Инвестиционный банк Halyk Finance опубликовал практически сенсацию. Казахстанцы даже не заметили, что рынок жилой недвижимости вырос в 2020 году, а аналитики не пропустили удивительные тренды.
«Несмотря на пандемию COVID-19 и вызванные ею проблемы в экономике, казахстанский рынок жилой недвижимости в 2020 году продемонстрировал динамичный рост. Количество сделок второй год подряд превысило 300 тыс., стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 5%, в то время как на вторичном рынке рост цен достиг 14%», — отметили специалисты Halyk Finance.
По их мнению, основным драйвером роста стала многосторонняя господдержка, благодаря которой ипотечное кредитование выросло на 12% за 11 месяцев 2020 года. При этом с августа 2020 года средний ежемесячный рост составлял 50% год к году! Это не просто феномен, это запредельная скорость роста, которой нет, наверно, ни на одном рынке недвижимости ни в одной стране мира.
«Также на рост цен на жилую недвижимость повлиял эффект переноса ослабления тенге на стоимость: последние три года национальная валюта практически непрерывно обесценивалась, подешевев за данный период по отношению к доллару почти на 30%», — отмечают аналитики.
И потенциал роста в 2020 году не был исчерпан – государство своим решением о возможности досрочного изъятия пенсионных накоплений только способствует этому. И эксперты уверены, что приток средств из нового источника, пенсионных накоплений, поддержит дальнейший рост активности на рынке жилья и в 2021 году.
4 года роста
Несмотря на рецессию в экономике, цены на жилую недвижимость в Казахстане за 2020 год увеличились на первичном рынке на 5%, в то время как на вторичном рынке их рост был почти в три раза выше – на уровне 14%. За 2019 год жилье подорожало на 10% и 8% соответственно, причем непрерывный рост цен на первичное жилье фиксируется уже четвертый год подряд после сокращения в 2016 году.
«Ускорение темпов роста стоимости вторичного жилья обозначилось еще в 2019 году благодаря расширению доступного ипотечного кредитования в данном сегменте рынка. Замедление роста цен на первичном рынке наметилось в начале 2020 года, тогда же темпы роста цен на вторичном рынке превысили скорость изменения цен первичного рынка. В результате опережающего роста цен на вторичное жилье, разрыв между ценами на вторичном и первичном рынках сократился с 32% в конце 2019 года до 26% на конец 2020 года», — отмечают эксперты.
Активность на рынке жилья на фоне кризиса не только не сократилась, но по отдельным показателям превзошла показатели докризисного периода. И причина этого, по мнению аналитиков, масштабная поддержка со стороны государства. При этом есть положительный момент: доступность жилой недвижимости для малообеспеченных домохозяйств повысилась, за счет новых инструментов: ипотека по ставке 5% и ниже, жилищные сертификаты, субсидирование строительства жилья.
Второй фактор, оказывающий влияние на рост цен на недвижимость в 2020 году, — усиление инфляционного давления, вызванное в том числе обесценением тенге. «Темп изменения потребительских цен ускорился почти на 2 процентных пункта с 5,4% г/г в конце 2019 года до 7,5% г/г в декабре прошедшего года. В 2019 году тенге обесценился на 11% и еще на 8% в 2020 году, а за последние три года тенге потерял около 27%, что оказало восходящее давление на стоимость жилой недвижимости в тенговом выражении», — подчеркивают в Halyk Finance.
Анализ показывает, что несмотря на то, что во втором полугодии 2020 года рост ускорился в два раза (1,4%), повышение цен на недвижимость в истекшем году по меркам прошлых лет не является чем-то исключительным.
«В 2014 году на волне ускорения инфляции с 4,8% до 7,4% и ослабления нацвалюты на 18% цены на первичном рынке повысились на 14%, а на вторичном – на 18%. В целом с 2010 года цены на жилую недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынках, продемонстрировали практически одинаковый темп роста, увеличившись в 2,1 и 2,2 раза, соответственно», — отмечают эксперты.
«Цены уже никогда не будут прежними»
Их прогноз на 2021 год для покупателей недвижимости неутешителен. Учитывая ожидаемое увеличение возможностей у населения по инвестированию в недвижимость за счет изъятия пенсионных накоплений, активную реализацию ипотечных программ с фокусом на вторичный рынок, а также более низкий уровень цен в сравнении с первичным жильем, опережающий рост цен на вторичном рынке, вероятно, может продолжиться.
«Этому также будет способствовать наличие высокого спроса на жилье, о чем свидетельствует практически непрерывный рост количества сделок за последние 10 лет», — уверены аналитики. Они ожидают, что цены на жилую недвижимость в 2021 году повысятся на 5-10%, после чего темпы их роста замедлятся естественным образом и постепенно выровняются под влиянием фундаментальных факторов и снижения ажиотажного спроса на ипотеку.
Однако рост цен на жилье, в том числе, может сохраниться на относительно высоком уровне за счет внешних факторов. Рынок недвижимости не может игнорировать рост цен на такие активы, как обработанная древесина, смолы, медь, сталь, а также масштабные вливания денежных средств в мировую экономику. Аналитики отмечают, что в Турции цены на недвижимость по состоянию на конец 3 квартала 2020 года повысились на 27% г/г (сопоставимо с девальвацией турецкой лиры), в США – на 15% г/г (в ноябре 2020 г.), в Германии на 12% г/г, в России почти на 10% г/г, в Канаде на 7% г/г.
«В 2021 году, в целях стимулирования экономического роста многие страны увеличат вложения в инфраструктуру, это неизбежно потянет за собой спрос на многие виды сырья и материалов, с сопутствующим ростом цен», — так что вывод экспертов о том, что цены на недвижимость будут расти и в Казахстане, очевиден.
От себя добавим, что правительственные программы поддержки спроса на недвижимость – словно палка о двух концах. С одной стороны, население получает инструменты и приближает свою мечту, обзаводясь собственной недвижимостью, а с другой – повышение цен со временем может служить откладыванию цели покупки жилья, ввиду его сокращающейся доступности.
***
© ZONAkz, 2021г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.