– Нина Борисовна, сегодня для всех казахстанцев, наверное, важно состояние рынка недвижимости. Давайте поставим ему диагноз: болен, пошел на выздоровление или почти здоров?
– Бесспорно, болен. Отделение тяжелой реанимации прошли, но состояние стабильно тяжелое. Еще требуется профессиональная врачебная помощь, внимание, пристальный контроль над ситуацией и поиск лучших методов лечения. Впервые в виде действенных препаратов применяется помощь от государства в виде субсидированных ипотечных ставок – программа «Нурлы Жер», которая, впрочем, направлена на реанимацию строительного сектора в виде уже построенных и сданных в эксплуатацию домов.
– Некоторые эксперты уверены, что рынок по-прежнему находится в стагнации. Не слишком ли сильно затянулся кризис? Почему рынки недвижимости в других странах уже начали свое восстановление, а в Казахстане такой перспективы не видно?
– Потому что крайне крутое пике пережили мы в предыдущем кризисе. Потому что строительный сектор привык извлекать прибыль от реализации объекта в размере не менее 30%. А банки выдавали кредиты всем подряд и без подтверждения доходов. Потому что и простые люди хотели покупать, делать ремонт и продавать вдвое дороже. Ведь на рынках других стран и речи не могло быть о такой величине выгоды при строительстве и реализации квартир, как у нас.
Поэтому морально очень тяжело привыкнуть, что мы теперь в новых экономических условиях. Это если говорить о субъективных факторах – объективно же финансовая ситуация в стране остается достаточно напряженной.
– Какие факторы оказывают влияние на цены на недвижимость в первую очередь? Какие из них будут оказывать свое воздействие в ближайшие два-три года?
– Бесспорно, все факторы из экономической среды. При этом они тесно взаимосвязаны: средняя заработная плата, уровень инфляции, уровень безработицы, также как и уровень занятости населения (возможность получить работу с достойной и привлекательной оплатой) темпы инфляции, доступность ипотечных займов – я имею ввиду не только процентную ставку вознаграждения, но и требования как к заемщикам, так и к объектам будущего залога и т.п.
Очень негативно продолжает сказываться двухвалютность рынка. Несмотря на законодательные ограничения в виде рекламы на продажу недвижимости (цены продавцами должны объявляться исключительно в тенге) сохраняется долларовая зависимость рынка, что также влияет и на цены, и на спрос. Как только происходят валютные колебания – цены начинают подвергаться изменениям.
Существует еще ряд неизмеримых факторов. Например, такие как: ожидание кризисных ситуаций. Они также меняют направление спроса и предложения. Все эти факторы будут влиять на рынок в ближайшие годы.
Кроме этого, важно понимать структуру рынка: например, рынок Астаны – бОльшая доля сделок происходит с новым жильем. Это же понятно – рынок Астаны практически из новостроек состоит.
А Алматы? Давайте сравним: 10 лет назад что было? Какие новостройки? Только большой площади и весьма дорогие. Но за последние 3-4 года построено достаточно много жилья небольшой площади и по доступным ценам. Естественно, что старые дома со сроком эксплуатации более 40 лет будут проседать в цене – и не надо тут много экономики и каких- то кризисных ситуаций.
– Насколько активен рынок недвижимости вообще? Сколько сделок по покупке-продаже объектов заключается ежегодно в Казахстане и в основных городах? Количество сделок за последние два-три года увеличилось или, напротив, уменьшилось? Чем это объяснить?
– Рынок активнее с каждым годом с начала кризиса. Надо отметить, что за последние несколько лет заметно изменилась сама структура сделок с недвижимостью. Если ранее мы могли наблюдать достаточное количество сделок с дорогими объектами и сделки инвестиционного характера, т.е. приобретение объектов для последующей сдачи в аренду, то сегодня рынок переместился в эконом-сегмент: меньшие площади за меньшие деньги, и как правило, для личного проживания.
В целом же, если оперировать статистикой, то количество сделок стабильно увеличивается. Например, в 2014 году по сравнению с 2015 годом количество сделок возросло на 5%, 2016 год по сравнению с 2015 годом дает нам увеличение сделок в среднем по стране на 14,6%. Количество сделок в 2017 году тоже растет.
Наибольшее количество сделок по стране традиционно совершается в Алматы и Астане. Это объективно – эти города остаются центрами экономических интересов населения. Сюда приезжают в поисках лучшей доли – работы, учебы, культурных мероприятий и т.д.
– Какой сегодня строительный сектор в Казахстане – преимущественно государственный или частный? Как он поменялся за последние годы? В лучшую ли сторону?
– Преимущественно частный. Количество жилья, вводимого в эксплуатацию государством, по-прежнему остается недостаточным. Частные застройщики в большинстве своем переключились на строительство жилья небольшой площади вне зависимости от расположения объекта, потому что именно такая недвижимость сейчас пользуется спросом.
– Отражается ли на ценах на недвижимость активное вмешательство государства и его стремление поддержать строительный сектор многочисленными государственными жилищными программами? Нужно ли государству доминировать в секторе, который, по идее, должен находиться в конкурентной среде?
