Покупка недвижимости, особенно ликвидного жилья – классический способ защиты капитала. Хоть слово «капитал» звучит несерьезно в применении к сумме, равной стоимости одной-двух «однушек» на окраине, но по сути это – капитал, причем такой способ защиты – из очень неплохих. В России рынок недвижимости растет, а владельцы больших квартир в центре избавляются от них в пользу «однушек» на окраине, которые проще сдать в аренду. Или продать. Скорее всего, этот модный тренд – уже в ходу и у профессиональных участников казахстанского рынка жилья, но они об этом не говорят.
Подорожала только аренда
ВВП Казахстана в январе-октябре вырос на 4%, — сообщил в понедельник первый заместитель премьер-министра Бакытжан Сагинтаев. Выходит, в сентябре ВВП вырос на 0%. Особых поводов для оптимизма на будущее нет. Цена на нефть пикирует, в следующем году российская экономика скорее всего не вырастет, а даже сократиться. Значит, нам тоже лучше не станет. Все – в ожидании девальвации. Структурные реформы, которые реально могли бы помочь росту казахстанской экономики, практически не проводятся. Если падение цен на сырье станет глубже и затянется, то всех нас ждут «семь тощих лет». Хотя после 2008-го, когда ВВП был 3,3%, а в 2009-м – 1,2%, тучными они и не были.
Но спрос на недвижимость не растет. Срочные вклады граждан в тенге за сентябрь выросли на 2%, в валюте – упали на 2%. Тоже — полный баланс. Акции на народном IPO KEGOC покупают, но, похоже, ажиотажного спроса нет.
Спрос на жилье в январе-октябре 2014 года упал: в Алматы сделок покупки-продажи стало меньше на 21%, в столице на 16%. В регионах люди покупают-продают активнее. Число сделок купли-продажи жилья за 10 месяцев снизилось, в среднем по Казахстану — на 14%, до 131 тысячи. В октябре этого года, традиционно «горячем» сезоне, сделок было 14884, на процент меньше, чем в сентябре.
Цены на покупку-продажу недвижимости фактически тоже не растут. Подорожала только аренда жилья. Цены на новое жилье в Казахстане в октябре 2014 года по сравнению с сентябрем выросли на 0,1%, сообщил в прошлую пятницу статкомитет МНЭ. Цены на благоустроенную «вторичку» в октябре выросли на 0,2%, на неблагоустроенную — на 0,3%, на аренду благоустроенного жилья – на 1,1%. Инфляция в октябре выросла на 0,4%.
В среднем по Казахстану цена продажи 1 кв. метра нового жилья составила в октябре 2014 года 215000 тенге, «вторички» – 172000, неблагоустроенного – 99000, аренды благоустроенного жилья – 1225 тенге за кв. метр.
Быстро «сбросить» актив
ZONAKZ делала запрос в две риэлторские компании, одну ассоциацию риэлторов и одну федерацию недвижимости. Одна из них запросила деньги за ответ, три – не ответили. Значит – не заинтересованы. Почему?
В условиях нестабильности в экономике казахстанцы не стали чаще вкладывать свободные средства в недвижимость. Хотят вкладываться в ликвидное жилье? Это – понятно. Обязательное условие грамотной инвестиции — возможность быстро «сбросить» актив, продав его по выгодной цене. Неужели дешевой «вторички» мало?
Не все жилье одинаково ликвидно, не все быстро продается по рыночной цене, обращается в деньги. Поэтому при подборе квартиры, нужно учитывать условия, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае нужды. Чтобы получить максимальную отдачу от инвестиций, надо вкладываться в самое ликвидное предложение.
Три опоры ликвидности — местоположение, транспортная доступность и развитая инфраструктура. Квартира в хорошем месте, куда легко добраться отовсюду, будет ликвидной во все времена, если, конечно, при продаже выставлять цену, адекватную рынку, говорят риэлторы.
При условии грамотной планировки жилье именно небольшого метража — наиболее ликвидное. Сегодня клиенты не хотят переплачивать за лишние метры, поэтому квартиры с нерациональными планировками, например комнатами неправильных форм или огромными холлами, могут годами не находить покупателей. А компактные квартиры пользуются все большим спросом. Многие считают, что главный параметр — площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. Для жилья категорий «эконом» и «комфорт» оптимальная площадь однокомнатной квартиры — 36-42 кв. м, двухкомнатной — 54-62 кв. м, трехкомнатной — 68-82 кв. Так что, покупая «однушку» экономкласса площадью 53 кв. м, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет ажиотажным.
Чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а лучше — 10-12 кв. м, высота потолков — не менее 2,6 м. Этажи наиболее популярны — средние: квартиры в «золотой середине» реализуют по более высоким ценам. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную «окна в окна» с соседним домом продать точно труднее.
Важное условие для стабильного удорожания жилья — неконкурентная локация. Если же возле строящегося жилого комплекса (ЖК), в котором вы купили квартиру на начальной стадии строительства, другой застройщик заявил аналогичный жилой комплекс, цену перепродажи, вероятно, придется снизить, — говорят риэлторы.
Эксперты отмечают, что даже в насыщенном предложением ЖК можно выбрать инвестиционно привлекательный объект. Важно приобрести в чем-то уникальную квартиру. Например, в одном месте застраиваются сразу несколько жилых домов, но в одном — есть предложение с видом на парк или воду. Даже в условиях избытка предложения в этом ЖК такие квартиры после сдачи будут стоить дороже.
Квартиры с готовым ремонтом более популярны, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, а спрос на них растет. К этому добавляется экономия на ремонте. Не всякий владелец сделает ремонт экономно. Поэтому менее «грамотному» покупателю квартира может обойтись дешевле, чем при самостоятельном ремонте.
… Так что, ответ на вопрос заголовка, похоже, есть. Самые ликвидные квартиры пользуются неплохим спросом, но об этом знают пока только профессиональные участники рынка. Если это – так, то новый тренд скоро проявится и в Казахстане. И возможно, потянет за собой весь рынок жилья.
***
© ZONAkz, 2014г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.