Инвестиции в недвижимость – прибыльный бизнес. Его преимущества — защита от инфляции, стабильная доходность и реальность активов. Доходность складывается из арендных выплат и дохода от разницы в стоимости покупки и продажи актива. Она низка в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной — соизмерима с доходностью рынка акций. Риски — низкие. Другие “плюсы” инвестиций: владение зданиями, понятность и доступность, меньшая регуляция, чем например, на рынке ценных бумаг.
Ветровая экспертиза – и никаких зомби-покойников
Из тех офисов, что сейчас есть в столице, ни один не выдерживает стандартов, — говорят эксперты. Спрос на офисы класса А восстанавливается и в первом полугодии 2013-го заполняемость бизнес-центров класса А достигла 90%. Правда, те, что называют себя классом А, соответствуют мировым критериям лишь отчасти. Так, БЦ (бизнес центр) Москва не наберёт и 35% соответствия критериям, Пекин Палас — чуть больше, БЦ СПб – ещё больше, Изумрудный квартал и Ансар – на 45%, а Renco, Astana Tower и Каскад — на 65%. Talan Towers будет соответствовать на 95%.
— Зашел в Астане в современный офисный небоскреб. У лифта поразился нечеловеческому загробному вою. Так воют зомби-покойники в триллерах. Офисные обитатели беспокойства не проявляли, видимо, уже покусаны и зомбированы вампирами, живущими в шахте лифта. На собрании, в котором участвовал, по-современному наладили телесвязь с регионами. Участники из провинции не выступали, как рыбы в аквариуме безмолвно глядели на нас. Председатель собрания собралась было спросить их мнение, но из динамиков захрюкало и засвистело. “Откуда шум?” — с недоумением спросила она. “Из регионов”, — мрачно пояснили из зала.
Эта история – из социальной сети. Сразу, после публикации она набрала сотни просмотров и десятки отзывов. “У меня вот кабинет на 20-м (последнем) этаже и рядом с ним стеклянный купол, типа чтоб видом неба наслаждаться, но когда в Астане ветер, а в Астане ветер – всегда, вой стоит такой, что даже мои телефонные собеседники пугаются”, — пишет одна “читательница”. “Живущие в Астане отгадают это здание сразу. Это – “Обитель Самрука”. Этот вой характерен для всех зданий, построенных компанией Базис. Эдакий фирменный знак, “для форсу”. Почему-то в других зданиях звук — не такой громкий, — пишет другой пользователь сети.
“Эта, непростая на первый взгляд проблема разрешается прохождением зданиями-башнями “ветровой” экспертизы. Она устанавливает: как само строение повлияет на ветровые потоки. В Нью-Йорке вы, например, не можете построить ничего, если не прошли экспертизу по ветру. Здесь всегда дует сильный ветер, и это не очень приятно, особенно зимой. У этой проблемы есть инженерное решение — можно установить специальные защитные конструкции”, — говорит эксперт, не пожелавший назвать своё имя.
Ну, так это – в Нью-Йорке без предварительной экспертизы нельзя построить…
Стоимость строительства жилья растёт
В Казахстане в январе-мае 2014 года объем строительных работ составил 608 млрд тенге, что на 4% больше, чем в этом же периоде 2013 года. В эксплуатацию введено 11868 зданий, — сообщает агентство по статистике. Но сравнения по метрам не даёт, а объём в тенге, учитывая девальвацию, может означать не рост, а падение, — говорят эксперты.
Себестоимость строительства жилья уже напрягает некоторые компании — те, у которых высока доля импортной составляющей. Импорт — это в основном высокотехнологичное оборудование: лифты, котельные, насосы. Их стоимость рассчитывается в валюте и будет дорожать из-за ослабления тенге. Договоры о поставке импортных материалов и оборудования на объекты, которые выведены на рынок, заключены и здесь роста цен не должно быть. Но для будущих строек материалы и оборудование закупаются уже по более высоким ценам. Доля импорта в них по массовому сегменту оценивается в 15-25%, но чем выше ценовая категория жилья, тем больше импортная составляющая. Компании, которые строят объекты бизнес- и премиум-класса, начинают задумываться. Хотя пока валютные потрясения не привели к ощутимому росту цен. Пока на рынке — достаточное предложение, жесткая конкуренция, а платежеспособность покупателей ограниченна.
Удорожание доллара ведет к увеличению себестоимости строительства. А привязка цен к валюте приведет к значительному удорожанию жилья по отношению к доходам населения и падению продаж. Конечно, застройщики сделали выводы из кризиса 2008-2009 годов. У серьезных компаний есть “запасные ходы” на случай резкого осложнения ситуации: можно придержать следующие очереди, можно отложить пополнение земельного банка, ведь расходы на приобретение земельных участков составляют 30-40% себестоимости строительства. Аналитики следят за макроэкономическими параметрами. Серьезный анализ все равно невозможен (кто знает, что решат в Брюсселе или Вашингтоне, а главное — в Астане), но хоть сколько-то объективная информация нужна. Впрочем, у строителей есть огромный ресурс. Эксперты считают, что себестоимость жилья всё ещё завышена в 2-3 раза.
Как и в кризис, строители жилья рассчитывают на госзаказ. По программе “Доступное жильё-2020” в 2012-13 годах вводили по 6,8 млн кв. м жилья эконом класса. Понятно, что вводимого жилья – мало, спрос велик, но в этом году показатель вряд ли вырастет.
Между Веной и Москвой
Текущий объем предложения жилья в Казахстане – не известен. И все-таки перевес предложения, видимо, есть. Бурного роста цен на строящееся жильё аналитики не ожидают, по крайней мере, несколько лет. Рост цен регулирует уровень спроса на рынке, а угроза девальвации стимулирует покупку недвижимости.
А вот ещё факт, объясняющий “стояние цен” на жильё в Казахстане. Объемы вводимых жилых площадей в Казахстане и Астане, по официальным данным, превысили предкризисные. Причём, 20% вводимого по стране жилья приходится на Астану — более 1 млн кв. м. ежегодно.
Люди всё-таки вселяются в новые квартиры. Но резервы есть. Обеспеченность жильем населения Астаны и Алматы выше, чем в других городах страны, но до сих пор значительно ниже, чем в европейских городах. Так, в Астане на человека приходится 25 кв.м., в Алматы – 24, а в Вене – 36 метров. Зато в Москве – 19, Киеве – 21 кв.м. на человека.
Цены на первичное и вторичное жилье в Астане восстановились до уровня 2006-2007 годов, до примерно $1500 за метр. А в Алматы цены замерли на уровне 2009 года, то есть на тех же $1500.
Каждый класс недвижимости имеет свой инвестпериод, сроки окупаемости, сложности реализации, операционные потоки и факторы, определяющие спрос. Так, офисы окупаются за 8-10 лет, но реализовать их не сложно, а отели окупаются за 10-15 лет и их сложно продать, но они приносят неплохой текущий доход. Жильё окупается намного быстрее – за 3-5 лет и продать его несложно.
Социальная польза инвестиций в недвижимость очевидна. Создаются рабочие места, платятся налоги, развивается инфраструктура и другие секторы экономики — строительство, производство, банки.
***
© ZONAkz, 2014г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.