Осенний сезон на алматинском рынке недвижимости отмечен заметным увеличением активности участников рынка во всех сегментах. В сегменте недорогих квартир завышенные ценовые ожидания продавцов не приносят результата в виде сделок. А вот предпочтения покупателей жилья все больше ориентированы на малоэтажные комплексы, предложений в которых явно недостаточно. В сегменте коммерческой недвижимости наблюдается повышенный интерес со стороны международных ритейлеров, а также рост спроса на аренду помещений под кафе, бары и рестораны.
Подробно о ситуации на рынке читайте в обзоре, подготовленном руководителями отделов продаж агентства недвижимости «Абсолют».
Квартиры стоимостью до 300 тыс. $
В этот сегмент попадает наиболее востребованное у покупателей жилье квартирного типа. С середины сентября в этом сегменте рынка недвижимости наблюдается заметное повышение покупательской активности. Несмотря на активное муссирование в последнее время слухов о значительном повышении стоимости на жилье, в том числе и на квартиры, существенного роста цен не произошло, не считая небольшой коррекции, связанной с традиционной сезонной активностью. Собственники, начиная с середины августа-начала сентября, после периода отпусков, стали активно выставлять на продажу свои объекты. Естественно, не зная ситуации на рынке недвижимости, не имея аналитических данных по среднерыночной стоимости, продавцы на первоначальном этапе решают “попродавать” по цене, установленной по принципу “мне столько надо”. Обычно у продавцов уходит до одного-полутора месяцев на приведение стоимости в соответствие с покупательским запросом и реальной ситуацией на рынке.
На данный момент количество квартир, выставленных на продажу, значительно превышает количество покупателей, но устойчивое желание собственников продать жилье по цене, значительно превышающей среднерыночную стоимость, не позволяет удовлетворить даже имеющийся покупательский спрос. Поэтому, если продавцу действительно надо продать свою квартиру и как можно быстрее, то стоит подумать, насколько реальна цена его объекта, а также, возможно, прислушаться к рекомендациям профессионалов и поторопиться с решением этого вопроса, так как сезон недолог и можно просто не успеть с продажей.
Квартиры от 300 тыс. дол до 1 млн. $
В основном покупатели в данном сегменте ориентированы на покупку квартиры в новых жилых комплексах класса А и В+, построенных в нашем городе после 2002-2003 года. Нужно отметить, что за последние 2-3 кризисных и посткризисных года предложение в этом сегменте постоянно сокращается, т.к. практически ни одного нового проекта в этих классах наши застройщики возводить не начинали. В основном предложение сформировано за счёт нескольких проектов, строительство которых было начато 4-7 лет назад и сейчас они либо введены в эксплуатацию, либо очень близки к завершению. Это квартиры в жилых комплексах «Европолис» «Сункар» (Зенкова-Жамбыла), «Солнечная долина» (2-я очередь, Аскарова – Саина), ЖК «Apple Town», ЖК “На Тимирязева”. Ценовая политика у застройщиков за последние полгода кардинально не менялась, если у кого-то и произошло повышение цены квадратного метра, то незначительное, в пределах 5-10% от цен на начало текущего года. Цена предложения в этих комплексах на сегодняшний день находится в диапазоне от 2200 до 3700 $/м2, в зависимости от степени готовности комплекса и вида отделки квартир.
Покупатели с бюджетом 300-600 тысяч $ в первую очередь ориентированы на поиск 3-5-комнатных квартир в новостройках класса А и В+, расположенных в Медеуском, Бостандыкском и, частично, в Алмалинском районах. Наибольший интерес у них вызывают комплексы СК «Базис-А»: «Ренессанс», «Ак-Бота», «Долина Роз», «Талисман», «Столичный центр», «Этюд», «Овация», «Фантазия», «Солнечная долина» (1-я очередь), а также ЖК «Европолис» (1-я очередь), ЖК «Жастар» (СК «МАГ»), ЖК «Байсал», ЖК «Аль-Фараби» (СК «Элитстрой»). Но, т.к. предложение в этом сегменте очень ограничено, рост цен в этом сегменте за последние полгода в некоторых комплексах составил от 10 до 20%. По некоторым комплексам цены предложения от собственников уже близки к докризисному уровню.
