Когда упадут цены на квартиры?

Эксперты полагают, что главными драйверами роста рынка недвижимости были госпрограммы и пенсионные излишки

«Последние три года ипотечный рынок Казахстана растет за счет госсредств», — пришел к выводу Аналитический центр Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), опубликовав обзор ипотечного рынка Казахстана за первые пять месяцев 2021 года.

«Султане» в Нур-Султане

Оказывается, по международным социальным стандартам живут только в Нур-Султане – ни один другой город не дотягивает до уровня столицы.

В 2020 году, по данным официальной статистики, обеспеченность жильем на одного проживающего в Казахстане составила 22,6 кв. м. (план – 22,8 кв. м, исполнение — 99,1%), при этом в региональном разрезе наименьшее значение по-прежнему отмечается в Алматинской (20,2 кв. м), Жамбылской (17,6 кв. м) и Туркестанской (18,7 кв. м) областях в связи с их густонаселенностью.

Согласно социальным стандартам ООН необходимое значение показателя обеспеченности жильем на одного человека должно составлять 30 кв. м. По итогам отчетного периода соответствие стандартам ООН обеспечивается только в г. Нур-Султан (30,5 кв. м).

И что может прийти на помощь? Правильно: ипотека.

Государство «накачивает» рынок ипотеки

Прошлый год показал, что рынок ипотеки рос в условиях пандемии, замедление темпов выдач ипотечных кредитов наблюдалось лишь в период локдауна (с марта по май), однако с июня темпы восстановились до докарантинного уровня.

А ипотека в январе-мае этого года скакнула резко вверх. Если за первые 5 месяцев прошлого года было выдано ипотечных кредитов на сумму 216 млрд. тенге, то в этом году до мая включительно объём составил 592 млрд. тенге. Однако при этом темпы роста ипотечного портфеля, отмечают аналитики, снижаются за счет существенного объема погашений. То есть, клиенты банков предпочитают не брать новые ипотеки, а погашать старые, за счёт возможности досрочного изъятия пенсионных накоплений.

«В динамике последних 5-6 лет общий ипотечный портфель банков вырос в 2,8 раза, с 900 млрд. тенге до 2,5 трлн. – на фоне растущего спроса со стороны населения, стимулируемого льготными ипотечными госпрограммами «7-20-25» и «Баспана Хит», доступными программами кредитования Отбасы банка, а также социальными программами кредитования для различных групп населения», — отмечают в АФК.

По их данным, ключевыми игроками рынка ипотечного кредитования, помимо Отбасы банка (доля рынка 56%), являются Сбербанк (16%), БЦК (13%) и Халык банк (9%). При этом, например, БЦК достиг наилучших результатов по реализации программы «7-20-25», тогда как по «Баспана хит» отмечена лидирующая позиция Сбербанка.

Впрочем, персональных заслуг коммерческих банков в развитии этого финансового продукта нет. Все это государственные программы. Банки выступают лишь в роли распределителей денег.

При этом государство целенаправленно снижает стоимость кредитов для конечных заёмщиков. Так, ставка по ипотечным кредитам снизилась с 9,6% в январе 2015 года до 8,3% в мае 2021 года.

Почти безудержный рост?

За цифрами рисуется картина будущего, и здесь не без удивительных открытий – можно живо себе представить, в каких городах и регионах формируются центры притяжения.

Так, например, большая часть денег рынка сосредоточены традиционно в Нур-Султане и Алматы – 52%. Здесь растёт и население, и спрос на ипотеку, и, конечно же, инвестиции в жилищное строительство.

Четверть рынка ипотеки приходится на Мангистаускую, Актюбинскую, Восточно-Казахстанскую и Карагандинскую области и город Шымкент; в портфеле на долю областей приходится от 4% до 6%. Темпы роста ипотечного кредитования в данных регионах и городах достигали от 23% до 48% в 2020 году.

«Высокий спрос со стороны населения, обусловленный действием госпрограмм по приобретению жилья, и расширение кредитования со стороны Отбасы банка существенно оживили рынок жилья. Стоимость недвижимости, несмотря на пандемию и снижение деловой активности в стране, выросла в 2020 году на первичном рынке на 5%, на вторичном рынке — на 14%. В текущем году рост цен на жилую недвижимость продолжается на фоне изъятий пенсионных средств», — отмечают аналитики.

По данным ЕНПФ на конец июня 2021 года, на покупку недвижимости и погашение ипотечных займов переведено свыше 1,5 трлн. тенге. Средняя сумма единовременных выплат составила 4,6 млн. тенге, при этом наибольшее количество выплат отмечено на западе Казахстана – в Мангистауской и Атырауской областях, а также городах Алматы и Нур-Султан.

В АФК подсчитали, что с января по май нынешнего года цены на первичное жилье выросли на 9%, на вторичное жилье – на 16%. «Более высокий рост цен на вторичном рынке жилья обусловлен ценовой разницей между первичным и вторичным жильем, которая составляет на текущий момент 25–27% в пользу первичного жилья – в 2019 году ценовая разница между жильем составляла 46%», — интересный тренд обнаружили эксперты. Они также напомнили о влиянии инфляционных процессов в стране, в особенности на первичном рынке жилья, в результате чего «ценовая политика строительных компаний меняется с ростом цен на стройматериалы и услуги компаний».

Финансисты ожидают, что воздействие от притока пенсионных средств будет снижаться, и, как следствие, рост активности и темпы прироста цен на рынке замедлятся естественным образом и постепенно выровняются под влиянием рыночных факторов – соотношения спроса и предложения.

При этом они почти исключают в дальнейшем снижение стоимости новостроек: «Учитывая фактор внешнего инфляционного давления, обусловленного ростом мировых продовольственных цен и высокую долю импорта стройматериалов, вероятность снижения стоимости первичного жилья видится маловероятной».

Что будет завтра?

С июня большинство банков прекратили приём заявок по программе «Баспана Хит» — по подсчетам, лимит программы в 600 млрд. тенге будет освоен до конца 2021 года. Еще одна программа — «7-20-25» – будет завершена до конца 2022 года, после освоения выделенного лимита в 1 трлн. тенге.

Аналитики предполагают, что постепенный выход государства из программ кредитования уступит место рыночным принципам. Однако государственная жилищная политика по обеспечению населения жильем будет реализовываться Отбасы банком.

«Высокие темпы кредитования, наблюдаемые на рынке жилья в течение последних двух лет, могут создавать дополнительные риски в будущем. В связи с этим, постепенное сворачивание государственных программ должно сбалансировать ситуацию. Рынок ипотеки продолжит расти естественными для него темпами роста, где фактором роста рынка останется имеющийся спрос со стороны населения», — в принципе, эксперты одобрительно оценивают текущие тренды.

***

© ZONAkz, 2021г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.