Закон рынка гласит: есть спрос, значит, есть и предложение. В случае с казахстанским рынком недвижимости второго – предостаточно. А вот первого, как говорят казахстанские эксперты, надо ждать до первой весны. Словно этот сегмент играет в прятки. Вспугнутый обилием внимания, теперь он прячется в определенных сезонах. И сегодня простые граждане, государство, банки, уже давно осознав тщетность вернуть его былую захватывающую интригу, объединены фактически лишь одной идеей – вернуть утраченное.
Но вернуть, как показывают события последних месяцев, вполне по силам. И надо отдать должное правительству страны, создающему совместно с банками схемы по завершению начатых проектов. Что до последующего восстановления рынка, неискушенному взгляду могут открыться новые довольно перспективные, с точки зрения доходности, возможности.
Меньше “штуки” за “квадрат”
Если в целом рассматривать отечественный рынок недвижимости за прошедший 2011 год, то эксперты констатируют: он по-прежнему в определенной стагнации. Продолжающийся ипотечный кризис, быть ему неладным. Банки не могут себе позволить давать кредиты в том объеме, как это было в предкризисные годы. С одной стороны их сдерживают перекрытые краны финансовых потоков из стран дальнего зарубежья. С другой стороны, – введенные в посткризисный период ограничительные меры со стороны регулятора.
“Во многом, банкам в настоящее время приходится опираться разве что на собственную депозитную базу. Ее уровень растет. Но предлагаемый финансовыми институтами объем кредитования не обеспечивает существующей потребности на рынке ипотеки. Более того, банки ужесточили требования к заемщикам, и не снижают достаточно неподъемный первоначальный взнос, — говорит Александр Калинин, председатель экспертного совета ОЮЛ “Республиканская палата оценщиков”. — Скажу откровенно, банки не заинтересованы в росте ипотечного кредитования. Так как в их кредитном портфеле преобладает недвижимость. Эти проблемные кредиты, этот балласт в виде залогов не дает им покоя. Следовательно, покупательская способность населения – на минимальном уровне. Кто хотел покупать, тот купил. Покупать недвижимость ради перепродажи или сдачи в аренду сегодня малоэффективно”.
Когда речь заходит о признаках жизни рынка недвижимости, эксперты выделяют пять “А”. Более или менее рынок живет сегодня в Астане, Алматы, Актау, Атырау и в Актобе. При этом аналитики воздерживаются от эмоциональных оценок в плане серьезных падений или взлетов стоимости квадратного метра жилья. “В основном это происходило в рамках инфляционных процессов: если инфляция в прошлом году составляла 7-8%, добавим сюда 2-3% маржи, и получим определенное ценнобразование”, — подсчитывает Александр Калинин.
Да, в Алматы, в этом полуторамиллионном мегаполисе и сегодня происходят какие-то движения. Однако. Если в период “строительного бума” здесь ежедневно заключалось до 500 сделок, то сегодня за день едва ли наберется 20-30.
В прошлом году была активизация, но она носила сезонный характер. Осень – пора общеэкономической деятельности: появляются дополнительные деньги, поспел урожай, люди мигрируют к местам учебы, работы – причин достаточно. Зима и лето, как правило, период застоя.
Вместе с тем, 2011 год экспертам запомнился также и определенными позитивными тенденциями. Благополучно пройден психологический барьер снижения стоимости квадратного метра ниже 1000 долларов. Что касается Алматы, то эти перемены видны в номерных микрорайонах, где квартиры уже продаются за 750 – 850 долларов за “квадрат”.
Балласт за борт
Есть надежды, что цены на недвижимость могут снизиться. А значит, рынок помаленьку оживится. Секрет прост. “В четырех крупных банках – в БТА, Альянс Банке, Темирбанке и в специализированной организации – БТА Ипотека сконцентрировано огромное количество, десятки тысяч квартир. Этот объем залогового имущества мог бы существенно повлиять на рынок недвижимости, — отмечает глава экспертного совета палаты оценщиков. — Упомянутые финансовые институты национализированы, а, стало быть, национализированы и залоги. И сегодня мы, как специалисты по рынку недвижимости, даем рекомендации, чтобы государство взяло на себя ответственность и начало распродажу этих залогов”.
