В очередь за «7-20-25»! Не толпимся!
Квартиры по госпрограмме «7-20-25» разбирают, как горячие, аппетитные пирожки во время обеда. По крайней мере, совсем недавно глава новоиспеченной ипотечной организации «Баспана» при Национальном банке Кайрат Алтынбеков говорил именно об этом. И даже кое-какие обобщения выдал: дескать, двухкомнатные квартиры стали хитом продаж.
Оказывается, средняя площадь приобретаемого жилья по программе «7-20-25» составила 62 квадратных метров. Согласно анализа на рынке, жилье площадью 62 кв.м. — это в основном двухкомнатные квартиры, полагают специалисты «Баспана». Также они подсчитали и среднюю стоимость жилья, которую покупают казахстанцы по госпрограмме: 14 068 000 тенге.
На основе заявок определен и общий портрет заемщика. Это люди в возрасте от 24 до 40 лет, с совокупным ежемесячным доходом порядка 200 тыс. тенге на семью.
Конечно, в пресс-релизе не обошлось без акцентов, что эта программа что ни на есть социальная. Только сделано это непрофессионально – с логикой у руководителя или его пиарщиков есть некоторые проблемы. «Мы видим, что заявки многих граждан, желающих участвовать в программе получают одобрение со стороны банков. Это еще раз подчеркивает социальную направленность программы «7-20-25», ее своевременность и актуальность», — якобы именно так сказал председатель правления АО «Ипотечная организация «Баспана» Кайрат Алтынбеков, увидев невидимую и совершенно неочевидную связь между одобрением заявок и социальностью. Куда логичнее было бы говорить о спросе, не правда ли?
Но даже не в этом суть. Она в другом, в том, как дорого будет обходиться заимствование на свое единственное жилье молодым казахстанцам? Смогут ли они выплачивать ипотеку столь длительное время? Не одолеет ли их кредитная усталость, которая наступает уже через два года напряженных выплат по кредиту? Как повлияют на качество жизни тех людей, кто приобретет жилье по этой линии, ежемесячные выплаты? Не получится ли так, что на определенном этапе, через два-пять-семь лет многие из кредитов будут переквалифицированы в безнадежные?
Вопросов, согласитесь, много, и большинство из них требует серьезных исследований. А ответ был дан один. Дескать, при годовой ставке 7% ежемесячный платеж по программе «7-20-25» обойдется дешевле, чем аренда жилья. Все, занавес, лимит времени, да и аргументы исчерпаны.
Единственное, что добавил кормчий этого проекта, едва не пустив скупую мужскую слезу от умиления: «В то же время, заемщик будет жить в собственном доме, он уже не квартирант. Согласитесь, это ведь намного лучше». А кто спорит?
Но мы решили самостоятельно поискать ответы на часть вопросов, поставленных выше – в пределах наших возможностей. Но вот парадокс – возникает все больше новых…
Переплата – ее не может не быть
Сравним покупку этой самой среднестатистической квартиры за 14 млн. тенге по госпрограмме и по обычному предложению от банка (благодарю за помощь коллегу, работающую в одном из БВУ, – расчеты представлены кредитными офицерами).
Стоимость недвижимости (14 млн. тенге), первоначальный взнос (20%), сумма займа (11,2 млн. тенге) – стандартные. А вот дальше все данные пускаются в пляс. Если по программе «7-20-25» закладывается срок займа – 300 месяцев, то по линии банка, по собственной ипотечной программе, – всего 180 месяцев. Ставка вознаграждения – 7 и 16% соответственно. То есть, фондирование у банков настолько дорогое, что их финансовый интерес в виде ставки вознаграждения превышает более чем в 2 раза. При этом он пытается еще что-то заработать на комиссиях, которые только возможны. Так, только за выдачу кредита он берет до 2%. А ведь есть еще и другие комиссии, которые взимает банк вполне законно. И все они ложатся на клиента. Ему же оплачивать и обязательное страхование недвижимости, если он берет кредит не по госпрограмме.
