В Алматы производится порядка 2000 сделок купли-продажи недвижимости в месяц (90 в день), в Астане – 1200 в месяц (55 в день). «В тучные годы 2000 сделок в Алматы заключались в день», – напомнил Александр Калинин, председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков. «Доходный дом – перспектива №1 на рынке недвижимости», – считает Ермек Мусрепов, президент Казахстанской федерации недвижимости.
В этот раз на заседании дискуссионном клубе Ярослава Разумова было сразу два специально приглашенных гостя – Александр Калинин и Ермек Мусрепов. Однако между ними никакого спора не возникало – специалисты имеют схожий взгляд на рынок недвижимости в Казахстане, с небольшой корректировкой нюансов в тех сферах, где более компетентны.
На момент пика цен на рынке недвижимости Казахстана – 2007-ой год – каждый второй кредит в банках был обеспечен недвижимым имуществом. В настоящее время доля недвижимости в активах банков стала еще больше. Банки второго уровня берут землю и квадратные метры зданий в обеспечение кредитов с дисконтом до 80%, но все равно совокупная доля токсичных кредитов в их портфелях достигает 45%.
«Кризис всех отрезвил, всех научил. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости минимальная, – подчеркнул г-н Калинин. – 3-4 года нам вряд ли стоит ожидать оживления на рынке недвижимости».
До 60% нового жилья покупалось за счет ипотеки. Теперь у банков завышенные требования к заемщикам – ежемесячный доход в 170 тысяч тенге на одного члена семьи. Прогресс есть разве что в программе «Доступное жилье», где государство предоставляет людям квартиры в долгосрочную аренду с правом последующего выкупа. Согласно официально заявленным ориентирам на 2020-ый год, двухкомнатная квартира в 50 квадратных метров обойдется не более 57 тыс. тенге в месяц по Алматы и Астане, если с правом выкупа. Без выкупа – не более 27 тыс. тенге; в других городах республики – не более 23 тыс. тенге. Таким образом государство пытается закрыть социальное направление на рынке жилья.
На рынке земельных участков произошло обрушение цен – так комментируют происходящее гости дискуссионного клуба. При этом уже 6 лет действует заключенный между акимами Алматы и Алматинской области мораторий на изменение целевого назначения дачных и садоводческих участков. «По земельным участкам дисконт составляет 80%».
Александр Калинин часто бывает в Астане и постоянно в торговых центрах видит на бутиках и павильонах надпись «ремонт». На самом деле эти площади просто пустуют. Особенно спрос обрушился на помещения в 500 кв. м и выше (хуже всего – 1000). При этом Ермек Мусрепов указал, что основная активность в сфере недвижимости остается в «пяти А»: Алматы, Астана, Актобе, Атырау, Актау.
«Рынок квартир парадоксальный: «вторичка» стоит так же, как и новое жилье», – обратил внимание г-н Калинин. В первую очередь это относится к 1-2-3-комнатным квартирам в «старых» (то есть советского периода) домах. На рынке застройщики переориентировались на компактные квартиры. «Самое перспективное – это эконом-класс, то, что доступно людям», – объяснил г-н Мусрепов. Продавцы сориентировались, что лучше много однокомнатных квартир, чем пятикомнатные, которые никто не купит. Цены по-прежнему фиксируются в долларах, а не в тенге. В Алматы корректировка цены квадратного метра жилья может достигать $300 в зависимости от района. «Место, место и место», – прокомментировал Александр Калинин.
По информации гостей заседания, на среднестатистического жителя Казахстана приходится 19 кв. м общей площади жилья. На жителя России соответствующий показатель 23 кв. м, а в США – 69 кв. м. Застройщики не в состоянии продавать ниже себестоимости, а доходы населения упали. В результате прямых покупок недвижимости очень мало, в основном квартиры продаются в рассрочку на несколько лет.
«Кратно снижаются цены на аренду», – общая оценка гостей дискуссионного клуба. Ермек Мусрепов отметил, что сильнее всего пострадал сегмент использования арендных площадей под офисы, а меньше всего – производственная аренда. «Хотелки» арендодателей в среднем на 40% превышают ту сумму, которую им готовы платить реально.
По мнению экспертов, за наведение порядка на рынке строительства власти взялись всерьез. «27 руководителей строительных компаний сидят», – заметил г-н Калинин. При строительстве в Астане имеется существенная особенность. Там национальные компании выкупают целые жилые комплексы и предоставляют квартиры своим сотрудникам для проживания. Что касается Алматы, то здесь на повестке дня «точечная застройка». Раньше для возведения девятиэтажного дома был норматив в 60 соток земли, потом городские власти спустили планку до 30 соток. Но не всякий свободный участок в городе пригоден для точечной застройки – действуют ограничения технического, санитарного, градостроительного порядка. Поэтому с каждым конкретным случаем нужно разбираться отдельно.
Ермек Мусрепов и Александр Калинин главным перспективным направлением на рынке алматинской недвижимости видят «доходные дома». Это может быть жилой дом по типу общежития или отдельных квартир, однако все это сдается в аренду и хозяин у доходного дома один. Специалисты объясняют приоритет арендного жилья на текущем этапе низкой платежеспособностью населения, которое приобретать квартиры в собственность не может и сравнительно легкой контролируемостью рынка аренды со стороны государственных органов. «Когда в бюджете семьи арендные платежи не превышают 35% – жить можно», – определил допустимый порог г-н Калинин.
Супермаркет в центре микрорайона – тоже надежный бизнес, если ведется разумная ценовая политика.
***
© ZONAkz, 2015г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.