Алматы. 4 августа. КазТАГ – Асхат Ахметбеков. Девальвация национальной валюты пошатнула покупательскую способность казахстанцев. В интервью агентству КазТАГ президент объединенной ассоциации риэлторов РК Нина Лукьяненко сообщила, что и отечественные риелторы восприняли ее негативно. По ее словам, на рынке недвижимости Казахстана в настоящее время сформировался отложенный спрос, вместе с тем продолжает наблюдаться процесс легкой корректировки цены на квадратные метры жилья.
***
— Нина Борисовна, скажите, пожалуйста, какова в настоящее время ситуация на рынке недвижимости Казахстана? Какая она в целом по стране, по Астане и Алматы в частности?
— Конечно, девальвация пошатнула покупательскую способность. Сформировался отложенный спрос. Тот, кто мог купить 3-комнатную квартиру, теперь либо должен купить 2-комнатную, либо отложить покупку. За какой период он сможет подкопить денег на желаемую квартиру? Это может быть 6 месяцев, год или больше – зависит от его доходов. Ипотечники тоже пострадали, как от девальвации, так и от ужесточения требований к заемщикам.
Если говорить в цифрах, и сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, я имею ввиду количество зарегистрированных сделок за период с января по июнь, то официальные источники констатируют уменьшение числа сделок в среднем на 15%. Однако, несмотря на то, что количество сделок снизилось, продавцы не сильно торопятся снижать цены.
Кардинальных изменений спроса и предложения мы, тем не менее, не наблюдаем. Говоря о спросе на жилье до и после девальвации, нужно иметь в виду следующее. Если человек мечтал жить в квартире класса премиум или люкс, то есть большой площади, с высокими потолками, уникальной планировкой и в элитном районе, то на его желания и предпочтения девальвация, скорее всего, не повлияла. Если же человек едва натягивал на покупку вторичного жилья и небольшой площади, то цель значительно отодвинулась от него.
Среднее количество ежемесячных сделок в Алматы колеблется от 1200 до 1500 в месяц. Для города численностью близкой к 2 миллионам человек это недостаточно. Астана же регистрирует среднемесячное количество сделок от 600 до 1200.
При этом каждый месяц последнего полугодия не демонстрирует какой-то определенный тренд. А именно: если анализировать изменения цепным методом, то один месяц по сравнению с предыдущим показывает падение, другой месяц демонстрирует рост числа заключенных сделок. Между Алматы и Астаной по активности на рынке недвижимости находятся Восточно-Казахстанская и Карагандинская области.
Если рассматривать соотношение сделок по видам недвижимости, то квартир приобретается в среднем в два раза больше, чем индивидуальных жилых домов.
— А какие цены и спрос на недвижимость наблюдались до одномоментной корректировки национальной валюты?
— До девальвации, которая очень многих застала врасплох, цены на недвижимость на протяжении последних полутора-двух лет держались на одном и том же уровне. Были некоторые колебания вверх-вниз, наблюдался некоторый рост цен на квадратные метры, однако он лишь отражал инфляционные процессы – не могу сказать, что это было именно удорожание. В Алматы мы наблюдали рост на уровне 3%, по Астане чуть выше – на уровне 6%, что, как я уже сказала, находилось в рамках инфляционных процессов.
— Насколько в Казахстане, включая два его главных города, выросла цена 1 квадратного метра реализуемой недвижимости на первичном и вторичном рынках арендуемого жилья? Для сравнения: что было до 11 февраля и что стало после этой даты?
— Сложно выразить это в цифрах, в связи с тем, что не бывает средней цены за квадратный метр по городу. Все зависит от месторасположения, класса недвижимости, планировки, площади, материала постройки, года постройки, статуса застройщика (если мы говорим о новостройках), окружающей инфраструктуры, соседства и еще порядка 50 факторов, влияющих на формирование цены. Однако в момент девальвации, не изменяя запрашиваемой цены на объект, для покупателя она подорожала на 20% – ровным счетом на столько, на сколько пострадала покупательская способность тенге.
Могу отметить, что сразу же после девальвации многие застройщики, объекты которых уже сданы в эксплуатацию (что означает, что затраты на стройку понесены в старых ценах), смогли пересмотреть свою тарифную политику и установили более демократичный курс при проведении взаиморасчетов – на уровне 160-170 тенге за доллар США.
Если вспомнить еще и провокацию относительно некоторых банков, которая в авральном режиме повлекла за собой отток депозитов, то (на общем фоне происходящего в первые 2 месяца после девальвации) именно эти застройщики наблюдали у себя ажиотажный спрос на квартиры. Количество заключенных сделок у них резко увеличилось.
