В 2016 году на рынке недвижимости Казахстана воцарился хаос. Продавцы не знали, как себя вести: продавать за тенге или все-таки номинировать свое предложение в долларах. Номинировать завуалировано, поскольку в стране введен запрет на использование доллара в качестве платежного средства на рынке недвижимости. В итоге, как отмечают аналитики портала о недвижимости kn.kz, «динамика тенговых цен в 2015-2016 годах в основном обуславливалась колебаниями валютных курсов». К началу 2017 года тенговая цена фактически откатилась к уровню начала 2014 года, то есть ко времени первой девальвации, что свидетельствует о стагнации цен на жилье за последние 2,5 года. «Динамика показателя в долларовом эквиваленте показывает, что с начала 2014 года он в среднем упал более чем на 50%, в том числе на 21% в 2016 году», – констатирует kn.kz.
Будут ли и дальше цены падать? Аналитики утверждают, что для этого есть все предпосылки. В стране строится все больше жилых объектов – в 2016 году в стране были введены рекордные объемы нового жилья, основная доля которого пришлась на Астану. И дополнительным испытанием для столичного рынка недвижимости в 2017 году станет его перенасыщение. По мнению цитируемого нами портала, «в 2016 году застройщиками был создан двухгодовой запас недвижимости, который предстоит реализовать в предстоящие годы. На фоне высоких объемов предложения, падающих доходов и сложностей с ипотекой, цены вынуждены будут снижаться».
Лови момент!
В то же время, как отмечает ranking.kz, «казахстанцы торопятся обзавестись жильем, пока цены не возобновили рост. Рост числа сделок на рынке жилья в 2016 году составил 15% против 5% в 2015 году».
За 2016 год казахстанцы заключили более 190 тыс. сделок по купле-продаже квартир и индивидуальных домов. По сравнению с 2015 годом число сделок выросло сразу на 15%, или на 24 тыс. единиц.
«Рост активности в секторе в 2016 году значительно превышает темп в 2015 году. Напомним, что в 2015 году на рынке жилья было произведено на 5% больше сделок, чем годом ранее, или на 8 тыс. единиц», – отмечают аналитики, делая акцент на том, что «увеличению сделок по купле-продаже жилья не мешает сокращение реальных доходов казахстанцев в 2016 году, зафиксированное впервые за последние 6 лет». Несмотря на то, что падение реальных доходов составило почти 5%, активность казахстанцев только нарастает – значит, в расход идут резервы, накопленные ранее.
Главная причина такой активности – стабилизация цен на рынке жилья: в 2015 году стоимость продажи нового жилья за год выросла на 20%, на вторичное жилье — на 10%. Но «после сильного роста в 2015 году, цены в 2016 году не только не увеличились, но даже показали некоторый спад: за прошлый год стоимость квадратного метра в новостройках в РК упала на 4%, цены на вторичное жилье уменьшились меньше – на 1%».
Рейтинг регионов по количеству и приросту сделок показывает: спрос на недвижимость наиболее высок в развитых и перспективных городах страны.
Так, лидером по приросту числа сделок в 2016 году стала Астана – за прошедший год здесь было заключено на 9,3 тыс. больше сделок, или на 54%, чем в 2015 году. Всего за год в столице было заключено 26,5 тыс. сделок, или 14% всего объема за 2016 год.
На втором месте – Алматы, где количество заключенных сделок в 2016 году на 8 тыс., или на 40%, превысило уровень предыдущего года. На долю Алматы приходится 15% республиканского рынка купли-продажи жилья.
Замыкает тройку лидеров Карагандинская область. По приросту показателя она сильно отстает от Астаны и Алматы – он составил всего 1,5 тыс. Всего в 2016 году в области было заключено 19,4 тыс. таких сделок, или 10% всего объема по РК.
Подъем будет. В 2018-м
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz, прогнозирует, что подъем цен в Казахстане начнется, вероятно, в 2018 году. В своих расчетах она опирается на теорию экономических циклов:
– Период первого цикла длился с 2000 по 2009 годы. Фаза оживления и подъема началась в 2000 году и закончилась летом 2007 года. Фаза рецессии, кризиса, спада и застоя началась в августе 2007 года и закончилась осенью 2009 года. Общая длительность первого цикла составила 9 лет, из которых 6,5 лет длилась фаза подъема и 2 года длилась фаза спада. Период второго цикла начался с осени 2009 и продолжается по настоящее время. Фаза оживления и подъема второго цикла началась осенью 2009 года и закончилась в феврале 2014 года.
Фаза рецессии, кризиса, спада и застоя началась в феврале-марте 2014 года и продолжается по настоящее время. Во втором цикле фаза подъема длилась 4,3 года, в 2014 году мы вошли в фазу рецессии, которая продолжается уже 3 года. В 2015-2016 годах мы находились в фазе замедления и стагнации, вслед за которыми должно последовать настоящее снижение. Учитывая такие фундаментальные факторы как падение доходов населения, объемов ипотечного кредитования и сдержанные прогнозы роста экономики, в ближайший год мы будем видеть продолжение отрицательной ценовой динамики. Сколько же это может продлиться? Если допустить, что второй цикл окажется таким же по длительности – 9 лет, то экономика и рынок недвижимости начнут восстанавливаться только в 2018 году.
***
© ZONAkz, 2017г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.