Покупатели же с бюджетом свыше 600 тыс. $ стоят перед дилеммой: то ли приобретать квартиру в жилом комплексе класса А, то ли настроиться на покупку особняка в верхней части нашего города. Хорошей альтернативой для всей этой группы покупателей может стать приобретение квартиры в таунхаусе в одном из охраняемых коттеджных городков, расположенных в южной и юго-западной частях нашего города. Такой симбиоз квартиры и загородного дома становится всё более популярным у наших горожан. Ещё большую популярность подобные предложения приобрели после серии землетрясений, которые произошли в нашем городе в последние полгода. Покупательский спрос ещё больше переориентировался с многоэтажного на малоэтажное жильё. Предложение в этом сегменте традиционно невысокое, спрос явно выше. Очень интересным, как в плане покупки для проживания, так и в плане инвестирования, является выставленный летом этого года на продажу новый жилой комплекс «Жан Ел» (всего 20 коттеджей, из них за последнее время 6 уже реализовано, осталось 14), состоящий из таунхаусов. Можно отметить презентабельное окружение и очень удачное расположение этого комплекса, поселок Юбилейный, что находится 5-ти минутах от проспекта Достык, с шикарным видом на горы. Покупатели, которые уже приобрели квартиры в этом городке отмечают также высокое качество строительства, очень рациональные планировки, близость к деловому центру города и прекрасную экологическую обстановку этого объекта. Очень высокий покупательский интерес по прежнему сохраняется к двум коттеджным городкам «Тау Самал» (р-н санатория «Алатау», около 65 квартир, реализовано за последние месяцы 14 квартир) и “Алма Тау”, расположенными на юго-западной окраине нашего города. С обоими застройщиками у «Абсолюта» подписаны агентские соглашения, позволяющие нам представлять их интересы на рынке недвижимости. Покупательский интерес к этим объектам очень высок на фоне последних событий и изменений в настроениях покупателей. Скорее всего, в ближайшие месяцы интерес ко всем вышеперечисленным объектам будет очень высок. Т.к. объекты выставлены на продажу сравнительно недавно, ценовая политика застройщиков в них практически не менялась и цены на сегодняшний день варьируются от 1000 до 2050 $/м2.
Как мы и предполагали ещё весной, в последние пару месяцев резко возрос покупательский интерес к ЖК «Apple Town» южно-корейской компании «Урим-Казахстан», ввод в эксплуатацию первой очереди которого намечен на конец 2011 года. Количество сделок по квартирам в этом комплексе возрастает каждую неделю. Прежде всего, это, конечно, связано с близостью завершения строительства первой очереди и появлением у покупателей возможности собственными глазами увидеть то качество строительства, которым отличается этот комплекс, все те преимущества, которыми будут наслаждаться собственники квартир в этом респектабельном жилом комплексе.
Продажа коммерческой недвижимости
Летний период 2011г ознаменовался достаточно активным спросом на помещения коммерческого назначения. Среди покупателей особый интерес вызывают торговые точки в “Золотом квадрате” площадью до 200 м2, с высокими потолками, большими витринами, достаточной парковкой и удобными подъездными путями. Спрос на объекты подобного рода остается на высоком уровне, но неудовлетворительным.
Всё больше частных инвесторов выбирают недвижимость как инструмент извлечения прибыли, действуя по схеме: приобретение ликвидного объекта – сдача его в аренду с регулярным доходом – последующая продажа объекта через 5-7 лет. Таким образом, один объект недвижимости приносит двойную прибыль – от аренды и от перепродажи.
Отмечена положительная динамика в части открытия новых брендов и торговых площадей. Наблюдается повышенный интерес со стороны международных ритейлеров, планирующих выход на рынок розничной торговли Казахстана в ближайшие годы. Наибольшую активность проявляют российские компании.
Улучшение экономической ситуации и деловой активности послужило стимулом и для местных участников рынка, которые стали проявлять интерес к офисным помещениям. Также причиной интереса к приобретению офисов можно назвать текущие цены на рынке, среднее значение которых по Алматы составляет около 2000 $/м2. Географически интерес сконцентрирован к центральной части города. Основным источником интереса являются квартиры на 1-х этажах выведенные из жилфонда, расположенные вдоль главных улиц, с входной группой, достаточной парковкой, площадью до 100м2. Связано это в первую очередь с тем, что большинство застройщиков предпочитают после завершения строительства бизнес-центров сохранять право собственности и попросту сдают помещения в аренду.
Рынок домов и земельных участков
Для рынка домов и земельных участков конец лета и начало осени считается по-настоящему “горячим” периодом. Продавцы имеют возможность представить свои “владения” в наиболее выгодном свете, когда участки пестреют яркими цветами, газоны залиты солнечным светом, дома выглядят как картинки на зеленых предгорьях, и все “дышит” благоуханием цветов, спеющих фруктов и барбекю. Реальные покупатели же уже “насытились” просмотрами подходящих для себя объектов и готовы к принятию самых важных решений.
Дома
По-прежнему, наибольший интерес представляют дома в ценовых границах 200 – 300 тыс. и 400 – 700 тыс. $. При этом на многие объекты, особенно те, что продаются очень давно, наблюдается изменение цены в сторону уменьшения. В среднем, приобрести такие объекты сейчас выгоднее на 10 – 20 % по сравнению с прошлым и первой половиной текущего года. Примерно такая же ситуация наблюдается и с дорогими особняками, однако величина “скидки” на такие объекты значительно больше, от 25 до 35- 40 %. Поэтому есть все основания предложить потенциальным покупателям дорогой недвижимости рассмотреть предложения особняков в бюджете 2 – 3 млн, которые предлагались в начале года за 4 – 5 млн. Вообще, приобретать сейчас дома очень выгодно. Рынок переполнен интересными предложениями, среди которых обязательно можно найти подходящий для себя объект.
