Самые суровые за всю историю существования человечества «ковровые» санкции против России, прекращение сотрудничества в транспортно-логистической сфере, исход из России тысяч компаний почти во всех областях экономики, наметившаяся миграция россиян за рубеж… Ситуация близка к катастрофической.
Как поведет себя рынок недвижимости в России, и, прежде всего, в крупнейших городах – Москве и Санкт-Петербурге — в ближайшее время? Почувствует ли Казахстан какое-то влияние от тех тектонических сдвигов, которые могут произойти?
***
Сергей Погребняк, имеющий 28-летний опыт в сфере продаж недвижимости в Казахстане и за рубежом, но уже несколько лет сменивший сферу деятельности, написал на своей странице в Facebook пост под громким заголовком «Скоро: меняю квартиру в Каскелене на пентхаус в Москва-сити» и пригласил профессионалов с рынка обсудить этот вопрос. В нем приняла участие и ваша покорная слуга – в качестве риэлтора, работающего на испанском рынке недвижимости.
Получился своеобразный круглый стол с интересной палитрой мнений.
***
Сергей ПОГРЕБНЯК: Хочу представить, что ждет цены на рынке недвижимости Москвы в перспективе год-два. При условии, что агрессия России на Украине не будет завершена в ближайшем будущем и никаких резко-позитивных изменений с наложенными на РФ санкциями не произойдет.
Москва всегда была заветной мечтой для миллионов россиян и жителей зарубежья. Это было обусловлено в том числе и огромным рынком труда, возможностью легко найти работу, а также зарплатами, в несколько раз превышающими зарплаты в регионах.
Экономическая ситуация в стране накануне российского вторжения была достаточно обнадеживающей, экономика России «чувствовала» себя хорошо, что позволяло многим компаниям думать о дальнейшем развитии. В том числе конкурируя на рынке труда более высокими зарплатами.
Москва, как глобальный центр, нуждалась в миллионах гастарбайтерах, требуемых как в сфере очень развитого рынка услуг, так и в строительстве и других областях. Мигрантам нужно было где-то размещаться, что еще больше подогревало спрос на жилье.
Льготная ипотека. С целью оживления экономики Правительство РФ запустило программу льготной ипотеки, которой воспользовались миллионы москвичей.
Эти и другие причины привели к тому, что по данным «Известий», «в Москве спрос на недвижимость вырос в 1,5 раза в 2021 году»
С учетом того, что наиболее антипутинские настроения и наиболее зажиточный слой «проживают» в Москве и Питере, абсолютная доля выехавших придется именно на эти города.
Рынок жилья РФ уже замер в глубочайшем шоке. В ближайшие месяцы можно с большой долей вероятности прогнозировать следующие события.
Львиная доля продавцов пока не осознала ценовой пропасти, которая их ожидает, но скоро в полной мере ощутит «идеальный шторм». Желающих переселиться из регионов в Москву, которую постигнет жестокий кризис на рынке труда, поубавится в десятки раз.
В ситуации закрытия тысяч предприятий стоит ожидать всплеска безработицы в Москве и оттока пары миллионов гастарбайтеров (стройки встанут, многие компании сферы услуг обанкротятся). Жилье, в котором они проживали, станет вакантным и через некоторое время будет выставлено на продажу.
Думаю, что о льготной ипотеке будут вспоминать как о сладком сне.
Москвичи в массовом порядке будут пытаться избавиться от своей недвижимости. Спрос уже на полном нуле.
Количество денежных средств на руках россиян и в частности москвичей, уменьшится многократно. В том числе благодаря правительственным мерам по заморозке валютных накоплений.
Самое главное. На рынок недвижимости, как и валютный, огромное влияние оказывает психологический фактор. Мы знаем, как в период ажиотажа курс валюты резко взлетает. Мы также помним и 2007 год, когда цены на жилье в Казахстане обрушились. В том числе, благодаря панике.
Ведь уже за последние 2 недели стоимость недвижимости Москвы в долларовом выражении упала в цене минимум в 2 раза!
Я думаю, что все вышеприведенные факторы вполне обоснованно вызовут панические настроения на рынке жилья Москвы, что приведет в перспективе года-двух к глубокому падению цен во всех сегментах недвижимости.
