Миллиарды для чиновников. Особенности национальных программ по жилищному строительству

Перед правительством неизбежно встанет дилемма: оптимизировать операторов жилищных программ или продолжать и дальше спонсировать за госсчет их бюрократические аппараты

Ну вот и обозначились новые тренды в экономической политике нового кабинета министров. Сначала глава государства дал понять, что необходимо развивать как драйвер экономического роста жилищное строительство (в числе приоритетов также сектор АПК и индустриальная программа). Теперь вот свежеиспеченный премьер-министр Бакытжан Сагинтаев поручил Министерству национальной экономики разработать Единую программу жилищного строительства «Нұрлы жер», интегрировав в нее все вопросы жилья из действующих программ.

Каждому холдингу – по «дочке», а то и больше

Что обнадеживает – новая программа появится только после дебатов с акимами, заинтересованными госорганами и нацхолдингами. А обсуждать есть что. Дело в том, что в последнее время (10-15 лет независимости) государственные холдинги обзавелись собственными институтами развития, которые выступают в качестве операторов жилищных программ. Всего таких компаний – четыре, а программ, кажется, две: «Программа развития регионов до 2020 года» и госпрограмма инфраструктурного развития «Нұрлы жол».

Знаете ли, поучаствовать в извечной жилищной проблеме казахстанцев – это едва ли не честь. С одной стороны, решаются проблемы тысяч простых граждан, которые уже и не чаяли получить собственное жилье, что очень похвально. С другой стороны, никаких рисков госструктуры, занятые в жилищных делах, не несут: в любом случае средства государственные, персональной ответственности за исполнение/неисполнение нет по умолчанию, а если все получается, если программы эффективные, то это в дополнение приносит свои дивиденды в виде солидных бонусов, как будто работают квазигосударственные структуры в бизнес-секторе. Что, согласитесь, очень даже материально выгодно – в первую очередь для институтов развития.

Хотя изначально у общества возникали резонные вопросы, зачем государство вмешивается в строительный сектор, который и без квазигосударственных структур может полноценно существовать, всегда находились обоснования, почему, почему, почему…

Первой на свет появилась Казахстанская ипотечная компания – в августе 2000 года, а уже в 2001 году она начала осуществлять свою основную деятельность. Главная цель – рефинансирование коммерческих банков путем выпуска ипотечных облигаций – чтобы последним быстро возвращались кредитные ресурсы и решалась проблема ликвидности финансовых институтов, задействованных в ипотечном кредитовании. Не последней идеей являлась и доступность ипотечных займов: чем больше КИК выкупит ипотечных кредитов, тем больше кредитов смогут выдать коммерческие банки.

Второй оператор республиканских программ, Жилстройсбербанк, основан в 2003 году исключительно потому, что население Казахстана хотели приучить накапливать собственные средства для приобретения жилья. Идея взята из прогрессивного немецкого опыта, где люди годами участвуют в системе жилищных сбережений, она абсолютно прозрачна и действительно выгодна для тех, кто не имеет средств для быстрого приобретения собственной недвижимости. Некоторые элементы были успешно внедрены и в Казахстане, в частности, ежегодно выплачиваемая госпремия за накопления.

Самое интересное, что эти две компании объединила под своим крылом материнская компания, созданная много позднее, аж в 2013 году, — национальный управляющий холдинг «Байтерек».

Он также принял в качестве «дочки» еще одну компанию – Baiterek Development. История создания этого игрока заслуживает отдельного абзаца. Собственно, его фундамент – АО «Фонд стрессовых активов» (ноябрь 2008 года). Долгое время этот фонд бездействовал, видимо, не хватало понимания специфики работы такой финансовой структуры и никто не хотел брать на себя ответственность. Его отдавали из Минфина в доверительное управление ФНБ «Самрук-Казына», затем единственным акционером было правительство, и только потом все акции общества выкупил НУХ «Байтерек». 25 апреля 2014 года многострадальный фонд получил новое название – АО «Байтерек девелопмент».

И, да, отдельного упоминания должно быть удостоено еще одно АО, которое, кстати, бросило якорь в другой материнской заводи, АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына». АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына» народилось в 2009 году. Эта «дочь» создана ради высочайших целей: «Содействие развитию строительной отрасли и рынка недвижимости Республики Казахстан путем якорного девелопмента мегапроектов, инвестирования в строительство с применением «зеленых» технологий, а также внедрения инноваций в строительную отрасль» (выдержка из миссии).

