Дежавю в оценке ВИГН

В южной столице очередное обострение противостояния Акимата и владельцев имущества изымаемого для госнужд. КАО, являясь аккредитованной при МЮ РК саморегулируемой республиканской организацией оценщиков, имеет право на экспертизу отчетов. Поэтому к нам массово обращаются владельцы по поводу давления и откровенных угроз со стороны “Алматыжера”, а также занижения размера компенсаций за изымаемое имущество (“Берите, что дают сегодня, а то завтра переоценим – получите еще меньше”).

В чем причины, предполагаемые последствия и пути разрешения возникшей ситуации – тема данной статьи.

История вопроса имеет более чем трехлетний период. Вспомним прежних “героев” оценочного фронта и назовем новых.

Начальная схема ВИГН была следующая: заниженную оценку проводил Центр по недвижимости по г.Алматы. При несогласии владельцев с размером компенсации, материалы направляли в Центр судебной экспертизы, где сумма подтверждалась или незначительно увеличивалась. Суд выносил решение о компенсации, ничего общего с рыночной стоимостью не имеющей, т.к. средняя стоимость 1 сотки земли с учетом строений не превышала 5000 долл. США. Коммерческий застройщик “отмечался” на всех этапах и получал дешевый участок в центре города. Весь процесс изъятия курировался Акиматом через специально созданное предприятие – ГКП “Алматыжер”.

Независимым оценщикам, юристам и правозащитникам удалось доказать, что Центр по недвижимости не имеет права на оценку рыночной стоимости недвижимости, т.к. создавался для проведения оценки недвижимости в целях налогообложения. Судебная экспертиза, вообще никак не связана с оценочной деятельностью и работает на основании собственной нормативной и методической базы.

Известно – изобретательность чиновника, когда вопрос касается личных интересов, не имеет границ. “Алматыжер” привлек ряд “независимых” оценочных компаний (“BG-Сonsalting”, ИП “Хусаинов”, ТОО “Бай КОС”), которые действовали по принципу “чего изволите, только платите”. Доказать их некомпетентность не составило труда. Следующий шаг “Алматыжера” – проведение “левых” тендеров по выбору оценщиков. ТОО “Экспертно-Оценочная Компания” и ТОО “Dinex Co” получают право оценки ВИГН в большинстве районов. Изменился ли механизм оценки? Отнюдь, что в итоге привело к резкому усилению социального противостояния.

Выходом из ситуации виделась “Единая методика оценки рыночной стоимости имущества, выкупаемого для госнужд”. Разработкой занялись специалисты Казахстанской Ассоциации оценщиков, совместно с Академией оценки и строительства, и столкнулись с противостоянием со стороны Акимата и застройщиков. Методика предполагала простой принцип: “Делиться надо”. Другими словами, строишь коммерческий комплекс, частью доходов от продажи компенсируй изымаемые земельные участки с улучшениями (домостроение, надворные постройки, зеленые насаждения и т.д.). За два с половиной года нами были проведены более 15-ти круглых столов и научно-практических конференций. Только в г.Алматы были проведены три специализированных семинара по оценке земельных участков и другого имущества изымаемого для госнужд. В них приняли участие более 80 оценочных компаний и представителей горсуда южной столицы. Однако вышеназванные оценщики не присутствовали. Руководитель рабочей группы, Председатель Совета КАО профессор Елисеев В.М. дважды встречался с Премьер-министром по данному вопросу. Наконец, 7 декабря 2007 года Министром юстиции РК был подписан приказ № 329 об утверждении “Методики оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд”. После публикации в юридической газете 8 февраля 2008 года, Методика была принята к обязательному использованию при определении размера выкупаемого имущества для госнужд. Казалось бы все, порядок наведен, страсти улеглись. Но…