Что касается Казахстана. На данный момент еще неизвестно, как санкции отразятся на экономике нашей страны. Я уверен, что Казахстан не будет «прицепом» привязан к российским санкциям. При этом без сомнения, нас ожидает крайне непростая ситуация с местной валютой, а также последствия российского вторжения сильно отразятся на поставках самой различной продукции, как западной, так и российской. Есть большие опасения по перспективам транзита экспортной нефти из РК.
С другой стороны, не стоит исключать и факторов, которые могут позитивно отразиться на нашей экономике. Цены на нефть и другие экспортные товары будут на высоком уровне. Многие предрекают переезд штаб-квартир некоторых компаний из России в Казахстан и, в частности, в его финансовый центр, Алматы (а это значит и переезд топов, которым потребуется жилье). Приток квалифицированной рабочей силы из РФ и РБ, а также релокации части российских компаний в Алматы. Некоторые говорят о дополнительных возможностях для казахских компаний, которые станут тихой гаванью между подсанкционной Россией и Западом.
В итоге, все зависит от того, какой тренд перевесит. В случае перевеса второго тренда, стоит ожидать, что рынок недвижимости Казахстана и, в частности, Алматы, не просядет и останется на существующем уровне.
Владимир ВЕТРОВ, Агентство недвижимости Royal Estate: Не совсем согласен, Москва давно не зависит от покупательской способности среднего слоя населения и от курса доллара, рынок недвижимости Москвы очень сильно отличается от всего рынка стран СНГ, поведение Россиян во время турбулентности значительно отличается от поведения Казахстанцев, как показали предыдущие скачки доллара.
Вряд ли стоит потирать руки по поводу переезда «денежных» россиян в Казахстан, даже в «лихие» годы их было не особо густо на нашей территории, а уж при сегодняшней ситуации и подавно.
Думаю, что будет режим «ожидания» в таких странах, как ОАЭ, Грузия и Узбекистан. А Москва как была точкой притяжения для всех бывших стран СССР, так и останется ею быть.
Нина ЛУКЬЯНЕНКО, Агентство недвижимости «DIXI»: Переезд к нам россиян и любых иностранцев не окажет давления на цены сделок. Иностранцам пока никто не давал прав на владение недвижимостью в Казахстане.
Сейчас ситуация такова, что даже выехав за пределы родины, российские граждане ничего купить себе не могут, увы… Они не могут вывести свои деньги… Так что пока по всем доступным для переезда странам, волна подогрела лишь цену аренды.
Ирина ГАЛКИНА, Иммиграционное агентство «IMMI” (Испания): Я сейчас в Санкт-Петербурге. Здесь, кстати, немного предложений на первичном рынке. И доступного жилья очень мало, если не сказать, что вообще нет. Студия за 7 млн. рублей до 24.02 — да это вообще апофеоз безумия! Но, вероятно, спрос действительно снизится, и в первую очередь потому, что ипотека и рассрочки становятся недоступными. Коррекция будет однозначно. Но ее глубину измерить сейчас невозможно.
А вот что касается испанского рынка недвижимости — за последние 2 недели бешено вырос спрос из-за украинских беженцев. В провинцию Аликанте уже прибыло порядка 200.000 человек. Это искажает рынок, безусловно. Цены на квартиры и аренду будут расти. И, видимо, не только в 2022 году.
Марина ГРУШИНА, Агентство недвижимости Арбат Риэл Эстейт:
Сейчас (в Казахстане) мы наблюдаем повышение спроса на аренду в основном в эконом и бизнес-классе жилья. Есть интерес на выкуп недвижимости, но пока лишь интерес. Ближайший месяц покажет, будет ли поток эмигрантов, который сможет объективно повлиять на рынок.
Что касается российского рынка жилья, то привязка недвижимости к доллару в Москве, безусловно, дает обвал цен в рублевом эквиваленте. Рынок не будет моментально реагировать. Никто не будет за полцены массово продавать недвижимость. Там нет военных действий. А отток населения может быть временным.
***
© ZONAkz, 2022г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.