Разбор полетов

По сути, каждая из госкомпаний выполняет свою исключительную миссию: КИК – помощь ипотечникам и банкам, их спонсирующим; Жилстройсбербанк – поддержка вдумчивых клиентов, настроенных на получение жилищных займов на определенных условиях; Байтерек Девелопмент – завершение проблемных ипотечных проектов и, да, в качестве бонуса – строительство объектов ЭКСПО-2017; Фонд недвижимости «Самрук-Казына» до сих пор был занят завершением текущих обязательств Общества по Программе «Доступное жилье – 2020» до 2016 года. Ну а в дальнейшем, безусловно, сосредоточится на строительстве «Зеленого квартала» в рамках подготовки к выставке «EXPO-2017», а также «зеленых» жилых комплексов, сертифицированных в соответствии со стандартами «зеленого» строительства. «Общество станет первым девелопером в стране, формирующим новый сегмент рынка недвижимости»., — говорится на сайте АО.

Однако реальность совершенно другая. Одержимая КИК не выпускает свои облигационные программы с 2013 года (ипотеку приостановило абсолютное большинство банков, и это – данность). Сегодня она строит арендное жилье и спонсирует за госсчет застройщиков.

С Жилстройсбербанком еще сложнее: уже довольно скоро после запуска проекта национальные особенности системы были использованы предприимчивыми гражданами: закон им позволял перепродавать свои накопительные счета, в очередь могли просачиваться клиенты, которые получали преимущественное право приобретения жилья, и, в конце концов, руководство банка было уличено в том, что для себя лично прибрело в Алматы квартиры в престижном жилом комплексе, хотя в улучшении жилищных условий не нуждалось.

АО «Байтерек девелопмент», в портфеле которого 6 реализованных проблемных объектов преимущественно в Алматы (в Астане только 1 объект), приступил к самостоятельному строительству жилья по госпрограмме инфраструктурного развития «Нұрлы жол» в регионах (кроме Астаны и Алматы) – у него уже есть 22 проекта. Но самое главное, он будет курировать проект ТРЦ «МЕГА», который будет строиться на пенсионные деньги.

Ну, и вишенка на торте – Фонд недвижимости «Самрук-Казына». Он занят не новыми обещанными технологиями, а строительством коммерческого жилья, как кредитного, так и арендного, на принципах государственно-частного партнерства.

Оптимизация или размножение?

Экономист Галим Хусаинов, обративший внимание на многочисленность институтов, которые занимаются государственными программами по строительству жилья, считает, что в данной ситуации есть множество отрицательных моментов – и в первую очередь – необоснованные административные расходы. «Только за 2015 год такие расходы составили 13,7 млрд. тенге», — подсчитал экономист.

«Эффективность распределения государственных средств через квазисектор всегда будет страдать, ведь застройщики зависят от этих структур, от того, в каком они настроении, нравишься ты им или нет», — убежден Галим Хусаинов. Он считает, что куда лучше дать все деньги, которые идут в том числе и на административные издержки, банкам второго уровня для предоставления ипотеки с низкой ставкой – эффект от этого был бы в разы выше.

Он уверен, что можно создать нормальный механизм поддержки отрасли: «Всего-то нужно установить предельную цену и предельную ставку для БВУ и все. Практически ноль расходов на содержание кучи ненужного персонала. Повысится операционная рентабельность БВУ, оживет рынок, и качество застройки возрастет».

В то же время председатель Нацбанка РК Данияр Акишев предлагает вновь создать компанию для выпуска облигаций. «Для обеспечения банков длинными тенговыми ресурсами Национальный банк предлагает также восстановить систему секьюритизации ипотечных кредитов, которая успешно функционировала в Казахстане в 2000-х годах. Необходимо снова создать компанию, которая будет выпускать ипотечные облигации и выкупать на полученные средства пулы ипотечных кредитов у банков. Национальный банк включит облигации такой компании в ломбардный список, а также предложит иные меры, обеспечивающие высокий спрос на такие инструменты. Банки получат постоянную ликвидность за счет продажи выданных ипотечных кредитов в такую компанию, что станет необходимым толчком для восстановления ипотечного кредитования. Для примера, Казахстанская ипотечная компания, созданная Национальным банком, позволила развить ипотечное кредитование в годы, когда платёжеспособный спрос был намного ниже чем сейчас».

То есть, вместо того, чтобы напомнить КИК о ее первоначальной миссии и предназначении, предлагается создать еще один институт развития.

В каком направлении пойдет правительство? Будет оно оптимизировать размножившиеся административные надстройки или будут рождаться другие «дочки»? Ответ, увы, неочевиден.

***

© ZONAkz, 2016г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.

Новости партнеров

Загрузка...