“Чего ждать от рынка недвижимости в южной столице этой весной?” — именно такой вопрос беспокоит многих алматинцев, решивших продать или купить жилье. Странное затишье, которое продолжается довольно долго, вынуждает людей заниматься “прогнозами погоды” самостоятельно. Динамичный рост цен на квадратные метры, который можно было предсказать и проанализировать простому обывателю в 2004 году, с начала 2005 напоминает кардиограмму нестабильно работающего сердца. По некоторым данным, в сентябре, октябре, ноябре прошлого года в Алматинском БТИ регистрировалось до 200 сделок по купле-продаже квартир в день – зимой эта цифра сократилась в четыре раза. А сейчас на рынок выставлены очень хорошие предложения по ценам конца 2004 года. Казалось бы, где логика? Если сезон не открыт, то какой смысл продавать? Представители крупнейших агентств по недвижимости в “кулуарных междусобойчиках” делают вид, что они в растерянности и сами не знают, чего ждать от нашего с вами (покупательского) поведения. Начальники отделов продаж, риэлторы продолжают мило улыбаться своим клиентам, произнося стандартные вежливые ответы. Но никто не берет на себя смелость сказать: сколько будут стоить квартиры в грядущий весенний сезон. Забавно наблюдать, как “акулы” этого бизнеса делают загадочные лица и совсем не торопят людей сбавлять цены на жилье, предлагают подождать. И САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ – покупателям также советуют не брать квартиры, мотивируя это тем, что возможен обвал рынка.
В каждом агентстве ежедневно можно услышать от покупателей:
“Мы подождем падения цен!”.
“Вот еще немного, и все начнет рушиться!”.
“Ну не может так быть, чтобы квартиры стали дороже!”.
“Еще немного, и мы в Лондоне сможем купить особняк!”.
Самое привлекательное то, что в эти слова очень хочется верить. На кухнях друзья и знакомые тоже “предсказывают погоду”: “Да! Я где-то слышал! Конечно, цены обязательно упадут! Еще немного, и Вы купите квартиру на Тулебаева за 30 штук!!!”. Приблизительно то же самое было в первый пик роста цен несколько лет назад. Именно в этот период появились инвестиционные компании, которые начали скупать жилье направо и налево. Тогда их насчитывалось с десяток, сейчас в Алматы по разным оценкам работает до 70 контор-спекулянтов. Не стоит сбрасывать со счетов и то, что вокруг большинства строительных компаний уже давно образовался узкий круг дилеров. Именно они обеспечивают до 48% продаж первичного строительства. И чем больше таких людей, которые могут “заморозить” немалые деньги на 1,5 года, тем большую продажную цену на начальном этапе выставляют строительные компании.
Не секрет, что цена на вторичное жилье складывается на основе стоимости первичного жилья. Уже объявлены цены на объекты, которые будут сдаваться в 2006 году. Одна не безызвестная компания недавно представила свой крупный жилой проект на месте бывшей галереи “Миллениум” в Астане. 1 кв.м. на этапе “забора вокруг участка” уходит за тысячу с лишним. А в графике роста цен указано, что каждый месяц цена будет увеличиваться на 30-50 долларов. Проект рассчитан на 1,5 – 2 года. К моменту возведения каркаса цена возрастет в 2 раза. Какие цены будут декларироваться в Алматы на аналогичных стройках — остается только догадываться.
То, что дела идут хорошо и у другой крупнейшей корпорации — тоже факт. Да так хорошо, что там решили даже не изобретать что-либо новое, а просто продублировать здесь же, в центре, брата-близнеца. В беседах “не для протокола” никто из руководителей строительных компаний не скрывает три самые важные вещи:
1. Мы научились строить очень хорошо – поэтому нам удалось привлечь значительную часть “крутых”, которые раньше покупали только старые элитные дома и с недоверием относились к новостройкам.
2. Мы не можем строить дешевле $1000 – потому все, что ниже этой цены, впоследствии отражается на качестве и приносит нам большие проблемы с дольщиками. Достаточно нескольких судебных исков, и отмываться приходится очень долго, зачем же строить во вред своему имиджу?