– Я вам скажу: а программ не так уж много. Желающих в разы больше – им не хватает государственного участия в виде программ аренды с последующим выкупом или небольшой площади, качественного жилья и по доступным ценам. Доминанты в данном случае нет. Есть неудовлетворенный спрос.
– Оцените, пожалуйста, возможности по госпрограммам для казахстанцев. Не загоняем ли мы их в очередной раз в кабалу?
– Госпрограммы предоставляют дополнительный выбор потенциальному покупателю. Не надо загонять себя в долги – надо здраво оценивать свои возможности и принимать правильные решения. К этому пора приучать людей. Конечно, всем хочется еще более доступных условий – кредит за копейки и по возможности без первоначального взноса. Но важно помнить: недвижимость – это дорого, всегда дорого – задаром не будет! Чтобы взять кредит – подкопите денег, банк должен быть уверен, что вы умеете зарабатывать, что вы умеете копить, что вам хватит на платежи.
– Можно ли рассматривать покупку недвижимости в Казахстане как некую инвестицию, учитывая, что цены, в принципе, почти на «дне»? Можно ли говорить о том, что часть денег, которые инвестировались раньше на внутреннем рынке, теперь утекают в другие страны?
– Если рассматривать рынки разных стран, то инвестиции в недвижимость имеют совершенно разную подоплеку. Казахстанцы, вкладывая в Европу, не стремятся разбогатеть – они желают сохранить свои сбережения в виде твердой валюты. Например, активно инвестируют в Испанию, как для личного проживания, так и под сдачу в аренду, – там отличный климат, прекрасное расположение.
Но европейская недвижимость не приносит ни 12%, ни 15% в виде дохода от аренды. Зато дает четкую стабильность – цена будет держаться всегда, ну за исключением эксцессов.
Насчет «утекают» в другие страны – тоже нет ярко выраженной тенденции – она уже позади. Был период бума, когда звучали ОАЭ, Таиланд, Болгария, Хорватия и т.д. Было едва ли не модно иметь там недвижимость. Эти страны давно не дают той доходности, на которую рассчитывают наши инвесторы.
Часть казахстанцев готова вкладываться, например, в Сочи или Санкт-Петербург, где рынки показывают рост цены сразу после ввода объектов в эксплуатацию.
Появляются новые направления – это Грузия. По сравнению с Сочи и Питером – Грузия гораздо интересней: вложений меньше – возвратность быстрее и выше. Плюс ко всему возможность очень доступных займов для иностранных граждан. Например, можно вложить только 10% своих собственных денег и приобрести апартаменты на берегу Черного моря с высокой окупаемостью.
Но в любом случае я бы не говорила о каком-то оттоке денег из страны. Просто каждый, кто способен думать, просчитывать и в чем-то рисковать, ищет возможности увеличить, преумножить или сохранить свой капитал доступными и надежными средствами.
Вкладывать в покупку недвижимости в Казахстане сейчас в инвестиционных целях невыгодно. Но если кто-то очень хочет, я бы советовала покупать исключительно отдельно взятые объекты и по очень выгодной цене, я бы сказала, по крайне выгодной цене, а таких не так уж много. Цены на аренду сильно «просели» и иногда гораздо выгоднее держать свои сбережения на депозите – смотря в какой валюте.
– За счет чего и когда, если, конечно, вы можете сказать, рынок недвижимости Казахстана полностью очистится от негатива и начнет развиваться по своим законам?
– Любая негативная ситуация – она же позитив. Рынок, на то он и рынок, что живет по своим законам. И то, что происходит сейчас – объективная закономерность. Нашему рынку частной собственности не так уж много лет, он начал формироваться в 90-е годы прошлого века. Западные рынки с практикой в 200-300 лет показывают нам, что все циклично – и этот кризис пройдет… И следующий обязательно будет. И он пройдет тоже.
– Да, очевидно, что рынок недвижимости в Казахстане нельзя назвать зрелым и поддающимся каким-то очевидным прогнозам. Но скажите, прогнозы по этому рынку – благодарное или неблагодарное дело?
– Прогнозы – это больше все-таки расчеты с использованием методов прогнозирования, анализа влияния факторов, выявления трендов и т.д. Большинство прогнозов сегодня носят характер предсказаний отдельно взятых экспертов, которые больше основаны на интуиции, своих личных ожиданиях и опыте. Для того, чтобы появились точные прогнозы, необходимо иметь достаточно большую базу данных. А рынок недвижимости – это всего лишь маленькая часть большой экономической системы. И зрелый он будет тогда, когда экономические процессы будут находиться под полным контролем.
– И все-таки, каковы ваши прогнозы по рынку недвижимости? Он будет дрейфовать или все-таки начнет свое восстановление?
– Я полагаю, что в ближайшие 2 года сохранятся все тенденции текущего периода: вторичная недвижимость продолжит «сползать» в цене, первичная будет конкурировать между собой, предоставляя покупателю выбор лучших условий: место, площадь, состояние, цена, условия покупки (доступные кредиты, рассрочка, аренда с последующим выкупом, отсрочка платежей и т.п. варианты). Все вполне объяснимо.
***
© ZONAkz, 2017г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.