В геометрии есть понятие прямой и обратной теоремы: исходные данные и уже собранную из них доказательную конструкцию можно поменять местами, — результат будет тот же. В математике это аналогично тому, что если пешеход добирается из пункта А в пункт Б за такое-то время, то и задача о путешествии из пункта Б в пункт А решается точно так же.
В реальной же жизни так не всегда выходит. Например, из утверждения, что из яйца можно сделать яичницу, вовсе не следует, что наоборот тоже получится. Или другой пример: и дураку ясно, что дом начинают строить с фундамента, а не с чердака…
Хотя, стоп!
В принципе, если почему-то именно так кому-то потребовалось, то технически это исполнимо: навесить сначала крышу, а уж потом подвести под нее фундамент и стены. Как говорится, Хозяин – барин.
Это я к тому, что система продвижения в жизнь Государственной программы жилищного строительства не такая уж и странная…
Конечно, можно было бы сделать и по-простому: сначала Правительство должно было бы разработать проект Госпрограммы, все в нем тщательно проработать-просчитать, потом представить на утверждение Президенту, после чего глава государства подписал бы соответствующий Указ. И уж потом, основываясь на профессионально высчитанных стоимости квадратного метра и ставок ипотеки, порадовать этим народ в своем ежегодном Послании…
Но и обратным ходом – тоже можно. Коль скоро Президент уже сообщил, что теперь жилье для электората будет строиться не дороже 350 долларов за квадратный метр, Правительству всего-то и осталось, что разработать под это дело соответствующий план мероприятий. Причем конкретная работа продвинулась уже так далеко, что Национальный совет при президенте Казахстана 31 мая в целом одобрил госпрограмму жилищного строительства на 2005-2007 годы и рекомендовал принять ее с учетом прозвучавших на заседании замечаний и предложений.
«В ближайшее время программа мною будет подписана с учетом внесенных сегодня замечаний, и правительству будет необходимо разработать план мероприятий по ее реализации», — заявил президент Назарбаев, подводя итоги заседания Нацсовета.
Указанный план мероприятий должен быть разработан в месячный срок, отметил глава государства.
Ну что же, давайте попробуем прикинуть: сможет ли Правительство в еще не написанном (недописанном) плане мероприятий обеспечить уже “застолбленные” те самые 350 долларов за квадрат жилплощади.
Исходные данные для решения этой задачи таковы:
Ожидается, что по результатам программы будет построено 12 млн. кв. м жилья, в том числе в 2005 году — 3 млн., в 2006-м — 4 млн., в 2007-м — 5 млн. кв. метров., создано 45 тыс. рабочих мест, снизится объем импорта стройматериалов, увеличится примерно на 80 млрд. тенге сбор налогов в бюджет от строительной деятельности.
Двенадцать миллионов кв. метров — не так-то и много, но нас с вами больше интересует: какую, собственно, прибавку даст именно Программа? Ответ простой: в 2003 году в республике было построено порядка 2 млн. кв. м жилья, и эти квадраты, как мы все понимаем, полностью насытили сложившийся на рынке спрос – все, кто имел деньги для покупки квартиры или строительства собственного дома, сделали это. Поэтому если взять за базу так же по два миллиона за следующие три года (которые будут раскупаться, как и сейчас), то дополнительно надо построить еще столько же – 6 миллионов квадратных метров, и они тоже должны найти своего, — нового, покупателя. Причем этот новый покупатель должен будет где-то найти и выложить за это жилье 6 миллионов Х 350 = 2100 миллионов долларов, или, примерно (с учетом запланированного укрепления нацвалюты), 300 миллиардов тенге.
Вот эта сумма, — 300 миллиардов тенге, и является ключевой для успеха, или неуспеха, жилищной Программы. Понятно, что какая-то часть этих денег у населения, нуждающегося в жилье, имеется. Но также понятно, что всей суммы у людей нет: были бы такие деньги – так и без всяких Госпрограмм темпы ввода жилья удвоились бы. Следовательно, нужен какой-то финансовый “впрыск”, как бы стартовый “допинг”, который бы снизил базовую стоимость строительства настолько, что запустил бы новый цикл, втягивающий в финансирование жилищного строительства те средства, которые люди пока экономят или пускают на другое.
У меня на руках есть проект Госпрограммы и в нем, само собой (а вы как думали?) нет ни слова о том, какие именно категории граждан, по мнению авторов Программы, являются потенциальными покупателями этих дополнительных 6 миллионов квадратных метров и какими именно реальными накоплениями они располагают.
