Главные причины затяжной стагнации рынка недвижимости в Казахстане, считает аналитик Wall Street Invest Partners Данияр Джумекенов, — превышение предложения над спросом и низкие доходы населения
***
– Каждый раз, когда падает тенге, рынок недвижимости в нашей стране получает мощнейшую встряску. Что изменилось на нем в этот раз, после начала пандемии и очередного обесценения тенге в марте?
– После мартовского падения курса рынку недвижимости понадобилось время на поиск равновесной цены, которая бы устраивала как покупателей, так и продавцов. Дело в том, что владельцы жилья ринулись пересчитывать стоимость в долларах и пытались реализовать объекты на 15-20% дороже. Получалось это, мягко говоря, не очень, так как почти все граждане получают зарплату в тенге: снижение стоимости нацвалюты совершенно не способствовало росту благосостояния.
Сильнее всего кризис прошелся по сегменту коммерческой недвижимости. Компании стремятся максимально сократить издержки, список которых недавно пополнился оборудованием для замера температуры, масками, санитайзерами и прочим. К тому же вынужденная самоизоляция показала, что вести дела можно и на расстоянии. Многие руководители решили продолжить эксперименты с «удаленкой», несмотря на смягчение ограничительных мер. Данный сегмент пользовался особой популярностью у инвесторов благодаря более низкому, по сравнению с жилой недвижимостью, сроков окупаемости: 6-7 лет против 10 лет.
Премиум сегмент также пока не особо спешит восстанавливаться. Причем, это заметно даже по сделкам казахстанцев с зарубежной недвижимостью. Люди потеряли интерес к престижным локациям и стремятся приобрести дом в регионе с низкой концентрацией людей и хорошей экологической обстановкой: Испания, Северный Кипр, Болгария, Турция и т.д.
– Растёт ли спрос на отдельные сегменты недвижимости даже в условиях пандемии? Действительно ли вырос спрос на частные дома?
– Да, действительно, вынужденная изоляция повлияла на предпочтения людей – теперь многие покупатели стремятся приобрести квартиры вблизи парков или частные дома за городом. Их стоимость подорожала в среднем на 10%.
– Можно ли говорить о том, что в целом рынок недвижимости оживился?
– Во время карантина количество сделок с недвижимостью упало более чем на 50%. И то восстановление рынка, что мы наблюдаем сейчас — это скорее отложенный спрос со стороны людей, которые планировали приобрести недвижимость еще до всей этой истории с коронавирусом. Будут ли готовы казахстанцы тратить большие суммы на покупку квартир в дальнейшем, учитывая возросшую неопределенность — большой вопрос.
– И все-таки хочется понять, тренд на повышение цены будет продолжаться дальше?
– Участники рынка прекрасно понимают возникшие у населения финансовые проблемы и поэтому не спешат задирать цены, ведь иначе продать недвижимость будет попросту невозможно. В связи с чем наблюдается интересная ситуация: на вторичке собственники увеличивают стоимость объектов пропорционально курсу доллара, тогда как на первичке — жилье стоимостью до 10 млн. тенге — держится в прежнем ценовом диапазоне.
На цены влияет и тот факт, что стоимость работ по домам, которые сейчас вводятся в эксплуатацию, была рассчитана еще до кризиса. Впрочем, порядка 60% стройматериалов закупается за доллары в других странах, так что в ближайшие 6-12 месяцев стоимость новой недвижимости может вырасти на 10-15%. Какого-либо избытка на рынке нет: с января по май 2020 года в эксплуатацию было введено примерно 4 млн. квадратных метров, что на 11,5% ниже, чем в аналогичном периоде 2019 года.
Таким образом, не стоит думать, что застройщики будут снижать цены: дальше специальных акций и рассрочек дело вряд ли зайдет, тогда как темпы роста стоимости будут со временем лишь ускоряться.
– Оказывает ли рост государственного строительства жилья на экономическое развитие в целом? Какой вклад вносит эта отрасль в ВВП страны?
– Строительство продолжает играть важную роль в ВВП страны, который в первом полугодии избежал масштабных потерь, главным образом, благодаря росту сектора более чем на 11%. Вместе с тем, сокращение доходов населения способно увеличить число сделок теневого характера: сейчас строительство составляет порядка 8% от общего объема теневой экономики, но к концу следующего года может вырасти до 10%.
Но в то же время рынок недвижимости накапливает ряд проблем. Еще в конце 2019 года можно было отметить признаки начала рецессии на рынке недвижимости: в Нур-Султане был сдан самый низкий объем недвижимости (1,8 млн. кв.м) за последние три года, в результате чего город уступил лидерство по этому показателю Алматы.
В целом, главной проблемой рынка является низкий уровень спроса, который не дотягивает до уровня предложения. Размер зарплаты растет каждый год (например, в 2019 году он вырос сразу на 15%), но доходов среднестатистического казахстанца все еще не хватает для покупки жилья.
Этот вопрос можно было бы решить с помощью ипотеки, однако высокая базовая ставка не позволяет банкам снизить стоимость кредитов. Мало того, что покупателю приходится вносить первоначальный взнос в 20-50% от стоимости жилья, так он еще и вынужден платить более 10% годовых, в результате чего переплата достигает каких-то фантастических цифр. В 2019 году спрос на ипотеку вырос на 30% благодаря выгодным программам от банков, в том числе от Жилстройсбербанка, на которую пришлось 65% всех сделок.
– И в чем вы видите выход?
– Последствием текущего кризиса является падение доходов населения, вследствие чего люди стараются экономить и тратить деньги лишь при острой необходимости. Разумеется, в подобных условиях рассчитывать на докризисные цифры явно не стоит: в лучшем случае объем сделок на рынке сократится на 5-7%. В таких условиях правительству жизненно необходимо приложить все усилия для снижения стоимости ипотеки, так как в их отсутствии выход из кризиса значительно затянется.
***
© ZONAkz, 2020г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.