— Как риелторы восприняли проведенную девальвацию? Какие настроения были у участников рынка, какие перспективы это открывает рынку?
— Риэлторы восприняли очень негативно. Заработок риэлтора зависит непосредственно от количества проведенных сделок. Учитывая, что риэлтор в качестве вознаграждения получает проценты от сделок, мы за доступные цены на недвижимость. Мы-то знаем, сколько есть желающих купить квартиры!
Однако есть такое понятие, как платежеспособный спрос. Можно очень сильно хотеть улучшить свои жилищные условия, но при этом не иметь финансовой возможности. Понятно, что когда на финансовом рынке происходят такие резкие перемены, население, граждане, желавшие купить или продать свою недвижимость, испытывают шок, что в свою очередь приостанавливает любые процессы покупки и продажи. Рынок замирает на некоторое время.
— Между тем существует мнение, что для тех, кто желал бы реализовать свою недвижимость, девальвация была в помощь, а вот для тех, кто собирался приобрести – она серьезно ударила по карману. Вы согласны с этой точкой зрения?
— Не могу сказать, что для продавцов девальвация была в помощь. Что касается покупателей, то, конечно, она ударила по карману, бессмысленно спорить по данному моменту. Однако девальвация вновь подтвердила одну очень глубокую проблему. Заметьте: наши продавцы и покупатели имеют очень устойчивую привычку – измерять стоимость недвижимости в американской валюте. При том, что заработную плату мы получаем в тенге. Логика продавцов проста: недвижимость – САмая твердая валюта в мире, не подверженная колебаниями.
Поэтому очень многие продавцы не поменяли цен на свои объекты, полагая, что им нет дела до того, что кто-то хранил деньги в тенге и потому пострадал. Тем не менее, рынок есть рынок. Ни один владелец не может находиться вне процессов платежеспособности покупателей (спроса, подтвержденного деньгами), а также количества предложений на продажу объектов. Все закономерно: разумная цена на товар та, которая пересекается в точке спроса и предложения.
— Цены на рынке стабилизировались или можно ожидать в будущем каких-либо изменений?
— В первые два месяца спрос значительно упал. Сейчас наблюдаем его восстановление. Однако продавцы не горят желанием опускать цену. Продолжает наблюдаться процесс легкой корректировки цены в сторону понижения – на уровне 3-4% за весь период.
— Что делать тем, кто хочет купить или продать недвижимость сегодня?
— Хочу отметить, что даже в самое трудное и кризисное время рынок недвижимости никогда не падает до нуля. Уже достаточное количество времени мы не наблюдаем спекулятивного спроса на недвижимость – я имею ввиду сделки с целью перепродажи и получения выгоды. Основная масса сделок происходит между людьми, которые решают свои жилищные и жизненные вопросы, продавая уже имеющуюся в своей собственности квартиру и покупая взамен.
Я всегда говорю: люди приезжают, уезжают, рождаются, умирают, сходятся и расходятся. Они получают наследство, которое надо продать, чтобы поделить деньги между наследниками. Они покупают недвижимость своим детям – молодоженам, чтобы дать им возможность жить отдельно от родителей. А процесс девальвации породил дополнительный спрос на покупку недвижимости с последующей сдачей в аренду – это капитал, который лучше сохранится, чем на тенговом депозите, а доход принесет больше, чем депозит долларовый. Поэтому не может быть одной общей рекомендации для всех.
У вас нет квартиры и вы живете в аренде? Вы хотите подождать и посмотреть, не будет ли цена на квартиру дешевле? Ну, что ж, посчитайте свои затраты на аренду и если вы считаете, что вам выгоднее подождать – тогда ждите. Если же вы считаете неразумным платить “чужому дяде” более половины семейного дохода, жить в чужой квартире без ремонта, то, может быть, имеет смысл сейчас рассмотреть вариант ипотеки и уже принимать решение о покупке.
Кстати говоря, это мировой стандарт. Если ваши расходы по найму жилья именно таковы, то аренда считается невыгодным вариантом. Если же вы человек, который решает свои личные проблемы, например, развод с супругой – решите сами: вам комфортно проживать в одной квартире или же вы хотите, наконец, освободиться от этой проблемы? Отсюда зависит решение о покупке жилья.
Вы – человек, который желает купить коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса или сдачи его в аренду, решать вам, что вам выгоднее – ждать или купить уже сейчас и получать доход. Нет одного рецепта. Совет можно давать, исходя из конкретной ситуации и целей конкретного клиента.