3. И самое главное: “За счет каких ресурсов произойдет снижение цены, если в Казахстане попросту нет строительной инфраструктуры, которая снабжала бы нас местными материалами в необходимом объеме?! Все покупается в Европе, России и в Китае, а там никто цены сбрасывать не собирается!!!”.
Из чего еще складывается цена на кв. метр “первички”? В эту стоимость входят проценты по кредиту на строительство объекта, который был получен в банке. Если бы все было так легко! Сегодня сказал, что ты строишь дом, завтра к тебе пришли и все купили. Но ведь реальность совсем другая. Продажи идут почти весь период строительства. А в это время банковский счетчик тикает. И никто пересматривать условия кредитного договора не будет. Банкиры — народ пессимистичный, и вот этот самый пессимизм очень сильно отражается в договорах залога. Их риски оплачиваем МЫ! Компания может сменить банк, но не ставки по кредиту. Финансисты 10 раз попробуют по-старому и только потом развернутся лицом, и то вполоборота. Мало того, что в цену входят риски учета человеческого фактора, туда закладываются риски налоговых изменений в течение всего срока кредитования.
Еще один аргумент, который в пух и прах разбивается о действительность. Много говорили о том, что после запуска международного аэропорта в Астане и после перевода международных рейсов в столицу в нашем городе бизнесменов станет меньше. Вы действительно воспринимаете это всерьез? Начнем с того, что по зданию терминала пока еще гуляет северный ветер. Кое-где, кое-что надо доделать, вроде по мелочи, а работ накапливается еще на несколько месяцев. Кстати, терминал должен будет пройти апробацию и начать работать в ТЕСТОВОМ РЕЖИМЕ. Сколько займет сие времени – неизвестно. И в довесок: если поднимутся цены на квартиры в Астане, что следует из логики “переноса международных рейсов”, то представляете, как они вырастут в Алматы! Северная столица никогда не задавала тон ценам в южной столице, скорее, наоборот. А за границу люди просто будут летать транзитом через Астану. Вряд ли кто-либо кинется переносить существующий бизнес куда бы то ни было, если ему и так хорошо. Кто точно обрадуется, так это владельцы компании “Эйр Астана”. Скорее всего, в здании нового аэропорта поднимется стоимость пирожных в буфете, да и этот прогноз из разряда надуманных. В общем, искренне просим прощения за коррекцию оптимистичных домыслов!
Складывается ощущение, что крупные игроки на рынке недвижимости просто сменили тактику. Если в предыдущие годы вам честно говорили, что цены будут расти, то в этом сезоне, по всей видимости, никто никому ничего объяснять не намерен. Просто все готовятся к старту. А пока как можно сильнее сжимают пружину нашего с вами терпения. Вопрос только в том, кто первый сорвется, и вот тогда начнется ТА САМАЯ ВЕСЕННЯЯ ИСТЕРИКА. Это рынок! Делайте ваши ставки!
P.S. И в заключение: много слухов ходит о том, что ожидается приход на рынок российских и других зарубежных строительных компаний. Придут-то они придут, но специальной нормативной или налоговой базы для них нет. Никто в нашей стране не собирается кормить российский бизнес, пока наш еще не окреп. И самое главное: даже если и начнется деятельность какой-либо российской компании, ОНА БУДЕТ РАБОТАТЬ НА ОБЩИХ ОСНОВАНИЯХ!!! Все понимают, что цена за квадратный метр слишком высока и недоступна простому казахстанцу, но уже сложилась огромная армия спекулянтов (кстати, тот самый средний класс), которых можно остановить только рыночными методами. Как только появится собственное производство с достойным качеством! Как только критическая масса предложений превысит возможность рынка! Тогда наступит пора благоденствия, и квадратный метр станет очень доступным. Конечно, рынок когда-нибудь обвалится, но это произойдет только в тот момент, когда прибыль от казахстанских нефтедолларов начнут вкладывать в более выгодные секторы экономики. Вероятно, это машиностроение и обрабатывающая промышленность. Но пока растет только благосостояние отдельных казахстанцев, а вместе с ним и стоимость жилья. Так и рождаются деньги из денег. Как правило, реформы в нашей стране идут успешно и быстро, но не так быстро, как хотелось бы многим желающим купить квартиру этой весной и за разумную цену.