Оживление здесь явное, и за 9 месяцев текущего года цены на недвижимость прибавили 7%, отмечают аналитики инвестиционного банка Halyk Finance.
Вообще-то рост цен продолжается уже третий год. Правда, пока он касается рынка первичного жилья (новостроек). В 2017 году недвижимость в Казахстане подрожала на символические 2,4%. В прошлом году – на 5,4%. И в этом году тенденция закрепилась.
Среднегодовая стоимость жилой недвижимости по Казахстану в 2019 году находится на уровне в 237 тыс. тенге за квадратный метр, в то время как годом ранее она составляла 225 тыс. тенге.
Робкое движение вверх
В росте цен на жилье в текущем году отличительной чертой выступает его региональный аспект, в то время как в столице и г. Алматы цены прибавили более умеренно – примерно по 5%.
Однако, если рассматривать рынок недвижимости в целом, то пока цены не выскочили на докризисный уровень.
«Отталкиваясь от цен на жилье, как индикатора общего состояния рынка недвижимости, мы наблюдаем осторожный переход реальных цен (за минусом инфляции) от спада к росту на 0,3% в годовом выражении за 9 месяцев этого года, после сокращения на 3,3% в 2018 году и на 8,2% в 2017 году (средние цены на первичном и вторичном рынке), — дают полный расклад аналитики. — При этом с 2010 года кумулятивное изменение цен на жилье находится в небольшом плюсе 4%. Последний цикл падения цен на жилье начался в 2016 году после трех лет восстановительного роста, в сумме давшего прирост в примерно 20% в 2012-2015 гг. Однако за годы спада цен на нефть после 2014 года, которое сопровождалось падением деловой активности в экономике, цены на недвижимость потеряли более 15%».
За счет чего растем?
Рост на первичном рынке жилья – это не нонсенс, а скорее закономерность. Государство заинтересовано в экономическом росте, и один из драйверов, как считают в Нур-Султане, это строительная отрасль. Именно она обеспечивала экономический рост до кризиса 2007 года и продолжает играть одну из главных ролей сейчас. Отсюда – субсидирование ипотеки и целенаправленное увеличение спроса на жилую недвижимость.
Так, за первые три квартала инвестиции в жилищное строительство выросли на 20,5% г/г, рост строительных работ составил более чем 13% г/г. Квазигосударственные компании оперируют большими средствами и заинтересованы в развитии патернализма. В этих условиях, конечно, есть возможности для роста цен, поскольку сфера является подконтрольной.
Более того, росту спроса на жилье, по мнению Halyk Finance, способствуют демографический рост и урбанизация: «Положительная динамика увеличения численности населения более чем на 1% в год сопровождается постепенным ростом доли городского населения, причем в первую очередь за счет крупнейших городов. В результате, уровень урбанизации в Казахстане превысил 58%».
С другой стороны, государство решает важную социальную задачу по обеспечению населения жильем.
«Доступность приобретения жилья резко улучшилась в 2019 году. Это произошло благодаря снижению средневзвешенной ставки по ипотеке до рекордно низкого уровня в 8%, удлинению срока кредитования при одновременном существенном росте зарплат (средняя зарплата с начала года прибавила более 20 тыс. тенге, или 17%, который пока происходит в основном за счет госсектора. В результате, для обслуживания ипотечного займа среднему домохозяйству достаточно примерно трети его доходов в месяц, тогда как годом ранее требовалось более половины», — для аналитиков все ясно, как дважды два.
Понятно, что ипотека и государственные программы стимулируют активность. В этом году количества сделок на рынке жилья увеличилось. За девять месяцев 2019 года количество операций с недвижимостью повысилось на 22,5% г/г, что превышает показатель прошлого года в три раза (рост количества сделок за девять месяцев 2018 года составил 8,3% г/г). Причем, ускорение произошло и за счет вторичного рынка.
«Такому существенному росту способствовал запуск программы «Баспана-хит», ориентированной на пользующийся большим спросом вторичный рынок жилья. Портфель ипотечных кредитов вырос до 1,6 трлн. тенге, что соответствует 26% от общего розничного кредитного портфеля. Львиная доля данного роста, приходится на ипотечную компанию Баспана и Жилстройсбербанк», — подчеркивают в Halyk Finance.
Что год грядущий нам готовит?
Прогноз от Halyk Finance: «Перспективы следующего года выглядят достаточно оптимистично. В частности, на рынке жилья можно ожидать сохранения высокой активности и существенных объемов строительства. Для государства жилищное и инфраструктурное строительство являются приоритетом, тогда как у населения имеется потребность в улучшении жилищных условий. Такая синергия будет способствовать поддержанию относительного баланса спроса и предложения – объемы нового строительства подстраиваются под платежеспособный спрос, обусловленный господдержкой. Соответственно цены на рынке жилья в следующем году, по нашему прогнозу, повысятся на 5-7%».
***
© ZONAkz, 2019г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.