– Если построить график цен на недвижимость в Казахстане, начиная с 2007 года, какую кривую мы получим? Это будет постоянный нисходящий тренд? Как ведут себя рынки в Алматы и Астане, а также в регионах?
– После кризиса 2007-2009 годов на рынке недвижимости возобновился восходящий тренд. С момента возобновления роста (2009 год) за 8 лет цены на жилье увеличились почти в два раза. С 2014 года рост цен стал замедляться, в 2016 году цены стали снижаться. Эта тенденция присуща всем регионам Казахстана.
– Отличаются ли тренды на первичном и вторичном рынках?
– Тренды на первичном и вторичном рынках схожи, однако на первичном рынке наблюдается скрытое снижение, которое выражается в различных акциях, бонусах, рассрочках. Также нужно сказать, что на первичном рынке снижение цен происходит за счет использования новых экономичных технологий строительства и переориентации на строительство жилья экономкласса.
– Насколько рынок недвижимости, учитывая его миксовость (перемешались многие сегменты – частный и государственный, жилой и коммерческий, квартиры и частные дома) хорошо мониторится? Насколько он предсказуем?
– Основная проблема мониторинга рынка недвижимости – это доступ к информации. К сожалению, до сих пор получить информацию от госструктур очень сложно. В основном это касается сведений о реальных сделках и их характеристиках, ценах продаж. Во многих странах мира эта информация присутствует в открытом доступе. Для качественной оценки и анализа – это очень ценно.
В целом, рынок недвижимости хорошо предсказуем в кратко- и среднесрочной перспективе, так как является инертным. Главное, нужно понять влияние факторов на разных отрезках времени и правильно их спрогнозировать. Недвижимость с некоторым запозданием реагирует на изменение макроэкономических факторов, этим он отличается от валютных или фондовых рынков. В долгосрочной перспективе, прогнозировать, конечно, сложнее.
– Как объективно меняются цены на недвижимость в Казахстане в течение последних двух-трех лет? В каком сегменте идет рост, а в каком – спад? Кто-то утверждает о росте цен, кто-то – о падении. Где брать объективную информацию?
– Действительно, в последние два-три года участникам рынка было подчас сложно разобраться с ценообразованием. Эта «неразбериха» была связана с нестабильностью валютных курсов, переходом на «плавающий» курс и новыми правилами, запрещающими номинировать цены в иностранной валюте. Поэтому рынок несколько месяцев после перехода на новый курс был в «шоке», пытаясь определить реальную динамику. Переход на плавающий курс и падение курса национальной валюты привело к существенному сокращению цен в долларах и стагнации тенговых цен. Тенговые цены мало изменились в 2015-2016 годах, а в долларах же падение за этот же период составило 50%. Думаю, отсюда и возникли противоречия.
– Какие факторы оказывают влияние на цены на недвижимость в первую очередь? Какие из них будут оказывать свое воздействие в ближайшие два-три года?
– Главные факторы – это спрос и предложение. Спрос, в свою очередь зависит от динамики численности экономически активного населения, реальных доходов и условий по ипотечному кредитованию. Предложение коррелирует с объемами строительства, доступностью финансирования, государственной поддержкой. И спрос, и предложение на рынке жилье в итоге зависят от состояния мировой экономики в целом, от спроса и цен на экспортные товары, динамики курса национальной валюты.
В ближайшие годы давление на спрос будут оказывать снижение реальных доходов населения, сложности с получением ипотечных кредитов. Вместе с тем, определенную поддержку рынок получит за счет реализации госпрограммы «Нурлы-жер», которая предполагает субсидирование ставок ипотеки до 7% в БВУ, а также развитие строительства жилья с применением экономичных технологий, которые позволят снизить себестоимость строительства.
– Отражается ли на ценах на недвижимость активное вмешательство государства и его стремление поддержать строительный сектор многочисленными государственными жилищными программами? Нужно ли государству доминировать в секторе, который, по идее, должен находиться в конкурентной среде?
