С городских улиц исчезли билборды с рекламой ипотечных кредитов. Рекламы нет даже в интернете. Думаете, ипотеку перестали выдавать? – Правильно, почти так и есть.
Квартиры под 1-2%?
Президент Нурсултан Назарбаев, выступая с посланием народу Казахстана, предложил разработать “для молодых семей и для тех, кто на самом деле нуждается” новую программу долгосрочной аренды жилья с правом выкупа. Нынешние программы “требуют больших средств, первоначального взноса. Банки дают кабальные проценты — до 20%. Люди не могут выплачивать и все время имеем проблемы”. Существующие программы остаются. Они, по мнению президента Назарбаева, “… для зажиточных людей, нормальных. Предоставление жилья по новой программе будет идти напрямую, без посредников. Максимально низкие проценты. Посмотрим. Может быть для обслуживания 1%-2% будет достаточно. Будем тратить на это”. Отсутствие первоначального взноса, низкие проценты за ипотеку “сделают жилье более доступным для широких слоев казахстанцев. Поэтому дополнительно увеличиваем финансирование строительства такого арендного жилья на 180 млрд тенге в течение 2015-2016 годов”, — заключил президент.
Безусловно, все нуждающиеся хотели бы стать участниками этой программы. Получить квартиру в аренду и выкупить под 1-2% — о чем еще можно мечтать? Поэтому число выжидающих возрастет. Их и сейчас – немало.
Покупатели, продавцы, банки – в засаде
На казахстанском рынке недвижимости — долларовые цены, а тенге в этом году Нацбанк девальвировал. Получается, покупательная способность потенциальных заемщиков, которые хотели бы взять ипотеку в банке, но имеют доходы в тенге, значительно снизилась. Конечно, с февраля на рынке недвижимости коррекция цен прошла. Она привела цены в соответствие с тенговыми доходами покупателей. Цены в тенге выросли на размер девальвации.
Ипотека — не самый прибыльный продукт из всех кредитов. На нее нужны длинные деньги, их всегда жестко не хватает. Высокая инфляция и несовершенство законов вынуждают банки учитывать риски невозврата в большей степени. Плюс валютные риски — вот вам и цена ипотеки. После девальваций ипотека даже убыточна. Банки не горят желанием ее продавать, но заставляют порой. Их бы воля — сделали бы дороже. А так держат больше для полноты линейки продуктов. В общем, банки и так по цене двигаются, насколько ситуация позволяет. Они не дурят, но, скажем, соответствующе преподносят, то есть, формально не врут, просто не договаривают о нюансах информации. В большинстве случаев клиенты сами виноваты. Решение о кредите надо принимать взвешенно и со всей ответственностью. Часто клиенты жалуются на банки, пытаясь скрыть или недопонимая свою ответственность и свои ошибки. Это — неумение работать с банками, недостаточная просвещенность в вопросах финансов и не менее важная причина — неизбывная инфантильность, — говорит банкир, пожелавший остаться неназванным.
Рост цен при перепродаже благоустроенного жилья за три квартала 2014 составил 19,4%, сообщает аналитическая служба Ranking.kz. Для сравнения, за январь-сентябрь 2013 цены выросли всего на 15,1%.
Сейчас цены потихоньку снижаются. Что будет дальше? — Делать прогнозы не берется никто. Зачем гадать на кофейной гуще? Безусловно, все будет сильно зависеть от политической ситуации и цен на нефть.
Большинство желающих купить квартиру занимают выжидательную позицию. Выжидают и банки. Рынок ипотеки почти замер. Никто не хочет оказаться в ситуации, когда заемщик становится несостоятельным и не может платить по кредиту, ведь тогда придется квартиру у него изымать.
Банки тщательно проверяют и покупаемую квартиру, и заемщика. Ведь если заемщик лишится источника дохода через несколько лет, банк будет вправе потребовать вернуть тело кредита. Если заемщик не сможет вернуть, то получится, что у банка окажется на руках неликвидная квартира, которая, вероятно, продолжит снижаться в цене и дальше.
Рынок жилья просел
Объем сделок на рынке жилья за год сократился на 14%, — сообщают специалисты Ranking.kz. За январь-сентябрь 2014 оформлено 116 тысяч сделок купли-продажи – на 19 тысяч меньше прошлогоднего. В этом году число сделок по покупке жилья снизилось в 13 регионах. Активно покупают жители нефтяных областей: Атырауская область – рост на 8,2% (до 2,8 тысяч сделок), Мангистауская – 4,1% (до 3,4 тысяч сделок), Актюбинская – 1% (до 6,6 тысяч сделок).
Доля ипотечных займов в общем объеме кредитов за последние 4 года сократился с 9 до 7,5%. Вес потребительских кредитов за то же время вырос с 16 до 21%. По итогам сентября, ипотечный портфель банков составил всего 915,4 млрд тенге ($5 млрд).
Застой на ипотечном рынке – следствие еще и дефицита длинных денег в банковском секторе. Банки покупают деньги клиентов в виде депозитов и продают деньги в виде кредитов. Основной ресурс банков сейчас – вклады клиентов. Их доля в обязательствах банков за 4 года выросла до 74%. При этом 44% вкладов – это текущие счета и вклады до востребования. На счетах банков они держатся несколько месяцев. Срочные и условные вклады в основном держатся на счетах около года.
Однако полноценный ипотечный кредит выдается на десятилетия. Сегодня на ипотечном рынке — 25 банков. Популярны в ипотеке: максимальный срок – 20 лет, первоначальный взнос – от 20%, ставка – 14 и 15,1%.
К примеру, покупка квартиры за $100 тысяч через среднерыночный ипотечный продукт будет стоить: первоначальный взнос – $20 тысяч, ежемесячные платежи с учетом ставки вознаграждения – $1254,4, рассчитывают специалисты Ranking.kz. А среднемесячная заработная плата по Казахстану – около $650. Ипотека – действительно “для зажиточных”. Людей со средними доходами эти условия отсекают.
Более длинные ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом могут себе позволить только крупные банки. Так, до 30 лет ипотеку предлагают всего три банка Народный, Сбербанк и Банк ЦентрКредит. А минимальный первоначальный взнос в 10% есть только в Сбербанке и Народном. Банки готовы оформить ипотеку с предварительным решением, когда одобрение кредита происходит до выбора и покупки квартиры.
Во время кризиса возможность совершить покупку с большой скидкой появляется у тех, кто располагает свободными средствами, кому не нужно обращаться за заемным финансированием. Ведь банки будут долго рассматривать заявки, повышать ставку по ипотечным кредитам. И чем глубже мы будем входить в кризис, тем сложнее будет с привлеченным финансированием. Поэтому если у кого-то сейчас есть возможность собрать деньги для покупки квартиры с дисконтом, а эксперты прогнозируют, что их станет больше в декабре текущего и в начале следующего года, можно это сделать.
Просесть рынок может, если исходить из рецессии 2008 года, и больше, чем сейчас. Конечно, у разных экспертов — разные мнения. Но большинство сходится на том, что ситуация будет не легче, чем в 2008 году. И более длительная, затяжная.
***
© ZONAkz, 2014г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.