Почему казахстанцы охотнее инвестируют в Испанию и Грузию, а не в Туркестан

Нина Лукьяненко, вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, смотрит на рынок недвижимости Казахстана сдержанно, несмотря на первые признаки роста

Статистические данные говорят о том, что 2018 году на рынке недвижимости большинства городов Казахстана наметился рост. Пусть не во всех регионах, и несущественный, тем не менее, рост. Вы, как профессиональный участник рынка, почувствовали этот сдвиг? Можно ли говорить о том, что положительный тренд может закрепиться в ближайшие два-три года?

– Да, количество сделок в Казахстане с января по конец ноября 2018 по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 17,4%. Это немного, но в целом и немало, если считать, что в прошлом году за тот же период также наблюдалось увеличение числа сделок на 28,6%. Это значит, что за 2 года, начиная с 2016-го, количество сделок возросло со 171 582 сделок до 242790 в целом по стране. Я предполагаю, что в ближайшие 2 года показатели не будут выше, чем существующие цифры. Сдерживающим фактором останется состояние экономики в целом, достаточно слабая платежеспособность населения. Эти цифры были достигнуты благодаря содействию государства – это стимулирование строительства недорого жилья небольшой квадратуры, выпуск на рынок программ ипотечного кредитования с более щадящими условиями для заемщиков.

Является ли здоровый, а, значит, постепенно растущий рынок недвижимости зеркалом экономики, своеобразным свидетельством того, что экономика действительно растет?

– Бесспорно, это так, но я бы не была столь оптимистична в плане роста в целом, потому что предпочитаю всегда анализировать факторы, повлекшие увеличение данного показателя. Не бывает, чтобы только один показатель сразу же так повлиял на рынок, что везде и всем стало хорошо.

Важен ли для страны вообще положительный тренд на рынке недвижимости?

– Да, конечно, ведь речь идет о здоровом обществе, которое вполне комфортно может приобретать квадратные метры в собственность, а, значит, семьи могут позволить себе второго, третьего ребенка, при рождении которых смогут расширить жилплощадь. Ведь рост рынка, как правило, подтверждается платежеспособным спросом, и если этого не происходит, значит, не так все замечательно, как многим бы хотелось.

Способно ли каким-то образом повлиять на состояние рынка недвижимости решение Фонда проблемных кредитов реализовать до 25% своих активов, приобретенных в свое время у БТА? Ведь по сути эти активы «токсичные»в спорных объектах проживают люди, предстоят суды или поиск каких-то компромиссов.

– Вы знаете, история с проблемными займами БТА тянется уже крайне долгое время, за все эти годы я только слышу о том, что эти активы могут обрушить рынок и т.п. На самом же деле, в большинстве случаев находится компромисс, ведь и банки не стремятся избавиться от актива в полцены, под который были выданы крупные суммы.

При этом не все знают о существовании программы, по которой государство помогло реструктурировать свой долг заемщикам, оказавшимся в трудной ситуации (например, потеря кормильца, а то и вовсе смерть заемщика, или в случаях, когда долг заемщика перешел по наследству детям, не способным оплачивать кредит).

Опыт показывает, что рынок недвижимости очищается за счет консервации проблемных активов и коррекции цен. Например, в Испании, которая столкнулась с жесточайшим кризисом, некоторые банки и большинство строительных компаний обанкротились, цены на жилье упали в 2 раза. И начался рост рынка в тех регионах, где это произошло, уже с 2014 года. Строится много жилья, оно активно раскупается, банки с готовностью кредитуют такие покупки. Почему в Казахстане этот сегмент экономики завис так надолго?

– Я полагаю, что касательно Испании сработали несколько иные факторы: климатические условия, приток частных иностранных инвестиций в виде покупок отдельных апартаментов, размер территории (не сравнить с Казахстаном), уровень обеспеченности населения, уровень доходов населения, да и сама доходность при строительстве объектов — вряд ли застройщики Испании при строительстве объекта и его продаже «поднимали» 30-50% прибыли… Возможность кредитов под небольшой процент также является драйвером покупок.

Но почему драйвером роста в Казахстане не становятся программы по доступному жилью? Не потому ли, что они ориентированы на экономически несостоятельное население?

– Я так не считаю. Думаю, что государство совершенно верные шаги делает в плане поиска механизмов повышения доступности покупок именно для малосостоятельного населения. Положение дел таково, что сначала надо поддержать именно эти слои населения. Что касается более дорогих покупок, то ведь они не происходят на данный момент в связи с потерей инвестиционной привлекательности в том числе. Зачем покупать дорогую квартиру, которая обесценивается с течением времени (в нынешнем состоянии экономики), а при варианте сдачи ее в аренду не приносит интересного дохода? Это значительно снижает спрос на дорогие квартиры. Думаю, что даже механизмы удешевления ипотеки на такие варианты объектов вряд ли спасут ситуацию.