По его словам, в 2007 году, когда отечественный рынок ипотеки ощутил влияние мирового кризиса, в одном только Алматы насчитывалось свыше 130 тысяч залоговых квартир. И если говорить о риске, то банки в докризисное время ходили, что называется по лезвию бритвы, вкладывая деньги в строительный сектор, выдавая кредиты под сельское хозяйство, под розницу. И в качестве залога в большинстве брали опять же – недвижимость. “Поэтому сегодня банковские портфели трещат от этого залога – примерно на 70 и более процентов они состоят из объектов недвижимости. Так что, если хотя бы та четверка финансовых институтов начнет избавляться от этого бремени, можно быть уверенным, — нас ждут серьезные перемены, — уверен Александр Калинин. — Понимаю, если залоги будут продаваться по той цене, которая реально сложилась на рынке, капитализация банка может резко упасть. Но повторюсь, это не коммерческие, уже не частные банки, это национализированные банки. И государство сейчас может вполне пойти на это. Тем более разговор идет о сотнях тысячах залоговых квартир, домов, земельных участков”.
Хоромы до востребования
Жилье vip-класса, по данным казахстанских экспертов, составляет примерно 5-7% от общего фонда жилой недвижимости. Это то жилье, которое ждет своего владельца. И, как правило, в этом сегменте серьезных изменений не происходит. Аналитики объясняют это тем, что хоть какое-то оживление в этом секторе требует значительных затрат.
“Если вопрос относительно бизнес-класса, среднего жилья, то на рынке имеется множество новостроек, которые сегодня фактически пустуют. В свое время они были построены по себестоимости, порядка 2000-2300 долларов за “квадрат”, — констатирует руководитель палаты оценщиков. — В докризисный период себестоимость была высокая, сюда включались дорогостоящие стройматериалы, высокая зарплата рабочих-строителей, сопутствующая проектно-сметная документация, требовавшая “добра” на различных уровнях. Все это выливалось в колоссальную сумму. Сейчас рыночная стоимость этих метров ниже примерно на 30-40%”.
Ситуация неутешительная. Из нее, кто как может, выбирается самостоятельно. Те крупные корпорации, которые имеют возможность продавать по более низким ценам, чтобы иметь хоть какой-то оборотный капитал, идут на это. У кого такой возможности нет, увы, закладывают проекты в банки и выжидают. Но ждать, по крайней мере, в ближайшей перспективе возврата вложенных сумм, вряд ли целесообразно, считают эксперты.
Чей земля?
С момента, когда государство позволило казахстанцам приватизировать землю, последняя претерпела немало потрясений. Первоначальное ее предназначение – плодородие переросло в плодородие финансовое. Но и здесь кризис расставил свои злосчастные точки над i. Если в 2008-09 годы падение на алматинском рынке жилья, как говорит Александр Калинин, составило 50-60%, то сегмент земельных участков рухнул на 80-90%. В связи с чем в качестве залога этот объект банки сегодня практически стал безынтересен.
“Более или менее рынок земельных участков существует за счет того, что происходят изъятия для госнужд. В основном, направленных на строительство дорог, коммуникаций. Но как только финансы у государства заканчиваются, выкуп останавливается, этот рынок мгновенно затихает”, — неумолим в своей оценке ситуации руководитель палаты оценщиков.
Стопорят рост цен на земельные участки в первую очередь инвестиционные проекты. Да, землю купить можно, да, построить что-то, но кто потом купит готовый проект? Вопрос сложный. “Вы видите, что в Алматы сейчас масса пятен, появились новые скверы там, где должны были строиться целые микрорайоны. Конечно, это радует, что за этим следят. Но это деньги, которые были заняты у банков, и, как правило, колоссальные деньги. Ведь, не секрет, что “сотка” в период бума стоила 100 и более тысяч долларов. Соответственно, это отражалось и на себестоимости инвестпроектов”, — говорит эксперт.
