«Все, продаю свою ипотечную квартиру! Чувствую, что уже не могу ее тянуть», — откровенничает знакомая.
Семь лет назад она думала по-другому. Упали цены на жилье в Алматы, она наскребла на первоначальный взнос и купила, как ей казалось, свое финансовое счастье. Квартира для собственного проживания у нее была, а это новое приобретение должно было, по всем расчетам, обеспечить ей пассивный доход – за счет сдачи в аренду.
Будущие рентные доходы она подсчитала скрупулезно, получилась, что «инвестиционная» квартира будет приносить высокий доход. А то, что берет ее в кредит, как-то не учла.
В итоге – «проза жизни»: она сдает квартиру в аренду, а весь доход уходит в банк, на оплату ипотечных платежей. Остается немного: квартиру периодически нужно ремонтировать, обновлять мебель и бытовую технику. Дохода – ноль. Только головные боли, как свести концы с концами и найти время для обслуживания «инвестиционной» квартиры и интересов банка.
Инвестиционная идея оказалась мифом, отношения с банком – удавкой, мечты о финансовой независимости – фантазией. Моя приятельница отнюдь не ощущает себя свободной и счастливой – ее деньги фактически стали инструментом для извлечения банком, выдавшем ипотеку, прибыли. Она просто посредник, звено какой-то абсурдной цепочки.
«Есть ли смысл еще девять лет своей жизни, в течение которых нужно платить за ипотеку, убить непонятно ради чего?», — это, похоже, уже вопль отчаяния.
Банки заточены на то, чтобы получать прибыль за счет выдачи новых кредитов. Такова сущность их бизнеса. Последние два-три года они, увы, не преуспевают в этом – отсюда все проблемы их состоятельности, которые всплыли на поверхность.
Уже продолжительное время банки сидят на игле государственных программ, по которым выделяются бюджетные деньги. Там услвоия – лучше рыночных, поэтому есть «освоение». А вот банковские персональные программы работают плохо.
Но, тем не менее, работают. Как подсчитали в Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), за январь-май 2018 года объем выданных в РК кредитов составил 4,7 трлн. тенге, что на 24% выше, чем за аналогичный период прошлого года.
Аналитики утверждают, что выдача кредитов показывает ускоренный рост, но имеет ограниченный эффект на совокупный ссудный портфель: проще говоря, ссудный портфель банков ужимается: на 1,4% с начала года.
В то же время в банковской системе увеличивается количество неработающих кредитов – и компании, и население допускают просрочки платежей.
«Доля всех кредитов с просрочкой платежей в системе за январь-май 2018 года увеличилась с 14,6% до 15,5% (+0,2% по итогам мая). В то же время проблемные кредиты с просрочкой свыше 90 дней снизились с 9,3% до 9,1% (+0,1% по итогам мая)», — отмечают аналитики АФК.
Просрочки – это реальная картина, которая вмещает в себя многое. В лучшем случае – просто плохую дисциплину заемщика: элементарно, забыл или просчитался – потратил лишнего на свои запросы, и денег для погашения кредита не хватило. В худшем – сразу палитру социальных индикаторов: падение доходов заемщика, изменившийся статус (появились дети и новые расходы, или, например, заемщик стал безработным), новые приоритеты – ну хочет человек потратить заработанное на отдых, а не на погашение кредита или срочно потребовались деньги на лечение – вдруг ему поставлен серьезный диагноз? В конце концов, не застрахован он и от проявления синдрома усталости от кредита, и без разницы, какой он – ипотечный или потребительский. Это серьезное психологическое испытание, ведь каждый месяц нужно отдавать на погашение кредита большую часть заработка, если не весь.
Финансовые решения бывают правильными, и тогда они улучшают финансовое положение человека, и неправильные, последствия от которых непредсказуемы: невозможность отвечать по своим обязательствам, непредвиденные финансовые потери – закручивающаяся спираль, полная финансовая несостоятельность, тяжелый психологический шок.
В случае с моей знакомой было изначально принято неверное решение. Даже для людей, кто впервые приобретает собственное жилье – ипотека не всегда хороша. Как говорят эксперты, покупка квартиры в ипотеку приемлема только тогда, когда есть свободные денежные средства. В этом случае человек одалживает нужную сумму у банка, а сам свободно распоряжается теми деньгами, которые у него есть в наличии. Но при этом, конечно, подразумеваются не чисто потребительские траты, а вложения в бизнес, которые будут приносить доход гораздо выше банковского процента. Вот тогда есть смысл брать ипотеку.
Что касается инвестиций в недвижимость – это очень специфичный инструмент. Инвестиции (расчет на определенный доход) целесообразны, если человек покупает это жилье без кредита. В противном случае будет та же история, что изложена выше. Более того, инвестиции в недвижимость имеют смысл только и исключительно в том случае, если рынок недвижимости стабилен и находится, как говорят специалисты, в повышательном тренде. Безусловно, можно покупать недвижимость, когда цены «на дне». Но как показывает практика, в данный и конкретный момент никто, даже самые профессиональные эксперты, не знает, достигнуто ли «дно» или цены будут падать дальше. Их комментарии – это всего лишь умозаключения по ощущениям.
Инвестиции успешны, когда растет цена на объект вложения и сам объект легко продать в любой момент. Все остальное – вымышленные условности.
Что можно сказать про ситуацию моей знакомой. Она в шоке от своих вложений. Но она даже не подозревает, что в результате покупки квартиры для инвестиций она потеряла гораздо больше: цены на квартиры в Алматы падают уже несколько лет и продолжают падать. Жилье неликвидно, «дна» не видно.
И, наверное, это единственно верное решение – продать. А вот насчет инструментов, куда вложить эти деньги надо хорошо думать…
***
© ZONAkz, 2018г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.