Тут ковид, а цены растут
Для экономистов это взрыв мозга. Во времена пандемии, а это оочччень большой фактор риска, цены на недвижимость во многих странах начали расти. Казалось бы, экономики даже крупных и стабильных стран, в загоне, они растут исключительно и относительно совершенно ковидного 2020 года, когда экономики падали из-за локдаунов и лежали, а цены на недвижимость как ни в чем ни бывало продолжили свой рост. Экономисты, похоже, не понимают, откуда берется спрос на рынке недвижимости. Ведь именно спрос рождает и предложение, и соответствующие спросу цены.
Объяснение тут простое. Локдаун был, да, но одновременно формировался спрос на индивидуальное жилье, где можно не просто выйти на балкон, а прогуляться по собственной территории, приусадебному участку. И этот спрос стал фундаментом для роста спроса на частные дома. В первую очередь они стали расти в цене.
Любой профессиональный риелтор скажет, что спрос на один сегмент рынка порождает спрос и на остальные, даже малопривлекательные в данный момент. Это цепочная реакция. Кто-то купил дом, а индивидуальные дома, конечно, в большинстве случаев дороже, чем квартиры, а их родственники, друзья и соседи, глядя на это счастье, решают прикупить квартиру, посильную/доступную по цене. Некоторая степень абсурдности в этом присутствует, и даже где-то расходится с экономической теорией, но в целом в жизни происходит именно так.
Это подтверждает и обобщенная статистика. Так, Телеграм-канал @RiskTakersKZ пишет: «После распространения пандемии COVID-19 и принятых правительствами стран мер поддержки, цены на жилье во многих странах мира стали существенно расти. Цены на жилье стремительно растут в 37 из 40 стран, охваченных данными ОЭСР. Начиная с 2000 года, впервые зафиксирована столь незначительная доля стран, имеющих снижение стоимости в реальном выражении. В первом квартале 2021 года годовой рост цен на жилье в странах ОЭСР составил 9.4% — это самый быстрый темп за 30 лет».
Именно это и не укладывается в голове экспертов. Казалось бы, кризис, а цены растут. Потому они пытаются найти объяснение, почему это происходит. Тут уже отдельно взятые аналитики полагаются на консолидированное мнение.
«Эксперты выделяют несколько причин быстрого роста цен на жилье. Во-первых, это низкие процентные ставки. Заниженная стоимость денег существенно повышает спрос и позволяет людям легче приобретать жилье. Еще одним важным фактором является удаленная работа. Теперь людям необходимо больше места, чтобы иметь собственное рабочее пространство. Также люди столкнулись с определенными сложностями, когда были заперты с детьми в своих квартирах. Если ранее, когда не было ограничений передвижения, не все придавали площади жилья столь существенного внимания, то теперь люди принимают в учет риск быть запертыми дома и хотят иметь больше пространства», — это, пожалуй, исчерпывающий список причин «неожиданного роста цен».
Что будет дальше?
Авторы канала @RiskTakersKZ уверены, что за хорошими новостями (оживление на рынке недвижимости может ускорить восстановление экономики), могут последовать и плохие.
«В долгосрочной перспективе эти риски могут вызвать больше проблем, чем ожидается, пишут авторы Телеграм-канала. — Необходимо контролировать их, что не повторять кризис 2008-2009 годов. Мы помним, что стремительный рост цен может спровоцировать пузыри на рынке недвижимости, что в последствии вынудит правительство спасать целую отрасль в очередной раз».
Они напоминают, что крупнейшие строители Казахстана были дефолтными заемщиками банков и лоббировали получение государственной помощи. В итоге им помогли, и теперь они продолжают работать на местном рынке.
Пока же эксперты на данный момент не видят «пузыря цен на рынке недвижимости, так как Казахстан имеет относительно низкую загруженность долгами домохозяйств и долгосрочная динамика роста цен остается стабильной», однако они не исключают, что «текущие тренды могут быстро выйти из-под контроля».
Где «спрятались» риски?
Эксперты полагают, что в глобальном масштабе «текущую динамику цен можно отнести к потенциальной угрозе финансовой стабильности для ряда стран». Есть такие риски и для Казахстана. И они могут реализоваться, если финансовый регулятор — Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) – допустит кредитную экспансию и отпустит из-под своего контроля Отбасы банк – бывший Жилстройсбербанк.
«Это может негативно сказаться на оценках рейтинговых агентств и создать риски для финансовой системы. Стоит также отметить, что риск-менеджмент Отбасы банка может ослабнуть, если за ним не будет контроля со стороны АРРФР», — подчеркивает Телеграм-канал @RiskTakersKZ.
Дело в том, что в Нур-Султане на самом высоком уровне было принято решение наделить Отбасы банк особым статусом в развитии государственной жилищной политики – по задумке, он станет оператором, и будет вести учет, постановку и распределение жилья среди населения в масштабах всей страны.
И, как вишенка на торте, запланирован вывод Отбасы банка из системы гарантирования депозитов КФГД и ее замены на гарантию государства.
P.S. К чему может привести отправление жилищного банка в автономное плавание и надо ли это делать – это тема для отдельного разговора. Продолжим.
***
© ZONAkz, 2021г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.