Что касается стоимости участков в пригородных зонах, цена за “сотку” там тоже пока малоподвижна. Александр Калинин объясняет это просто. Где-то 3 года назад акиматы города и области заключили мораторий на изменение целевого назначения участков в окологородской зоне. Так что если прежде можно было купить землю под крестьянское хозяйство, например, за 3 тысячи долларов за “сотку”, а потом, изменив ее целевое назначение, продавать ее в 10 раз дороже. Уже история.
Правила съема
“Я глубокий сторонник и агитатор развития сегмента арендного жилья”, — не скрывает своего оптимизма Александр Калинин. Однако ситуация в данное время, по его мнению, осложняется … нашей психологией, быть может, менталитетом, унаследованным с советских времен. Хотя все-таки не может быть, чтобы в понедельник нас всех мама родила. Так вот, не позволяет нам эта ментальность вплотную активно заниматься этим видом бизнеса. Другое дело США – более 50% американцев живут в арендном жилье, в Европе – более 60%.
“В Алматы зарегистрировано около 315 тысяч объектов недвижимости, из них 60% — 260 тысяч – это жилье: квартиры, дома с участками. Наша Казахстанская федерация недвижимости проводила исследование, которое показало, что в Алматы примерно 15-18% жилья сдается в аренду – частично или полностью”, — отмечает эксперт.
По его словам, рынок арендных услуг – ниша, имеющая неизведанный финансовый, налоговый потенциал. Со стороны арендодателя требуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, и платить 3-4% налогов, предлагает руководитель палаты оценщиков. Со стороны государства, отдельно акиматов на местах необходима четкая координация.
“Здесь очень важно, чтобы государство контролировало уровень арендных ставок. Мировая практика показывает, что стоимость месячной аренды не должна превышать 1% от общей стоимости данного жилья. То есть за 8,5 лет вы можете за счет аренды отбить полную стоимость недвижимого имущества, — говорит он. — С учетом нашей специфики, доходности населения мы рекомендуем придерживаться 0,6% – 0,7%. То есть если квартира стоит, скажем, 100 тысяч долларов, то ставка – должна быть не больше 600 долларов”.
Регулировать этот сегмент можно с помощью определенного механизма. Эксперт рассказывает, что в развитых странах существует так называемая ставка капитализации, которая устанавливается местными органами власти. Это предельная ставка аренды на жилую, коммерческую недвижимость. Шалить с ценами, чтобы обойти эту ставку не стоит: штрафы быстро поставят на место такого финансового хулигана. Тарифы там отслеживаются жестко.
“Еще очень важный момент. Стоимость аренды жилья не должна превышать 30-35% от общего дохода семьи, которая вселяется в такое жилье. Если эта сумма выше, скажем, на 40-60%, то пусть лучше это будет ипотека, зато этот объект останется семье. А когда мы говорим об арендных отношениях, у людей должно оставаться на питание, проживание, на детей, на обучение и так далее. И это тоже требует регулирования”, — уверен Александр Калинин.
Поймать и держать в фокусе внимание эти процессы, связанные с арендными отношениями, по его словам, не такая уж проблема. В том же Алматы есть определенные “пятачки”, где в основном живет арендный рынок. Есть также рекламные объявления “сдам-сниму”. Собрать команду, которая бы все это мониторила опять же – не сложно. Эксперт уверяет, если этот сегмент поставить под контроль государства, помимо огромных поступлений в бюджет, в конце концов, будет наведен порядок в плане административного контроля за процессом сдачи в аренду.
Таким образом, господин Калинин делает вывод и, по сути, подводит итог перспективам рынка недвижимости: “Вопрос развития аренды – это пока что единственная видимая возможность решения вопроса проживания населения”.
***
© ZONAkz, 2012г. Перепечатка запрещена