Исследование рынка недвижимости и его перспектив. Часть 1. Определение цены

Мы не нашли сколько-нибудь детальных исследований объема спроса на недвижимость с точки фундаментальных показателей (типа обеспеченности жильем, ВВП на душу населения, покупательской способности и плотности населения и т.д.). Таким образом, насколько мне известно, нет оценки теоретического “равновесного” показателя.

В данном исследовании я разделил спрос на недвижимость по целям приобретения квартир с точки зрения фундаментальной логики.

1) Необходимые приобретения. Покупка квартир именно с точки зрения проживания в городе Алматы. Это базовая группа, которая, по сути, и должна определять реальный спрос на квартиры. Альтернативой для таких покупателей является аренда квартир, или проживание у родственников с вытекающей из этого моральной платой. Такие покупки выводят квартиры с рынка и являются действительно долгосрочными инвестициями.

Война Миров. Выборы Путина и выбор президента

20.03.2024 08:307258

2) Улучшение условий. Покупка квартир с точки зрения улучшения условий проживания, как правило, сопровождается продажей старой квартиры. Такие приобретения также являются долгосрочными приобретениями и выводят площади с рынка, но не в такой степени как первые. В рынок возвращаются старые квартиры, и речь здесь идет, скорее, о качественном улучшении условий проживания – лучший район, дом, планировка, некое прибавление площади.

3) Отделение членов семьи. Покупка квартир для детей, родителей и т.д. Инвестиции долгосрочные, квартиры выпадают из оборота жилья. Вместе с тем эти приобретения являются возможными, но не обязательными и критическими. Если только отношения не зашли в фазу, когда покупатели попадают в первую категорию и готовы арендовать, уехать и т.д.

4) Бизнес-вложения. Покупка квартир для извлечения прибыли – сдачи в аренду. В этом случае квартиры с рынка не выводятся, а активно используются в обороте жилья, удовлетворяя потребности первой категории. При этом такие вложения подвержены нормальным бизнес-циклам, и в случае падения цен на рынке в принципе могут появиться в продаже.

5) Инвестиции. Отличие от третьей категории заключается в том, что квартиры выводятся с рынка, но в спекулятивной манере. Выводятся с рынка они в связи с тем, что не сдаются в аренду, старые квартиры не продаются, предложение уменьшается. Спекулятивная манера проявляется в том, что фиксация прибыли да и вообще извлечение прибыли происходит только в момент продажи, что очень важно для дальнейшего анализа.

Вот в принципе основные типы покупателей и базовая структура спроса на жилые площади. Такое ранжирование будет полезным для целей дальнейшего анализа. Безусловно, различие между 2, 3, и 4 группой достаточно условное, так как в этой группе покупатели руководствуются смесью предпочтений. Особенно это характерно для 3 и 4 групп, когда приобретается квартира для расширения, однако на время выплат ипотечного займа или просто с точки зрения денежных потоков сдается в аренду. Различие в поведении будет проявляться в случае изменений текущей тенденции практически экспоненциального роста цен. В связи с этим различием, разделение на такие категории представляется целесообразным.

Некоторые оценки возможной равновесной стоимости квартир.

Оценка от потребности основана на альтернативе аренда – покупка. В первую очередь соотносится с категориями 1 и 4 в приведенной выше классификации. Я предполагаю, что так можно получить наиболее востребовано-равновесно-оправданную цену:

1. Необходимость. Аренда квартир происходит точно от безысходности и реально отражает спрос на жилую площадь. Это реальная готовность платить свои кровные деньги ради проживания (востребованность).
2. Мобильность. При аренде отсутствуют эффекты обладания, что означает, что если есть возможность арендовать жилье сопоставимого качества дешевле, то арендатор гораздо легче мигрирует в новые условия. Картина может быть не так проста из-за условий поквартальной, полугодовой и годовой оплаты, но существенно этот фактор не влияет. Это намного проще продажи/покупки квартиры (равновесность).
3. С точки зрения предложения рынок аренды также более показателен. Заморозить 50 – 100 — 200 — 300 тыс. без гарантированного вознаграждения (покупка или владение квартирой), в надежде на рост цен, или выплата по 500 – 1500 — 3000 долларов ежемесячно по ипотеке за пустую квартиру при имеющейся возможности наоборот получать дополнительный доход – это точно не признак среднего класса во всем мире (оправданность).

Итак, для нижней оценки стоимости квадратного метра мы используем ставки аренды.

Для оценки стоимости квадратного метра жилья применяется следующий подход.

1. Оценка стоимости аренды квадратного метра жилья (по классам)
2. Оценка величины эквивалентного банковского депозита по 15% годовых. В предположении, что человек кладет деньги в банк, а из процентов оплачивает аренду жилья.
3. Оценка стоимости квадратного метра исходя из ипотеки по 15% годовых на 10 лет на всю стоимость квадратного метра.
4. Оценка стоимости квадратного метра исходя из ипотеки по 15% годовых на 10 лет на 70% стоимости квадратного метра.

1. Оценка стоимости аренды квадратного метра в год (по данным http://are.kz/rus/rates/). На сайте приведены данные аренды в месяц и принципы классификации квартир, в том числе по квадратуре. Для простоты принято, что минимальная ставка аренды для минимальной квартиры, максимальная соответственно для максимальной.

2. Оценка квадратного метра с точки зрения депозита (годовая аренда составляет 15% величины депозита).

3. Оценка стоимости квадратного метра исходя из ипотеки по 15% годовых на 10 лет на всю стоимость квадратного метра.

4. Оценка стоимости квадратного метра исходя из ипотеки по 15% годовых на 10 лет на 70% всю стоимость квадратного метра. В этом случае стоимость квадратного метра будет просто на 43% дороже.

Результат. Итак, с точки зрения аренды стоимость квадратного метра при различных вычислениях

Наиболее реальной ценой представляется сумма в 1750 долларов США, так как на рынке эксклюзивных квартир велико влияние “корпоративных” аренд для топ-менеджмента иностранных компаний, что приводит к завышенной плате за квадрат.

Разброс цен в сегменте квартир с обычным ремонтом связан с тем, что там больше собственно заброс, а также в связи с большим влиянием площади на удельную стоимость квадратного метра, при том, что колебания ставок аренды в абсолютном смысле гораздо меньше.

Итак, для целей дальнейших расчетов мы будем принимать, что “справедливо-рыночно-востребованно-оправданная” цена квадратного метра жилья составляет 1800 долларов за квадрат.

Для упрощения – некоторые простые коэффициенты для связи стоимости аренды и квартиры.

Итак, по нашим оценкам соотношение в 100 раз между платежом за аренду и стоимостью квартиры – максимально возможно и каким-то образом рыночно обосновано.

Наиболее реальное соотношение – 75-85.

На самом деле более интересным является вопрос “что дальше с этим делать?”. Однако без знания базовых цифр сложно проводить дальнейшее исследование.