных инвесторов остается на уровне мониторинга. Идет оценка инвестиционных возможностей и перспектив. Если в начале года преобладали представители российского и корейского бизнеса, то сейчас к ним прибавились китайские и турецкие. Ищут, присматриваются, прицениваются, интересуются размерами торга. Интерес в основном пока сконцентрирован на земельных участках размером от 1 до 3Га под строительство объектов различного назначения – от выставочных салонов до жилых комплексов.
Продажа особняков и земельных участков
В весенний период наблюдался нарастающий спрос на дома и земельные участки. Причем данный период по праву можно назвать “началом эры разборчивого покупателя”, диктующего ценовую политику рынка недвижимости данного сегмента. Одновременно можно проследить большой разрыв в ценовых диапазонах спроса и предложения (около 47 %): покупатель не намерен переплачивать за объект, а продавцы выбрали выжидательную позицию, опираясь либо на цены прошлого года, либо на свои личные мотивы. Как правило, цена спроса соответствует цене предложения только по объектам, подлежащим срочной продаже. А это соответствует примерно 3-5 % от всей массы предлагаемых объектов.
Необходимо отметить, что наибольшим спросом пользуются дома общей площадью от 200 м кв., до 400 м кв., расположенные на земельных участках от 9 до 18 соток в ценовом диапазоне до 500 тыс. дол. Что касается земельных участков, то покупатели предпочитают объекты размером от 10 соток до 20 соток в ценовом диапазоне до 15 тыс. дол. за сотку в зависимости от его расположения, конфигурации, подъездных путей и наличия коммуникаций.
Также наблюдается тенденция увеличения спроса обмена квартир на дома, чего в зимний период не наблюдалось.
Аренда квартир.
На рынке аренды квартир (элит — класса) максимальный объем спроса отмечается на 3-4 комнатные квартиры стоимостью 2000 – 2500 долларов. Причем, арендаторы серьезно рассматривают и вторичное жилье, что позволяет за ту же самую арендную плату снять жилье большей площади. Клиенты, которые располагают бюджетом более 3000 долларов, предпочитают арендовать дома, либо квартиры на нижних этажах. Аргументируют это тем, что опасаются последствий, вызванных чередой землетрясений (эта тенденция была особо ярко выражена в мае). Но хороших особняков в этом диапазоне цен в городе не слишком много.
Лидером по количеству предложений на рынке аренды остаются 2-х комнатные квартиры. Затем 3-х и 1-комнатные квартиры. Последнее место занимают 4-5 комнатные квартиры. Как всегда, лидером по предложению квартир в диапазоне цен от 2000 дол./мес является Медеуский район.
Аренда особняков.
Активизировался спрос на особняки под жилье в верхней части города стоимостью от 3000 до 6000 долларов в месяц. При выборе дома под жилье, особое внимание клиенты обращают на наличие бассейна и достаточно большого участка (не менее 10 соток). Кроме того, повысился спрос на аренду особняков на летний период с бюджетом до 2500 долларов в месяц.
Сохраняется спрос на особняки под офис как в Медеуском районе, так и в Бостандыкском. Бюджет клиентов варьируется от 3000 до 7000 долларов. Одно из важнейших требований к особнякам – хорошие подъездные пути, а так же площадь дома от 300 до 800 кв.м.
Арендаторы проявляют интерес к районам Коктобе, Достык- Оспанова, Горный Гигант. А так же к району Аль Фараби – Навои, Аль Фараби – Жарокова.
Аренда коммерческой недвижимости.
В анализируемом периоде наблюдается снижение ценовых показателей на площади, предназначенные под офисы и рост – на складские и подвальные помещения. Также, как и в зимний период, продолжает укрепляться тенденция увеличения спроса на торговые помещения площадью от 400 кв.м. и более.
В последнее время наблюдается активизация спроса на помещения, предназначенные под производство, а предложения сконцентрированы на вариантах помещений со специальным оборудованием. Сохраняется стабильный спрос на заведения общественного питания (кафе, рестораны, кофейни), где предпочтение отдается площадям 200-300 кв.м.
Наибольший спрос наблюдается в ценовом диапазоне от 15 до 20 долларов за кв.м. в Медеуском и Бостандыкском районах, предложения же сконцентрированы в диапазоне от 25 до 45 долларов.
***
Данный обзор носит ознакомительный характер. Агентство не несет ответственности за любые убытки, ущерб и прочие потери, связанные с использованием информации, представленной в обзоре. При подготовке обзора использованы: мониторинг рынка, подготовленный руководителями отделов Агентства, информация, полученная из открытых источников, а также от застройщиков и владельцев объектов, которая верна на момент публикации Воспроизведение обзора целиком или любой его части возможно только при обязательной ссылке на источник.
Для получения дополнительной информации или заказа индивидуального исследования обращайтесь:
Агентство недвижимости «Абсолют»
050010, Республика Казахстан, г.Алматы, ул. Айтеке би 34/29, тел.: +7 727 291 22 77
www.absolute.kz, e-mail: info@absolute.kz