Почти во всех сегментах и направлениях рынка недвижимости (за исключением, пожалуй, лишь рынка частных особняков и земельных участков) видно заметное увеличение активности. Причинами являются, по мнению составителей обзора, как традиционное весеннее оживление, так и некоторое увеличение активности в секторе малого и среднего бизнеса и пока незначительный, но все же отмечаемый, приход первых российских компаний в рамках Таможенного Союза.
Рассмотрим ситуацию на рынке Алматы посегментно (дешевый сегмент, до 60.000 долларов в данном обзоре не представлен в связи с тем, что “Абсолют” в нем не работает).
Квартиры от 60.000 до 100.000 долларов
За последние месяцы ситуация с ценами на объекты в сегменте 60000 до 100 000 дол. практически не изменилась. Это подтверждает тезис, что любой кризис сменяется периодом стагнации и только через определенный период можно ожидать повышения цен.
Позицию собственников на сегодня можно назвать выжидательной, так как продавцы уверены, что цены на недвижимость в перспективе будут расти. И основной причиной таких ожиданий является уверенность, что кризис пройден и, соответственно, скоро начнется рост цен. Такая позиция подталкивает продавцов удерживать цены и практически не уступать во время торгов. Если сделки предшествующих месяцев характеризовались ощутимым торгом и снижением цены во время переговоров, то сейчас продавцы очень уверенно отстаивают свою стоимость в ходе переговоров с покупателем. Снижение размеров торга также обосновано тем, что основной причиной продажи недвижимости на сегодня является улучшение жилищных условий. Поэтому продавец, понимая, что значительная уступка в цене не позволит решить задачу по приобретению альтернативного жилья, жестко удерживает стоимость и стремится к максимальной цене за свой объект.
Характеризуя ситуацию с покупателем, можно отметить, что за февраль месяц активность поиска значительно выросла. В целом покупательский рынок заметно оживился. При этом отработка покупательского заказа стала очень трудоемкой. Учитывая, что платежеспособность нашего рынка остается невысокой, покупатели просматривают очень большое количество вариантов в поисках объекта под свой бюджет. Но при этом их требования остаются достаточно высокими: нужен идеальный объект по бросовой цене. По факту “горящих” вариантов на рынке становится все меньше.
Квартиры от 100 000 до 300 000 дол.
Данный диапазон цен можно назвать пограничным и одним из наиболее популярных для покупателей. Здесь покупательский спрос колеблется от квартир на вторичном рынке в домах, построенных до 2000 года, но расположенных в центральных районах города (в первую очередь в Медеуском р-не и во вторую – в Алмалинском) до квартир в жилых комплексах, построенных в более поздний период. Покупатели, готовые приобрести жилье в так называемом “старом фонде” отдают предпочтение таким квартирам в первую очередь из-за комфортности расположения, т.к. еще не во всех районах, где находятся новые комплексы, есть достаточно развитая инфраструктура ну и, конечно, ограниченностью бюджета. Наибольшим спросом, в так называемом “старом центре”, пользуются 2-х комнатные квартиры от 100 до 150 тыс, площадью 50- 60 кв.м. и 3-ком. квартиры от 150 тыс. до 250 тыс. площадью 80 — 100 кв.м. Тем не менее, покупатели имеющие бюджет свыше 150 тыс. все больше отдают предпочтение новому жилью и “элитным” комплексам. И однозначно при бюджете более 250 тыс. дол покупатели в первую очередь рассматривают жилье в новых комплексах класса А и В+. При этом основной запрос идет на объекты, расположенные в верхней части города.
Квартиры от 300 000 до миллиона дол.