На вахту заступили новые и ранние “карманные” оценщики: ТОО “Мукият”, ТОО “Экспресс Консалтинг-А” и ТОО “Dinex Co”. Вызывают недоумение критерии выбора “Алматыжером” победителей тендера. Первая компания из Астаны, без опыта работы на рынке недвижимости южной столицы, имеет лицензию лишь на оценку движимого и недвижимого имущества без права оценивать коммерческие объекты – магазин, аптека, АЗС и др. Вторая – “Экспресс Консалтинг-А”, нарушает требования Правил лицензирования оценочной деятельности № 419 от 25.05.07г., относительно наличия в компании не менее двух оценщиков. Наконец, руководитель ТОО “Dinex Co” Романтеев В.Г., представил фальшивый диплом о высшем образовании при получении лицензии на оценку. Компания не может оценивать коммерческие объекты. В практической оценке специалисты ТОО “Мукият” и “Dinex Co” повсеместно используют данные Агентства РК по статистике о средней стоимости и арендной платы 1 кв. метра. При оценке домостроения с земельным участком, это методически недопустимо, т.к. эти данные рассчитаны для многоквартирных домов.

Директор ТОО “Экспресс Консалтинг-А” Даутпаев Г.А. в судах заявляет, что не признает утвержденную Методику, а Министр юстиции ошиблась. Признает лишь результаты сравнительного метода. При этом подбирает реальные по цене объекты-аналоги, но с помощью корректирующих коэффициентов на месторасположение, условия продажи и благоустройство, занижает итоговую сумму оцениваемого объекта вдвое. Очевидная халтура, т.к. аналог не должен отличаться более чем на 20% иначе его нельзя использовать.

Ситуация проясняется при знакомстве с договором № Л-2/08-ОЦ от 08.01.08г. Оказывается за 1075 самостоятельных объектов по Бостандыкскому району, компания “Экспресс Консалтинг-А” до 31.12.08г. получит от “Алматыжер” 16 125 000 тенге или более 130 000 долларов. Вопрос: за что платят Алматыжер.

Наиболее обострилась проблема ВИГН в районе пр. Аль-Фараби между ул. Розыбакиева и ул. Гагарина и продолжения строительства Восточной объездной дороги (ВОД) (район Аль-Фараби – Луганского). Два противоположных случая. Первый – коммерческая застройка, второй – реальная госнужда. Чиновникам следует понять простую вещь – для владельца цель изъятия не имеет значения. Он должен получить рыночную стоимость утрачиваемого имущества, что и предписывается Законами, нормативами и методическими рекомендациями. Бессмысленно и безнравственно обращаться к гражданской совести владельца. Нередко, изымаемое имущество – все, что у него есть.

На рынке недвижимости произошли значительные изменения. Мониторинг, проведенный специалистами Казахстанской Федерации недвижимости по южной столице, свидетельствует о падении цен за последние полгода на вторичном рынке на 60%. На первичном, на 35-40% . Фактически заморожено коммерческое строительство. Выкупленные земельные участки не осваиваются, требуют расходов на охрану и выплату банковских процентов, но при этом не продаются. Нет оснований утверждать о серьезном снижении цен в секторе земельных участков. При изъятии земельного участка с улучшениями компенсацию следует согласовывать с сегментом коттеджных городков. Анализ, показывает, что там снижение не превысило 12-15%, т.к. именно земля является главным предметом спора между владельцем, застройщиком и Акиматом. В структуре компенсационных выплат доля земельного участка, обычно, составляет 80 и более процентов. Следует отметить, что при выкупе квартиры серьезных споров, практически, не бывает.

Владельцев справедливо возмущает предлагаемый сегодня Акиматом размер компенсации – одна сотка земли 40 000 долларов США, 1 кв.метр строения не более 2000 долларов США. Откуда такие суммы, кто рассчитывал?! Чиновник, коммерческий застройщик?! Цифры привязаны к возможностям городского бюджета или пожеланиям застройщика? Владельцам не понятно – вчера соседям выплатили вкруговую более 100 000 за сотку, мне сегодня кратно меньше. К примеру, пять авторитетных риэлтерских компаний представляют заключения о том, что в районе строительства ВОД стоимость одной сотки земли без строений составляет 95-105 тысяч долларов США. А городской суд выносит решение по отчету ТОО “Мукият” в размере 40 тысяч долларов США за сотку.