Участки
Значительно возросло количество желающих приобрести земельные участки. Несмотря на то, что на рынке представлено очень много предложений, многие считают выгодным самостоятельное строительство дома по своему индивидуальному вкусу. В отличие от домов, цены на участки либо остались на том же уровне, либо даже увеличились в некоторых районах.
Следует отметить, что в связи с экономическими прогнозами, большинство участников рынка ожидает очередной волны кризиса и старается решить вопрос, связанный с недвижимостью именно сейчас.
Хотелось бы также отметить возросшее количество случаев мошенничества с участками и призвать покупателей очень тщательно подходить к вопросу проверки документов и собственников.
Аренда жилой недвижимости
Общая тенденция по аренде жилой недвижимости стоимостью от 2000 $/мес: все больше алмаатинцев, озабоченных слухами о скорой второй волне кризиса, хотят заблаговременно “оптимизировать” свой бюджета на аренду жилья и с этой целью переезжают из более дорогих объектов недвижимости в менее дорогие.
Аренда квартир
В осенний период наблюдается повышенный спрос на 3-4 комн. квартиры стоимостью от 2000 до 2500 $/мес. При этом требования арендаторов достаточно высокие: квартиры должны располагаться выше ул. Абая до Хаджи Мукана, от Достык до Сейфуллина. С мебелью и бытовой техникой, в новых жилых комплексах. Предложения подобных квартир варьируются по цене от 2800 до 4000 $/мес. Все больше становится предложений квартир по цене от 1500 до 2000 $ в западной части города т.е. в жилых комплексах “Солнечная долина”, Мега Тауэрс”, “Хан Тенгри”. Это связано с завершением благоустройства этих комплексов, что соответственно дало “выброс” на рынок аренды нового жилья.
Аренда особняков
Пик спроса на дорогие особняки под жилье находится в ценовом сегменте от 2500 до 4000 $/мес. Это говорит о снижении бюджета арендаторов по сравнению с весенне-летним периодом. Учитывая сокращение уровня бюджета, многие арендаторы готовы рассматривать особняки, расположенные не только в всегда популярном Медеуском районе, но и в западной части города (Бостандыкский , Карасайский районы). Присутствует так же спрос на дорогие дома 8000-10000 $/мес, но он небольшой и в основном связан с тем, что люди хотят проживать в комфортных условиях на время строительства и ремонта своего нового особняка.
Арендодатели особняков более лояльны по цене, чем арендодатели квартир. Это связано с приближающимся зимним периодом, когда значительно сложнее сдать особняк.
Особняки под офис по-прежнему популярны. В данное время наблюдается спрос на аренду особняков небольшой площади – от 250 до 400 м2. Бюджет, выделяемый на аренду особняков под офис, варьируется от 2500 до 5000 $/мес. Т.е. и в данном сегменте мы наблюдаем снижение бюджета на 16-30%.
Аренда коммерческой недвижимости
Рассмотрим коммерческую недвижимость по сегментам: офисы, торговые площади, объекты общепита.
Офисы
В связи с тем, что многие арендаторы из бизнес-центров переезжают в свои новые офисы, наблюдается рост предложений объектов в аренду в бизнес — центрах (приблизительно на 20 %), что привело к понижению арендных ставок в большом количестве офисных помещений на 10-15% по сравнению с весенне-летним периодом.
Наиболее популярны бизнес-центры класса В+, площади 300 – 500 м2.
Торговые помещения
По сравнению с летним периодом, наблюдается снижение спроса на аренду помещений под бутики (одежда, обувь и т.д.). Зато подобными помещениями все чаще стали интересоваться различные банки. Рассматривают как под РКО, так и под небольшие отделы кредитования.
Интересуют в основном площади 120 – 500 м2. Отдают предпочтение помещениям в новых зданиях. Несмотря на вышесказанное, спрос на торговые площади превышает предложение. Причина – желание арендаторов расположиться в “золотом квадрате”.
Объекты общепита
Наблюдается сильная активизация арендаторов на объекты общепита. Сюда относятся помещения под караоке-бары, пивные, кофейни и рестораны. Площадь желаемых помещений – от 150 до 600 м2. Причем, активизируются в основном не “новые игроки” на рынке, а те арендаторы, которые “крепко стоят на ногах”. Предпочтения по районам – “золотой квадрат”. Предлагаемые арендные ставки – от 25 до 45 $/м2. На рынке существует дефицит предложений подобных помещений. В связи с этим, арендодатели выставляют довольно высокие цены – от 50 $/м2 и почти не уступают. Однако те арендодатели, кто реально оценивает ситуацию, сдают свои объекты довольно быстро.