– На самом деле, доля государства на рынке до сих пор не настолько велика, чтобы оказывать существенное влияние на цены. Жилищный вопрос стоит гораздо острее. В очередях на социальное жилье состоит более 370 тыс. человек по стране. Темпы же строительства госжилья пока настолько малы, что при нынешних темпах последние очередники смогут получить жилье только через 60 лет.
Например, в Астане доля жилья, введенного за счет средств республиканского и местного бюджетов, составляет около15% от общего объема. Поэтому, для решения жилищной проблемы поддержка государства просто необходима.
Оценить количественное влияние усиления роли государства на цены сложно, но однозначно, присутствие государства меняет сам подход в строительстве. Увеличение объемов строительства дешевого государственного жилья приводит к тому, что и частные компании застройщиков вынуждены переключаться на сегмент жилья эконом-класса и использовать более дешевые технологии. А программы ЖССБ и субсидирование ставок по ипотеке по программе «Нурлы-жер» – это хорошие инструменты для поддержания спроса на жилье.
– Как изменился индекс доступности жилья населению за последние десять, пять лет?
– По расчетам аналитической службы kn.kz, к сожалению, за последние 10 лет индекс доступности практически не изменился. В среднем этот показатель составляет 10 лет. Именно столько лет среднестатистическая казахстанская семья должна откладывать на жилье для его приобретения за счет собственных средств. При этом в расчетах учитывались только самые необходимые расходы, не включая отдых, и развлечения, содержание автомобиля и др.
– Что выгоднее для государства и для казахстанцев – высокие или низкие цены на рынке?
– Думаю, для государства выгоднее решить как можно скорее жилищную проблему в стране. Казахстан не живет туризмом, недвижимость – это не экспортный товар и не вызывает массового интереса у иностранцев, поэтому в высоких ценах на жилье государство не заинтересовано. Напротив, в последние годы государственные меры направлены на то, чтобы цены на жилье стали больше соответствовать доходам граждан. Что касается застройщиков, то ведь продавать можно и по более низким ценам, строя, например, качественное жилье более низкого класса комфортности с использованием новых ресурсосберегающих технологий. Несомненно, все нуждающиеся граждане стремятся приобрести качественное жилье по оптимальной цене.
– Как может повлиять на цены возобновление программ по кредитованию со стороны коммерческих банков? Какие параметры ипотеки приемлемы для потенциальных казахстанских заемщиков?
– Как я уже упоминала, госпрограмма «Нурлы-жер», которая предполагает субсидирование ставок ипотеки до 7% позволит несколько оживить ипотечный рынок и поддержать спрос на жилье на фоне снижения реальных доходов.
По поводу параметров ипотеки, для различных категорий заемщиков они отличаются. То, что приемлемо для одного, неприемлемо для другого. А зарубежный опыт показывает, что приемлемой является ситуация когда месячный платеж по ипотеке не превышает 40-50% от средней заработной платы. В нашей стране сейчас средний платеж по ипотеке в БВУ составляет 115-120% при средней зарплате 140 тыс. тенге.
– Спрос на какую недвижимость в Казахстане сегодня остается достаточно устойчивым?
– Сейчас в тренде квартиры малых форматов (1-2 комнатные) в сегменте эконом- и комфорт-класса.
– Насколько активен рынок недвижимости? Сколько сделок по покупке-продаже объектов заключается ежегодно в Казахстане и в основных городах?
– Достаточно активен. В 2016 году в Казахстане было зарегистрировано 190,2 тыс. сделок купли-продажи жилья, из них в Астане и Алматы 28,5 и 26,5 тыс. соответственно.
– Каковы ваши прогнозы на 2017 год?
– Наш основной прогноз – снижение цен на 10-15% в тенге.
– Когда и при каких условиях рост цен на недвижимость в Казахстане восстановится и начнет свое восхождение?
– Рост цен восстановится, когда восстановятся темпы экономического роста, доходов населения и доступного ипотечного кредитования.
***
© ZONAkz, 2017г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.