Поэтому пойдем обратным ходом и зададимся вопросом: а какую часть “втягивающих” затрат берет на себя государство и на что оно собирается тратиться, чтобы стимулировать снижение стоимости квадратных метров?
На вторую часть этого вопроса дает ответ Президент:
«Государство должно обеспечить реабилитацию и создание жилищной инфрастуктуры. Возложение затрат по созданию жилищной инфрастуктуры на застройщиков приводит к значительному удорожанию жилья», — сказал глава государства на Госсовете и предложил передать в компетенцию государства вопросы прокладки инженерной инфраструктуры при строительстве коммерческого, но доступного жилья. «Государство будет брать на себя коммуникации только при строительстве жилья, цена одного квадратного метра которого не превышает $350».
По-хорошему, за счет офшорного экспорта можно было бы профинансировать и всю коммунальную инфраструктуру, но если эти деньги Правительство просто провожает глазами, – что поделаешь?
Честно сказать, есть еще одна статья существенного снижения строительной стоимости жилья, где от государства вообще не требуется финансовых затрат: это бесплатное выделение земельных участков. Но здесь советники Президента, видимо, что-то напутали. Во всяком случае, на Госсовете он высказался за продажу на конкурсной основе земель, приобретаемых под коммерческую застройку. «Нажились уже все на продаже жилья в городах и весях Казахстана, хватит. Впору как раз пересмотреть все эти продажи».
Ну, хорошо: пересмотрим, наведем порядок, станем продавать землю на честном (представьте себе!) конкурсе. Что, по законам рынка, означает продажу за максимальную цену? Кому тогда станет, как выразился глава государства, впору наживаться?
Правильно – государству! За счет кого? Правильно, — в конечном счете, за счет будущего жильца!
Что-то я не понял здесь нашего Президента: он за то, чтобы государство помогало снижать стоимость жилья, или, наоборот, наживалось на его удорожании?
Но главное, что, честно сказать, сбивает меня с толку, так это именно финансовое участие государства в запуске этой самой Госпрограммы:
С одной стороны, объявлено, что на реализацию программы из бюджета в течение трех лет будет выделено 150 млрд. тенге. Казалось бы, — ровно половина из требуемых, как мы подсчитали, 300 миллиардов. Это — неплохо.
С другой стороны, в самом проекте указана несколько меньшая сумма — 123,5 млрд. тенге. Но дело не в этом разночтении, а вот в каком раскладе намерений Правительства потратить эти деньги:
— капитализация финансовых институтов (ипотечные компании и жилспройбанк) – 30 млрд. тенге;
— выплата премий по вкладам и льготное кредитование – 2,3 и 1,9 млрд. тенге;
— бюджетное кредитование местных исполнительных органов – 84,0 млрд. тенге в 2005-2006 годы (кроме того, реинвестирование в 2007 году 42 млрд. тенге, представляемых в кредит в 2005 году).
Если вы вдумаетесь в эти цифры, то поймете, что молодым семьям и прочим льготникам “перепадает” всего-то 1,9 миллиарда тенге, а весь остальной вклад государства в жилищную Госпрограмму — это … кредиты!
Которые придется отдавать.
Кому? Правильно – покупателям всего этого “доступного” жилья! И единственная, по существу, помощь им государства состоит в том, что проценты за эти кредиты, может быть, будут не такими уж бессовестно коммерческими. Может быть, может быть…
А где же те госсредства, которые Президент обещал вкладывать в коммуникации? Это, в лучшем случае, разница между 150 и 123,5 млрд. тенге. Не густо, совсем не густо, если эти деньги вообще заложены, в лучшем случае…
И вот еще что меня откровенно шокировало: это намерения Правительства собрать на 80 млрд. тенге дополнительных налогов от строительной деятельности.
Налоги-то будут со строителей, но платить-то их придется тем же покупателям этого “доступного” жилья. Ничего, фактически, не вкладывать, и так заранее раскатывать государственную фискальную губу – уму непостижимо!
Короче, я так скажу: похоже, в Правительстве сейчас одна рука не ведает того, что делает другая, и реальную экономику жилищной Госпрограммы никто и не пытался считать. Концы с концами явно не сходятся.
Интересно, чем все это кончится…
***
Курсивом выделены ссылки на материалы “Интерфакс-Казахстан”.
«Начнем с понедельника», 03.06.04.