Встречаются и противоположные случаи. Стоит владельцу заручиться звонком из высоких кабинетов Астаны, и повышенная компенсация обеспечена. Так, семья Тлеужановых получила по 6000 долларов за квадратный метр в известных “косых” домах, что превышает среднюю стоимость нового жилья элит класса. Подумали, решили – мало. Предполагаю, не обошлось без высокого звонка, обратились к нужным оценщикам, те провели тщательный натурный осмотр квартиры, правда дом уже был снесен. Использовали данные 8-9-ти месячной давности, которые к отчету не прилагались. В итоге – получилось более 8 000 долларов за 1 квадратный метр. Алмалинский суд незамедлительно утверждает очевидную “липу”. Сейчас материалы на рассмотрении в городском суде, отчет на экспертизе в КАО.

Не секрет, что проблема ВИГН стала разновидностью бизнеса. С одной стороны – Акимат и коммерческий застройщик, с другой – владелец, юрист или правозащитник. Распределены роли, установлены цены за услуги, ставки откатов. Немаловажна и роль оценщика. Однако в самой выигрышной позиции – чиновник: при коммерческой застройке – сниму свое с девелопера. При госнужде – организую мировое соглашение, договорюсь о размере выкупа и возьму откат с владельца.

Десятки раз выступал в городском и районных судах в качестве эксперта. Нельзя не обратить внимание на усталость судей от проблемы ВИГН. Особенно от бескомпромиссного, истеричного давления со стороны Акимата. В последнее время новое требование – специальный список оценщиков, отчеты которых следует рассматривать, а также рекомендации по привлечению бывших судебных экспертов, а ныне оценщиков, в качестве специалистов, для вынесения решения о правильности того или иного отчета.

Ситуация трехлетней давности повторяется. Вот такое дежавю.

Предполагаю:

а) в районе Аль-Фараби-Розыбакиева застройщик не собирается проводить выкуп своими средствами. Пытается минимизировать затраты по выкупу с последующей продажей другому инвестору. Другая причина – заканчивается срок, отведенный на изъятие, необходимо обозначить деятельность, пусть по подаче исков в суд;

б) если чиновникам удастся навязать владельцам свой размер компенсации, очередным объектом ВИГН станет район, примыкающий к ЦПКИО выше ул.Гоголя.

Неоднократно озвучивал в СМИ следующие предложения по совершенствованию оценки рыночной стоимости земельных участков и другого имущества в условиях ВИГН:

а) Придать процессу оценки открытый характер. Для чего создать при Акимате общественный экспертный Совет с участием авторитетных оценщиков, риелторов, юристов, представителей владельцев имущества;

б) Еженедельно публиковать бюллетени в СМИ по результатам рыночной оценки ВИГН. Создать специальную рубрику в акиматовских СМИ. При необходимости проводить экспертизу отчетов об оценке специалистами КАО;

в) 2-3 раза в неделю проводить консультации по оценке и другим вопросам ВИГН, разъяснительную работу с населением через СМИ, круглые столы и т.д.;

г) Привлекаемым оценщикам пройти 2-3-х дневную переподготовку на базе КАО по специализации “Оценка земельных участков и другого имущества в условиях его выкупа для государственных надобностей” с получением соответствующего сертификата;

д) “Алматыжеру” заключить договор с Казахстанской Федерацией недвижимости (президент Ким А.В.) на постоянный мониторинг цен по жилой и коммерческой недвижимости в г. Алматы и предоставление предложений по свободному жилью для переселения владельцев сносимого имущества. Публиковать результаты на сайте Заказчика и в бюллетенях;

е) Предпринять необходимые меры по исключению участия в процессе ВИГН различного характера посредников, помощников, “сочувствующих”. Препятствовать криминализации процесса изъятия;

ж) Разработать механизм по ограничению спекуляции на рынке жилья и коммерческой (арендной) недвижимости;

з) Утверждать через Акимат ставки капитализации по аренде коммерческой недвижимости (офисы, аптеки, магазины и др.) по опыту г.г. Москва, Санкт-Петербург, Киев и др., что позволит контролировать результаты доходного подхода.