Стремительно провалилась реформа по переходу от КСК (кооперативы собственников квартир) в ОСИ (объединение собственников имущества). Специалисты сразу утверждали, что ничего хорошего из затеи не выйдет, поскольку главные уроки из неудовлетворительной работы КСК извлечены не были. Зато когда все опробовали на практике, то можно делать более обоснованные выводы.
Если обратиться к образам, то КСК представляет собой ситуацию, где корабль не может подойти к построенному для него причалу. Однако проблему как-то надо решать, и в процессе деятельности появились катера и шлюпки, с помощью которых пассажиров и грузы в обоих направлениях каким-то образом доставляют. Полиция при этом пытается время от времени разгонять разбойников, которые грабят пассажиров и грузы на шлюпках, появились спасательные катера для утопающих и вообще определенная инфраструктура сложилась.
ОСИ – это предложение сделать из крупного причала несколько мелких – «один дом – одно ОСИ» – но корабль как не мог подойти к берегу, так и не сможет. Поскольку дело новое, то никакой инфраструктуры, которая наработана КСК за десятилетия практической работы, в случае ОСИ нет. Возможности сделать паузу, то есть не переправлять пассажиров и грузы в обе стороны, тоже нет. Ибо горячую воду, тепло (отопительный сезон уже начался), электричество подавать нужно, решать вопросы с канализацией, уборкой мусора, чистотой на общедомовой и придомовой территории и много чего еще, что не терпит отлагательства.
Изначально предполагалось, что до 7 января 2021 года собственники квартир и нежилых помещений (коммерческая недвижимость, обычно на первых этажах зданий) должны провести общие собрание и определиться с формой собственности – ОСИ или ПТ (простое товарищество). ПТ – это простое товарищество, где собственники квартир и нежилых помещений на основе гражданского договора обязуются совместно управлять домом и содержать его. Про данную форму объединения вообще почти никто не знает. ОСИ – юридическое лицо в форме некоммерческой организации.
Как мы можем наблюдать в октябре, в подавляющем большинстве КСК ничего подобного даже не начиналось. Между тем, срок 1 июля 2022 года, когда все КСК, ПКСК (потребительские кооперативы собственников квартир), ПК (потребительские кооперативы) должны передать вновь созданным ОСИ и ПТ имеющиеся технические и финансовые документы, а сами ликвидироваться в установленном законом порядке, остается прежним.
Примечательна сама идея перехода с КСК на ОСИ. В медийном пространстве это объяснялось тем, что закон «О жилищных отношениях» 1997 года не исполняется. Очень сомнительное объяснение. Потому что закон 2021 года (по сути он тот же, только с изменениями и дополнениями), тоже не исполняется. Теперь, по логике разработчиков, нужно создавать новый закон, про который на практике еще не установлено, что он не исполняется.
Под закон 1997 года правительство должно было разработать пакет нормативных документов, в которых было бы расписано как прописанные в законе нормы осуществляются на практике. Этого сделано не было, хотя писалось о подобном состоянии дел регулярно. Кстати, деятельность советских ЖЭКов (жилищно-эксплуатационных контор) была расписана очень подробно. Все это не спасало от воровства государственных денег (жилье находилось в госсобственности и государство занималось его управлением и эксплуатацией), но там хотя бы было понятно с кого и за что спрашивать.
В условиях, когда не была четко регламентирована работа КСК, воровались уже деньги собственников жилья, из-за чего и стоял стон на работу таких структур. В случае с ОСИ тоже ничего толком не расписано, поэтому базовая проблема даже при том сценарии, что все переходят с КСК на ОСИ решена быть не может.
В своем нынешнем виде закон предполагает, что все важные вещи жильцы многоквартирного дома будут решать вместе на общем собрании. Гипотетически может найдется по Казахстану 1-2% домов, где такая форма самоуправления применима. Но проецировать ее на всю республику бессмысленно, так как такое невозможно.
Принцип «один ОСИ – один дом» предполагает, что в каждом многоквартирном доме найдутся инициативные, активные, ответственные и достаточно компетентные люди, способные и готовые заниматься вопросами содержания своего жилья. Скорость, с какой КСК преобразовываются в ОСИ, показывает, что правительство в отношении населения оказалось слишком оптимистичным. Да и груз жилищных проблем для многих получился неожиданно большим. На практике подствердилось, что у многих жильцов есть задолженности перед КСК, и порой весьма серьезные. Вместе с тем, переход на организационную структуру ОСИ подразумевает увеличение расходов на содержание дома.
КСК с десятками домов могут себе позволить содержать в штате электриков, сантехников, дворников, даже сварщиков, поскольку используют эффект экономии издержек на объемах. Чтобы в одном доме всегда под рукой находились качественные специалисты, способные установить кухонные смеситель или поменять старую электропроводку, нужно придумывать оптимальную схему оплаты. Либо это стабильный оклад того же электрика, чтобы он всегда находился в готовности к вызову, либо высокие расценки на его услуги в каждом конкретном производственном случае. Любой другой вариант неизбежно выведет на «специалистов» квалификации «обнять и плакать».
Даже если в домах находятся инициативные люди, готовые потратить свои время и силы на общий дом, это совершенно не гарантирует успеха ОСИ. Порой на ремонт кровли или замену труб в подвале со всех квартир требуется по полмиллиона-миллиону тенге. Это не собрать ребенка в школу или поменять резину на автомобиле, тут качественно иной уровень расходов. Следует помнить, что миллионы горожан закредитованы, а потому финансово не готовы к подобным финансовым издержкам.
Государству стоит поменять базовые установки в работе с жильцами многоквартирных домов. Переоценка их доходов, самостоятельности, гражданской зрелости и способности налаживать горизонтальные связи уже очевидна. Разумнее всего сделать акцент на разработке подробной, целостной и внутренне непротиворечивой нормативно-правовой базе по содержанию и обслуживанию многоквартирных домов.
В ситуации, когда общее собрание жильцов де-факто не работает, должны быть прописаны процедуры, согласно которым индивидуальный квартировладелец может решить свою проблему. К примеру, требуется прочистить вентиляционную шахту. В Алматы такими вещами занимается городской департамент по ЧС, который заключает с жильцами индивидуальные договоры (не требуется весь дом или подъезд). Получается как с абонентской платой и не требуется крупных разовых выплат.
От того, что люди со статусом избранных руководителей ОСИ получат ключи от общедомовых систем распределения воды, тепла, электричества или газа, они не приобретут знаний и возможностей подготовки многоквартирного дома к зиме, например. Им все равно нужно будет заключать договоры с коммунальщиками, а это опять вопросы оплаты и неплательщиков. В общем, очередная непродуманная реформа опять провалилась, а продуманная нигде не маячат.
***
© ZONAkz, 2021г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.