Самое интересное – это отечественная статистика. Например, рынок недвижимости рос в Казахстане чуть не в геометрической прогрессии, в 2005-2007 годах, когда среднедушевой доход населения составлял $118,8-205,8. В 2011-2015 годах этот показатель находился существенно выше $300, но в плане потребления, а именно – на рынке недвижимости, наблюдался абсолютный регресс. В прошлом году среднедушевой доход опустился до $250,1 и вот началось трудное, не факт, что успешное, восхождение на рынке жилья. Как-то нелогично, согласитесь? Можете объяснить, куда делись люди с большими деньгами, способные инвестировать, в 2011-2015 годах?

– Стоит отметить, что все-таки рынок рос не с 2005 по 2007 год, а тренд этот наметился очень серьезно с 2002 года. Пожалуй, самым влияющим фактором на этот рост стала ипотека. Ранее никто значения слова этого не знал. И ипотека была крайне доступна — вот потому среднедушевой доход показывал одни цифры, а ипотека по удостоверению личности и без подтверждения дохода давала покупателям безграничные возможности. И мало кто задумывался – брали в банке огромные суммы, на долгие сроки. Это давало толчок рынку — продавалось все, замкнутый круг: продавцы поднимали цены, покупатели брали кредиты; у продавца появились деньги – завтра пошел покупать другое жилье, а там такой же продавец — почему еще дороже не назвать цену?

А 2007 год приостановил все. И в один день. Выдача новых кредитов появилась только спустя пару лет под ставку от 22%, что никак не впечатляло покупателей. И вот только последние несколько лет появились программы с более доступными условиями.

МФЦА предлагает предоставлять право получения вида на жительство в обмен на инвестиции. Это практически революция в сфере гражданских отношений. Как думаете, это будет интересно инвесторам? Сможет ли эта новелла стать прологом будущего роста рынка недвижимости?

– Да, в Казахстане приток частных инвестиций на сегодня невозможен — неграждане не могут приобретать жилье в собственность.

Есть масса примеров других стран, как экономика строится на чужих деньгах. Дубаи – большинство несведующих произносят лишь слово «нефть». Но это не совсем так. На частные инвестиции на песке (!) построен город: масса великолепных строений из стекла и бетона распродана в частные руки, обеспечен возврат средств со строительства, а дальше — торговля, бизнес, мировые бренды, туризм и т.д.

Этот путь выбрала сейчас и Грузия: строит, продает иностранцам, снова строит…

И все-таки, следует ли, на ваш взгляд, пересмотреть законодательство и разрешить иностранцам без всяких условий приобретать недвижимость в Казахстане? По опыту Испании это наглядно видно: если бы там не были простыми условия для покупки жилья и получения ВНЖ иностранцами, еще неизвестно, как бы долго продолжался кризис. Может быть, и нам пойти в этом направлении?

– Вид на жительство в обмен на инвестиции? Почему бы и нет? Возможно, это один из путей выхода из застоя. Важно продумать, что можно, что нельзя, в каком случае и на каких условиях. Например, во многих странах иностранец может купить квартиру, но не может купить землю, или не может купить землю с определенным целевым назначением.

Многие казахстанцы устремили свои взоры на зарубежье. Они предпочитают покупать жилье в Испании или Греции, или апартаменты в Грузии, чем инвестировать в новую Туркестанскую область, где ожидается поток госинвестиций и, следовательно, экономический подъем. Неужели мы не способны быстро перенять опыт стран, которые восстали из пепла прямо на наших глазах? Что мешает?

– Что-то мешает. Здесь важно понимать: когда наши граждане покупают недвижимость за рубежом, то это не просто так – они видят в этой покупке выгоду. Если Испания, то это как минимум сохранение своих сбережений в валюте, возможность извлечения дохода в валюте от 3-6% при правильном вложении. Если Греция, то это расчет на ближайший рост цены, и, следовательно, капитализация вложений. Если Грузия, то это стабильный высокий доход от сдачи в аренду и окупаемость на уровне 4-5 лет.

Во всех этих странах имеется еще и возможность получить кредит в стране приобретения! Это также важно! Человеку не надо вкладывать все свои сбережения, он может взять кредит в чужой стране, где ставка вознаграждения будет меньше в 2 раза и более по сравнению с нашим кредитом. Поэтому люди и смотрят в дальнее и ближнее зарубежье.

Что говорить: вложения в Туркестанскую область не сулят таких выгод…

***

© ZONAkz, 2018г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.

Новости партнеров

Загрузка...