Главные причины затяжной стагнации рынка недвижимости в Казахстане, считает аналитик Wall Street Invest Partners Данияр Джумекенов, — превышение предложения над спросом и низкие доходы населения
***
– Каждый раз, когда падает тенге, рынок недвижимости в нашей стране получает мощнейшую встряску. Что изменилось на нем в этот раз, после начала пандемии и очередного обесценения тенге в марте?
Сильнее всего кризис прошелся по сегменту коммерческой недвижимости. Компании стремятся максимально сократить издержки, список которых недавно пополнился оборудованием для замера температуры, масками, санитайзерами и прочим. К тому же вынужденная самоизоляция показала, что вести дела можно и на расстоянии. Многие руководители решили продолжить эксперименты с «удаленкой», несмотря на смягчение ограничительных мер. Данный сегмент пользовался особой популярностью у инвесторов благодаря более низкому, по сравнению с жилой недвижимостью, сроков окупаемости: 6-7 лет против 10 лет.
Премиум сегмент также пока не особо спешит восстанавливаться. Причем, это заметно даже по сделкам казахстанцев с зарубежной недвижимостью. Люди потеряли интерес к престижным локациям и стремятся приобрести дом в регионе с низкой концентрацией людей и хорошей экологической обстановкой: Испания, Северный Кипр, Болгария, Турция и т.д.
– Растёт ли спрос на отдельные сегменты недвижимости даже в условиях пандемии? Действительно ли вырос спрос на частные дома?
– Да, действительно, вынужденная изоляция повлияла на предпочтения людей – теперь многие покупатели стремятся приобрести квартиры вблизи парков или частные дома за городом. Их стоимость подорожала в среднем на 10%.
– Можно ли говорить о том, что в целом рынок недвижимости оживился?
– Во время карантина количество сделок с недвижимостью упало более чем на 50%. И то восстановление рынка, что мы наблюдаем сейчас — это скорее отложенный спрос со стороны людей, которые планировали приобрести недвижимость еще до всей этой истории с коронавирусом. Будут ли готовы казахстанцы тратить большие суммы на покупку квартир в дальнейшем, учитывая возросшую неопределенность — большой вопрос.
– И все-таки хочется понять, тренд на повышение цены будет продолжаться дальше?
– Участники рынка прекрасно понимают возникшие у населения финансовые проблемы и поэтому не спешат задирать цены, ведь иначе продать недвижимость будет попросту невозможно. В связи с чем наблюдается интересная ситуация: на вторичке собственники увеличивают стоимость объектов пропорционально курсу доллара, тогда как на первичке — жилье стоимостью до 10 млн. тенге — держится в прежнем ценовом диапазоне.
На цены влияет и тот факт, что стоимость работ по домам, которые сейчас вводятся в эксплуатацию, была рассчитана еще до кризиса. Впрочем, порядка 60% стройматериалов закупается за доллары в других странах, так что в ближайшие 6-12 месяцев стоимость новой недвижимости может вырасти на 10-15%. Какого-либо избытка на рынке нет: с января по май 2020 года в эксплуатацию было введено примерно 4 млн. квадратных метров, что на 11,5% ниже, чем в аналогичном периоде 2019 года.
Таким образом, не стоит думать, что застройщики будут снижать цены: дальше специальных акций и рассрочек дело вряд ли зайдет, тогда как темпы роста стоимости будут со временем лишь ускоряться.
– Оказывает ли рост государственного строительства жилья на экономическое развитие в целом? Какой вклад вносит эта отрасль в ВВП страны?
– Строительство продолжает играть важную роль в ВВП страны, который в первом полугодии избежал масштабных потерь, главным образом, благодаря росту сектора более чем на 11%. Вместе с тем, сокращение доходов населения способно увеличить число сделок теневого характера: сейчас строительство составляет порядка 8% от общего объема теневой экономики, но к концу следующего года может вырасти до 10%.
Но в то же время рынок недвижимости накапливает ряд проблем. Еще в конце 2019 года можно было отметить признаки начала рецессии на рынке недвижимости: в Нур-Султане был сдан самый низкий объем недвижимости (1,8 млн. кв.м) за последние три года, в результате чего город уступил лидерство по этому показателю Алматы.
В целом, главной проблемой рынка является низкий уровень спроса, который не дотягивает до уровня предложения. Размер зарплаты растет каждый год (например, в 2019 году он вырос сразу на 15%), но доходов среднестатистического казахстанца все еще не хватает для покупки жилья.
Этот вопрос можно было бы решить с помощью ипотеки, однако высокая базовая ставка не позволяет банкам снизить стоимость кредитов. Мало того, что покупателю приходится вносить первоначальный взнос в 20-50% от стоимости жилья, так он еще и вынужден платить более 10% годовых, в результате чего переплата достигает каких-то фантастических цифр. В 2019 году спрос на ипотеку вырос на 30% благодаря выгодным программам от банков, в том числе от Жилстройсбербанка, на которую пришлось 65% всех сделок.
– И в чем вы видите выход?
– Последствием текущего кризиса является падение доходов населения, вследствие чего люди стараются экономить и тратить деньги лишь при острой необходимости. Разумеется, в подобных условиях рассчитывать на докризисные цифры явно не стоит: в лучшем случае объем сделок на рынке сократится на 5-7%. В таких условиях правительству жизненно необходимо приложить все усилия для снижения стоимости ипотеки, так как в их отсутствии выход из кризиса значительно затянется.
***
© ZONAkz, 2020г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.