Вместе с тем продолжаем наблюдать инвесторов, желающих приобрести земельные участки коммерческого назначения в центре города. В данном случае эти покупатели прекрасно понимают: ждать нельзя – земля ресурс ограниченный, больше свободной земли не будет, а значит, она не станет дешевле, а будет только дорожать.
— Адекватна ли сегодня цена на недвижимость в Казахстане? Опять же, существует мнение ряда экспертов, считающих, что реальная цена, к примеру, на новое жилье в стране в три раза ниже существующих.
— Это очень распространенный вопрос. Надо понять одну простую вещь – адекватна та цена, по которой идут сделки. Желаемая цена или цена, о которой мечтаю я или кто-то другой, не имеет ничего общего с рынком. Я хочу, чтобы цены были ниже, тогда я смогу помочь купить недвижимость сотням клиентов, которые ранее не могли этого сделать. Но тогда получается, что резко увеличивается спрос. А при увеличении спроса всем известно, что происходит с ценой.
— Почему у нас в стране такое дорогое жилье? Учитывая доходы нашего населения, справедливо ли это? Допустим, в Алматы она выше, чем во многих европейских городах. Да и многие казахстанцы предпочитают приобретать недвижимость в той же Чехии или Болгарии, нежели у нас.
— Могу сказать не только о Болгарии, Чехии, Турции, Малайзии, Таиланде и так далее. Необходимо помнить о том, что есть такое понятие как климатические условия — строительство в некоторых регионах дешевле уже только потому, что используются совершенно иные строительный материалы и технологии строительства. Есть еще один очень важный момент – производительность труда: в большинстве стран она значительно выше, чем у нас, как ни крути, а это фактор ценообразования. Есть и другие страны, в которых жилье очень дорогое, и большинство людей не могут позволить его купить в собственность. При этом, совершенно не огорчаясь, они живут в аренде. И это тоже правильный подход.
Наши же жители желают обязательно чувствовать себя собственниками. Зачем? Давайте посчитаем на калькуляторе – взять ипотеку, да, под дорогие проценты, а может быть, не надо заморачиваться? Может, и живите себе дальше в арендном жилье, не подогревайте цену своим спросом на покупку. Не увеличивайте таким образом цену при продаже объекта, который вы покупали по ипотеке.
Каждый продавец, который приобретал собственность в кредит, прекрасно помнит процент удорожания его для себя за счет банковской переплаты. Разумеется, он будет стараться оправдать свои понесенные затраты. Вот почему я говорю о том, что нет общей рекомендации в плане покупок, рекомендуемых цен и тому подобное.
— Кто, по Вашему мнению, заинтересован в том, чтобы жилье в Казахстане было дорогое? Кто собственно наживается на этом?
— Все мы знаем, цена на квадратный метр формируется из цены на земельный участок, стоимости подведения инженерных сетей и коммуникаций, получения разрешительных документов, цены согласования проекта с инстанциями, стоимости рабочей силы, стоимости материалов на строительство, а часть из них не производится в нашей стране, а привозится из-за границы, и эта часть сейчас удорожала для застройщика. Добавьте сюда проценты, которые он платит по кредиту, который он взял для застройки, добавьте в расчет то, что строить он будет проект ни один год, и необходимо памятовать о том, что прибыль-то он получит только один раз – при продаже, а окупить он должен тот долгий срок строительства бесконечных затрат.
Могу сказать одну вещь: если бы застройщикам на государственном уровне отменили 12% НДС, то это могло бы здорово удешевить стоимость квадратного метра для конечного потребителя. Это раз. И два: это могло бы стимулировать застройщиков входить в новые проекты, следствием чего стало бы увеличение предложений по более доступной цене, что влечет к конкуренции и снижению цен.
Просто посмотрим цифры: цена в 1800 долларов за 1 квадратный метр за минусом 12% сразу становится ценой в 1584 долларов за 1 квадратный метр. Тогда квартира в 70 квадратных метров обходится покупателю около 111 тысяч долларов – могу точно сказать, в Алматы найдется много желающих купить такую квартиру и по такой цене.
— Заинтересованы ли сами риелторы в высоких ценах на недвижимость?
— Нет, конечно. Мы за то, чтобы цены были разумно приемлемыми покупателям.
— Нина Борисовна, так от каких факторов зависят цены на жилье в Казахстане? Кто сегодня контролирует цены на жилье, недвижимость в стране?
— В первую очередь, от количества предложений по доступной цене, а также от уровня дохода населения. Далее могу перечислить еще едва ли сотню факторов, влияющих на рынок, цены, количество сделок и тому подобное.
