Недвижимость – доступный и всем понятный вид инвестиций

Прошел Инвестиционный медиа-клуб по теме “Частные инвестиции в коммерческую недвижимость и развитие этого рынка в Казахстане”

“Рынок Алматы по жилой недвижимости стабилизируется и где-то даже стагнирует”, – заметил Ерлан Оспанов, генеральный директор Группы компаний “Верный Капитал”. Прозвучало это в ходе Инвестиционного медиа-клуба по теме “Частные инвестиции в коммерческую недвижимость и развитие этого рынка в Казахстане”. Экспертами ситуация давалась по недвижимости в целом, включая жилую. Прошлый год отмечен ростом инвестиций в коммерческую недвижимость.

Недвижимость – доступный и всем понятный вид инвестиций

Светлана Михина, директор по маркетингу и продажам Astana Properti Management, рассказала о девелоперских проектах “Верный Капитал” в Астане. Проектов у группы компаний в столице много, все они капиталоемкие и амбициозные. В свете такой концентрации ресурсов, которые требуют длительной отдачи, у г-жи Михиной поинтресовались: не опасаются ли в компании, что в силу политических причин после смены персоналий в верховной власти Казахстана столицу из Астаны уберут. Готова компания работать в городе, от которого останутся только железнодорожный узел и пересыльная тюрьма? “Что бы ни случилось с руководством страны, я думаю – столица останется в Астане”, – ответила Светлана Михина.

Ерлан Оспанов в своей презентации выделил девелопмент и готовую недвижимость. Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Этот бизнес очень рискованный, но с большей доходностью, чем готовая недвижимость (покупка и эксплуатация).

Между доходностью недвижимости и других финансовых активов низкая статистическая связь. То есть они функционируют достаточно независимо друг от друга. Институциональные инвесторы и управляющие выделяют недвижимости в среднем до 20% портфеля. “Готовая недвижимость – это в первую очередь надежный доход, а не высокий”, – подчеркнул г-н Оспанов. Специфика данного вида бизнеса в том, что очень многое зависит от управляющего. Отель, например, в среднем 60% дохода получает от продажи номеров и 40% от системы питания.

Стоимость актива недвижимости складывается из дохода, который он приносит и степени капитализации. “Инвестиции в недвижимость дают высокий показатель доходности на единицу риска”, – особо выделил Ерлан Оспанов. Волатильность (показатель риска) активов в недвижимость значительно ниже, чем волатильность фондовых рынков.

Недвижимость – доступный и всем понятный вид инвестиций. Но для мелких инвесторов проекты достаточно капиталоемкие (то есть неподъемные). Плюсом для инвестора выступает и то, что рынок недвижимости практически никак не регулируется, в отличие от рынка ценных бумаг. С другой стороны – с технической точки зрения – у недвижимости низкая ликвидность по сравнению с ценными бумагами.

Недвижимость делится по сложности реализации. У жилой недвижимости и офисов она низкая. Сложность реализации у ритейла и складов умеренная, тогда как по отелям – высокая. У отелей в Лондоне доходность 3% в год (это означает окупаемость через 33 года), но инвесторы с Ближнего Востока готовы их покупать (престижно).

По Казахстану потребность в жилье высокая, но платежеспособный спрос низкий. “В Алматы цены замерли на уровне 2009 года. После девальвации тенге есть ожидание, что спрос на жилье несколько упадет в свете низкой платежеспособности”, – отметил г-н Оспанов. В Астане левый берег переполнен торговыми центрами. Что касается гостиничной недвижимости, то в Алматы рынок сокращается (в отелях понижается индекс заполняемости), а в Астане растет. В столице цены на первичное и вторичное жилье восстановились до уровня 2006-2007 годов.

Кроме собственно девелопмента существует редевелопмент – это реконструкция и улучшение существующего объекта. В Нью-Йорке сейчас покупают старые отели, переделывают в квартиры и продают апартаменты. Управление проектами недвижимости инвестором может осуществляться на разных уровнях. Управление активом – это управление недвижимостью с инвестиционной точки зрения. Управление недвижимостью в смысле управления зданиями как объектами недвижимости. Управление эксплуатацией – это управление технической эксплуатацией (ЖКХ) объектов недвижимости. Место и качество – два основных параметра стоимости актива.

У девелопмента и строительства разная логика и философия. Девелопер – это инвестор, который принимает на себя весь риск проекта. Строитель – это в чистом виде подрядчик с задачей построить и заработать.

Светлана Михина, обратила внимание на то, что в коммерческой недвижимости доля дополнительных (не относящихся к строительству) затрат может достигать 25%. В жилой недвижимости собственно строительство – это где-то 92% расходов. Проект “Верный Капитал” с отелем Ritz Carlton в Астане уже потребовал привлечения 17 компаний-консультантов. К тому же есть владельцы отелей, а есть их операторы – и путать здесь нельзя. “Очень важно иметь оператора отеля до начала строительства”, – подчеркнула г-жа Михина.

Одни виды коммерческой недвижимости ориентированы на операционный доход, другие на высокую стоимость актива. Предевелопмент состоит из анализа текущего состояния проекта, рынка, местоположения (технический, финансовый, юридический, маркетинговый), результатом чего выступает определение концепции. Девелопмент включает в себя формирование структуры и команды проекта, реализацию проекта (строительство), маркетинг, продвижение, продажи. Здесь результатом является реализация проекта.

“Половина бизнес-центров Астаны называет себя А-классом не дотягивая даже до половины критериев”, – заявила Светлана Михина. А критериев там много: место расположения (обязательна только престижная часть города), хороший вид, вентиляция воздуха, высота потолков, несколько поставщиков телекоммуникационных услуг, запасные источники энергоснабжения, парковочные места (в том числе гостевые)… “В Алматы рынок деловой недвижимости более-менее стабилен”, – считает г-жа Михина. Трепетное отношение солидных фирм к своим офисам связано с пониманием того факта, что чем комфортнее человеку в офисе – тем лучше он работает. Поэтому степень проникновения естественного освещения в помещение и транспортная доступность – это производственные факторы.

Что касается торговой недвижимости в виде торгово-развлекательных центров (ТРЦ), то она требует наличия “якорей”, которые генерируют поток посетителей. Чем больше таких якорей – тем лучше. В их качестве могут выступать супермаркет, кинотеатр, фуд-корт.

Светлану Михину коробит, когда она слышит высказывания вроде таких: “Опять торговый центр построили! Надо строить полезные вещи”. Г-жа Михина в этой связи напоминает, что “Верный Капитал” – это частный инвестор. Он через те же ТРЦ создает рабочие места и платит налоги. На налоги, которые будут получены государством от Talan Towers в Астане можно будет построить 15 средних школ или 10 медицинских центров.

***

© ZONAkz, 2014г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.