Сколько будут платить казахстанцы за ипотеку «7-20-25»

Сможет ли Нацбанк РК помочь всем заемщикам получить ипотеку на безусловно выгодных условиях, чтобы они могли платить за нее меньше?

«Люди ждали, что новая ипотека упростит им покупку жилья, ну как бы сделает его доступнее лично им. А выходит, что эта программа направлена на поддержание строительного сектора. Пока рано давать комментарии, потому что нет определения «новое жилье». Если будет, как в «Нурлы жер» – покупка недвижимости только от застройщиков, то, считайте, львиная доля рынка (старого) осталась за бортом…», — Нина Лукьяненко, вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, пока еще не готова комментировать те изменения, которые грядут на рынке недвижимости под влиянием новой ипотечной программы «7-20-25».

Но они обязательно будут, и мы еще обязательно вернемся к этому разговору. А пока – интересны детали новой государственной программы. Несмотря на ее почти фантастические финансовые параметры – ипотека под 7% годовых, с первоначальным взносом 20% от стоимости жилья, на 25 лет – эйфория у потенциальных заемщиков проходит по мере того, как становятся известными подробности.

7-20-25

Разочарования начинаются с…

Первое и самое главное: по программе «7-20-25» будет финансироваться приобретение ТОЛЬКО НОВОГО ЖИЛЬЯ. Интернет-газета ZONAKZ уже писала об этом.

Государство не решается наконец-то запустить рыночный механизм образования цен на недвижимость, включить в зону интересов не только застройщиков с их проблемами сбыта, но что очень важно, в первую очередь интересы потенциальных покупателей на рынке недвижимости.

Вторая цель якобы первична для власти – разве не так? И разве не следует в таких условиях предложить для населения варианты, которые их больше устраивают: покупать жилье на первичном, или все-таки на вторичном рынке жилья?

Второе: кредитный лимит имеет четкое разделение. Кредиты будут выдаваться только в тенге, а максимальный размер займа определен по убыванию от столиц до провинций: в крупных городах – Алматы, Астана, Атырау и Актау – он составит 25 млн. тенге, в областных центрах – около 10 млн. тенге, в регионах – около 7 млн. тенге.

Третье: эта программа мягко отсекает ипотечный спрос в региональных городах и селах. Они как были, так и остаются на задворках государственной жилищной политики. То, что сельчане, аульчане – как угодно – все еще остаются на земле, власть не заботит. Но эти люди в современных условиях имеют мало возможностей для того, чтобы дать достойное образование детям, обустроить их в перспективных городах и селах, а молодые семьи появляются, несмотря на это – в общем, аульные жители точно также, как и городские жители, нуждаются в своем жилье.

Причин для того, что небольшие города и села опять остаются с выключенной функцией ипотечного кредитования, две: там практически не строится новое жилье по госпрограмме и население не имеет сбережений.

О низких доходах в глубинке известно не понаслышке, СМИ не раз писали, что люди не имеют средств, чтобы внести первоначальный взнос по программе «Нурлы жер», а некоторые коммерческие банки высказывали свою готовность кредитовать без него. Пока эти инициативы ничем не увенчались.

Четвертое: новая ипотечная программа помещена в плоскость конфликта интересов с еще одной госпрограммой – «Нурлы жер», которая стартовала в 2017 году. Тогда она казалась прорывной, но сегодня ее условия проигрывают тем, что определены в «7-20-25». От этого в первую очередь страдают банки, которые за это время заточили свои финансовые продукты под «Нурлы жер». Но, возможно, они еще наверстают упущенное с «7-20-25».

А для казахстанцев, кто успел уже оформить кредит по программе «Нурлы жер», под 10% годовых, и практически всего на 10 лет – после этого государство прекращает субсидирование, и процентная ставка автоматически возрастает на 50, а то и более процентов!

Цена вопроса и подводные камни

Безусловно, ипотечная программа предусматривает очень важное условие: заемщик должен быть платежеспособным. И это его качество будет проверено тщательно – через подтверждение официального дохода. Отбор заемщиков будут проводить банки – приготовьтесь к долгим процедурам.

Сколько же придется платить казахстанцам за ипотеку по новому проекту?

В Нацбанке, который отвечает за реализацию программы (он создает дочернюю организацию именно для этих целей), конечно, уже сделали приблизительные расчеты.

Один из них представил глава Нацбанка Данияр Акишев: «Например, при стоимости жилья в размере 7 млн. тенге ежемесячный платеж составит не более 50 тыс. тенге, что в целом приемлемо для большинства работающих казахстанцев».

Второй расклад озвучил зампред Олег Смоляков: «Если взять 25 млн. – кредит для крупных городов, то это квартира порядка 70 кв. м с ежемесячной нагрузкой на заемщика порядка 170 тыс. тенге. То есть мы считаем, что это вполне разумная долговая нагрузка. Это максимальный размер ипотечного займа. Соответственно, стоимость квартиры может быть выше с учетом первоначального взноса».

Возможно, эти расчеты удовлетворяют ожиданиям большинства, которое уже готово пойти на такие условия – в определении большинства, все-таки «жертвы».

Но прежде, на наш взгляд, уполномоченный орган – Национальный банк РК, должен все-таки защитить интересы заемщиков, а не банков – впервые за свою историю.

Главное, что должен сделать Нацбанк РК и чего он до сих пор не делал: выступить на стороне потенциальных заемщиков, и прописать условия кредитования по программе так, чтобы конечными выгодополучателями стали наконец заемщики, а не банки-посредники. Во-первых, мы считаем, недопустимо консервировать первоначальный взнос заемщиков на банковском счете и выдавать ему 100-процентный кредит, ведь ставка по кредиту всегда выше ставки вознаграждения по замороженным деньгам, даже если это депозит. А замораживая первоначальный взнос, банковская организация имеет дополнительный и существенный доход в то время как клиент теряет реальные деньги.

Во-вторых, необходимо четко и, опять-таки, в интересах заемщиков предусмотреть, чтобы банки, несмотря на декларируемую лояльность к клиентам, не прописывали дополнительные комиссии, но, что еще важнее, предусмотрели в механизме погашения справедливый порядок, чтобы платежи по кредиту и проценты списывались пропорционально, а не так, как это происходит обычно: сначала проценты, все до остатка, а потом – основной долг.

В-третьих, необходимо, чтобы кредит по госпрограмме предусматривал досрочное погашение без штрафа, кредитование на меньший срок, чем предусмотрено программой и пр., и пр.

Только в этом случае программа, рассчитанная на удовлетворение спроса казахстанцев на собственное жилье будет оставаться таковой, а не инструментом для решения проблем других игроков рынка, в первую очередь, застройщиков и банков.

***

© ZONAkz, 2018г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.

Новости партнеров

Загрузка...