Вообще – это нонсенс, когда страхование приобретаемого жилья не требуется по госпрограмме. Потому что это всегда обязательное и непременное условие кредитования. Тем более, когда речь идет о государственной программе. Так кто же будет покрывать риски утраты недвижимости (пожар, землетрясение, наводнение – ведь все может случиться), когда та еще находится не в собственности клиента, взявшего кредит: банк, заемщик, государство? Что за непозволительная роскошь – рассчитывать на «авось»? Почему Нацбанк РК, разрабатывавший данные условия, считает возможным отсутствие страхования жилища? Неужели это единственный способ максимально удешевить ипотеку? Не слишком ли дорого в итоге он может обойтись государству? Или эти риски заведомо возлагаются на банки, которые априори не могут кредитовать население без страхования?
Более того, при ипотечном кредитовании нужно страховать и жизнь заемщика. Ведь всякое бывает в жизни, и, случись непоправимое с тем, на кого оформлена ипотека, его члены семьи имеют все шансы остаться без жилья, оформленного в кредит. Либо им уготована участь выплачивать этот кредит, несмотря ни на что. Страхование жизни заемщика тоже возложено на банки? В таком случае получается следующее: программа государственная, социальная, почти популистская, а риски несет частный сектор – коммерческие банки?
Правительство в этом случае может сказать: мы слишком много помогаем банкам, должны же и они хоть что-то делать для повышения качества жизни казахстанцев! Круг замыкается. Так бы сразу и сказало. А то мы никак не можем уразуметь, почему государство так часто и так щедро выделяет помощь банкам…
Впрочем, вернемся к условиям кредитования. Необходимый совокупный доход семьи, которая планирует взять ипотеку «7-20-25», должен составлять от 250 тыс. тенге в месяц. И здесь, в принципе, расхождения с классификацией заемщиков от Алтынбекова, который упоминал о 200 тыс. тенге, нет. Потому что наш инсайдер просчитал, для сопоставимости государственной и частной, от банка, ипотечной программы, условия «7-20-25» на 180, а не 300 месяцев. При этом, естественно, по стандартной программе кредитования требуется доход существенно больше – от 300 тыс. тенге в месяц на семью.
И еще один сопоставимый показатель (рассчитанный на 180 мес.) – ежемесячный платеж. Если это госпрограмма, то в месяц необходимо выплачивать 100 669 тенге в счет погашения кредита. Учитывая, что в программе «7-20-25» рассчитан срок погашения на 25 лет, то сумма ежемесячных платежей будет чуть ниже (один из банков по нашему запросу дал ответ, что нужно будет каждый месяц гасить примерно 79 300 тенге). Но если брать кредит на приобретение жилья, по обычной банковской линии, то ежемесячно нужно платить в счет погашения займа 164 495 тенге. Ежемесячно! Чтобы обзавестись небольшой квартиркой, собственным углом!
Но вот самое интересное: какова будет сумма переплаты за стандартную квартиру, приобретенную за 14 млн. тенге? Этим вопросом, как ни странно, люди, берущие ипотеку, интересуются меньше всего. А он – самый важный.
Просто сносит крышу – если брать в банке 180-месячный кредит, то переплата составит 18,4 млн. тенге. Квартира стоит 14 млн., а переплата – 18,4 млн. тенге! Никогда и ни при каких условиях на Западе люди не взяли бы такой кредит. Это эшафот, удавка, смерть. Это не кредитование, а грабеж средь бела дня: продажа одной квартиры вместо двух! Но, увы, такова стоимость заемных денег в Казахстане.
Расклад с госпрограммой следующий. Переплата за 180 месяцев кредитования составляет «всего» 6,9 млн. тенге. А если учесть, что кредит рассчитан на 300 мес., то переплата будет более внушительной – 12,548 млн. тенге! Это практически стоимость еще одной квартиры!
Конечно, стоимость денег уменьшается с годами, и экономисты, как правило, говорят о том, что миллион тенге сегодня и миллион через 5 лет – это две большие разницы: через 5 лет вы его заработаете гораздо легче и быстрее, чем сегодня. Это в теории. На практике, к сожалению, так не получается. По крайней мере, реальные доходы казахстанцев падали два года подряд, в 2016-2017 годах. В этом году, по подсчетам статведомства, они начали рост, но многие эксперты в это не верят, называя его «бумажным». Пока продолжается экономический кризис (а как долго он продлится, не знает никто), стоимость денег уменьшаться не будет. А это значит, нужно серьезно взвесить свои возможности, ожидания и риски, прежде чем взять ипотеку.
***
© ZONAkz, 2018г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.