А кто может их контролировать? Ну, хорошо, было распоряжение сверху, например, по программе “Доступное жилье” о том, что стоимость 1 квадратного метра по Алматы не должна превышать цену в 180 тысяч тенге. Что произошло дальше? Акиматы столкнулись с проблемой отсутствия заявок от застройщиков, желающих участвовать в проекте…
Отдельно отмечу: цена эта формируется при том, что указанные проекты будут обеспечены инженерными сетями (газ, вода, свет, канализация) за счет государства! А дома, которые были построены по этой программе, начинают рушиться в момент, когда счастливые обладатели едва успели заселиться… Вот и думайте сами. Особенно жалко тех, кто получил эту недвижимость по госпрограмме – они и продать-то ее не могут определенное время, чтобы добавить и купить что-то более приемлемое для проживания.
— Необходим ли контроль за ценами на жилую недвижимость в нашей стране? Ведь, полагаю, это социально-значимый для Казахстана вопрос.
— Государство наше, в принципе, сделало достаточно много, самое главное – у нас решена проблема дольщиков, проблема брошенных строек. Сейчас внедряется большое количество проектов доступного жилья практически для всех категорий граждан. Расширяются программы кредитования через “Жилстройсбербанк”, когда любой желающий, вне зависимости от срока накоплений, может получить кредит под 8,5%. К сожалению, не все еще знают о тонкостях этих программ – здесь нужна помощь, консультации экспертов.
Кроме того, планируется ввести в эксплуатацию жилье для аренды с последующим выкупом, предусмотренное для молодых семей и молодых специалистов, имеющих стабильный доход. Также работает программа сноса ветхого жилья: по этому вопросу уже завершено много проектов – люди переселены из каркасно-камышитовых домов в новостройки. Но объемы данной стройки оставляют желать много большего, чтобы удовлетворить спрос огромного числа желающих.
— Новые домостроительные комбинаты, которые возводят повсеместно в стране, позволят снизить стоимость жилья на 15-30%. Как Вы считаете, когда могут снизиться цены на жилье?
— Полагаю, как только будут завершены первые проекты. Но не мешало бы еще создать предприятия по изготовлению качественного фаянса. Ведь сантехника привозится из-за рубежа, к тому же требуются собственные производства отделочных материалов уровня европейского качества, а также производство лифтовых шахт, что тоже налагает свой отпечаток на цену конечного квадратного метра жилья. Будем с нетерпением ждать заявленного снижения цен.
— Каким образом могут повлиять на цены на недвижимость реализация в стране программы государственного арендного жилья? Что в этой связи Вы ожидаете, насколько успешной может быть ее реализация в Казахстане?
— Программа арендного жилья рассчитана на то, что средний ежемесячный платеж будет на уровне 75 тысяч тенге. Если учесть, что это еще и аренда с последующим выкупом, то желающих стать участниками этой программы будет огромное количество. Это здорово, но, как всегда, очень мало таких проектов. Учитывая, что данные проекты в основном находятся на окраинах города, то сильно на цены это не повлияет.
— Каково качество возводимого в целом по стране жилья – удовлетворительное оно или нет? Согласны ли Вы с многочисленными нареканиями по качеству строительства?
— Бесспорно, проекты зависят от того, насколько застройщику важен его имидж, репутация – это вещи неизмеримые. Поэтому могу сказать, что качество строительства очень разное – есть хорошее, есть плохое. Здесь все та же рекомендация в плане покупок: есть средства купить качественное – покупаем, нет средств, значит, выбираем из того, что есть, например, все те же госслужащие, которые получают жилье по своим программам. Даже если они визуально наблюдают некачественное строение (трещины в стенах, на полу, текущие подвалы) – у них разве есть выбор? Разве они реально могут отказаться от этого дома и требовать другой, более качественный? Люди принимают то, что есть, а потом решают, что им дальше с этим “добром” делать.
— И последнее. Есть ли какие-нибудь прогнозы относительно того, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшей и среднесрочной перспективах, с учетом складывающейся экономической ситуации в стране? Чего казахстанцам стоит ожидать?
— Знаете, существует одно высказывание, что-то вроде того, что прогнозы надо держать закрытыми, подальше от детей и от взрослых, которые ведут себя как дети. Полностью с этим согласна. У нас настолько реактивный рынок, что публикация портала, желающего увеличить свои рейтинги о том, что ожидается резкое падение цен на 50%, вызвала очень бурную реакцию и негативные последствия для многих продавцов и покупателей. Если у нас не будет никаких резких движений со стороны правительства в отношении финансового положения страны и политического ее состояния, то в ближайшем обозримом будущем сохранятся все тенденции сегодняшнего периода.
— Благодарю за интервью.
***
© ZONAkz, 2014г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.