В данном сегменте предложение несколько превышает спрос, причём покупатели с бюджетом от 500 тысяч до 1 миллиона становятся кроме того перед выбором, что же всё-таки приобрести: элитную квартиру в новом жилом комплексе или особняк в верхней части города. И в том, и в другом варианте есть свои плюсы и минусы, поэтому принятие решения даётся покупателю непросто. В данном ценовом сегменте сделок происходит меньше, что обусловлено меньшим количеством покупателей, имеющим такой бюджет. При этом торги между продавцом и покупателем практически во всех сделках имеют место и размер торга значительнее, чем в более дешёвом сегменте и может доходить до 8-10% от начальной стоимости объекта.
Объекты в этом ценовом диапазоне в основном представлены 3-4-5 комнатными квартирами в жилых комплексах классов А и В+, год постройки – после 2005 года, площадью от 140 до 350-400 м2, как правило, уже с хорошим ремонтом, встроенной мебелью и бытовой техникой. Либо это может быть квартира в таунхаусе в охраняемом коттеджном городке в ближайшем пригороде в верхней части города.
Новостройки, продажа
За последний месяц заметно увеличилось количество обращений покупателей с целью приобрести квартиру, в том числе и в строящемся или недавно построенном жилье. По сравнению с январем — более чем на 40%, конечно, в первую очередь за счет того, что в январе месяце всегда снижается покупательская активность в связи с новогодними праздниками. Однако по сравнению с осенним периодом также произошло увеличение покупательского спроса и составило более 20%.
Как уже отмечалось выше, покупатели, имеющие бюджет от 150.000 дол. интересуются в первую очередь квартирами в строящемся или недавно построенном жилье. По-прежнему самыми популярными для покупателей остаются 2-ком. квартиры стоимостью 150-250 тыс. (80-100 кв.м.) и 3-х комнатные квартиры стоимостью 200-350 тыс. (100-150 кв.м.) Наметилась тенденция на увеличение спроса на новое жилье стоимостью от 300.000 до 450.000. Это 3-х комнатные квартиры площадью от 120 до 150 кв.м. и 4-ком. квартиры площадью 140-180 кв.м.
Также активно покупатели рассматривают жилье, построенное после 2000 года, т.к. количество предложений строящегося жилья на сегодняшний день составляет всего около 10% от общего количества предложений на рынке недвижимости квартир.
Продажа коммерческой недвижимости
В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости наблюдается активное оживление. Число покупателей увеличилось. Главным образом это те, кто решил заняться малым и средним бизнесом.
По этой причине особым спросом пользуются готовые, действующие объекты малого и среднего бизнеса. Основной спрос находится в ценовых пределах до $500000 за объект (при средней стоимости за “квадрат” в $2500). Это небольшие магазинчики, кафе, рестораны площадью до 200-300 кв.м.
Также пользуются спросом торговые точки в центре города, на главных улицах, в местах с хорошими пешеходными и автотранспортными потоками. В структуре спроса их доля приближается к 70%.
Если ранее коммерческая недвижимость рассматривалась в основном как инструмент для вложения и сохранения средств, то теперь этот сегмент рассматривается в основном как инструментарий для извлечения прибыли уже от действующего бизнеса. Приобретение помещения при наличии долгосрочных надежных арендаторов рассматривается в первую очередь как источник получения пусть небольшого, но стабильного дохода
Надо заметить, что в Алматы появились покупатели из стран ближнего и дальнего зарубежья, которые достаточно активно стали присматриваться к нашему рынку с целью приобретения недвижимости коммерческого назначения. Возможно, что это происходит вследствие наращивания присутствия российского бизнеса в рамках Таможенного Союза.
Особняки и земельные участки на продажу
Рынок домов и земельных участков в зимний, особенно посленовогодний период, несколько затих. Минувшая зима не очень радовала обилием покупателей. Кроме того, среди продаваемых объектов прослеживается динамика увеличения цены. Продавцы объясняют это общей ситуацией в экономике, дескать, все дорожает. На наш взгляд, это не совсем обоснованно. Динамики к повышению покупательской способности среди основной массы населения не наблюдается. Даже наоборот, требования многих покупателей повысились, а бюджет заметно снизился.
Есть определенные ожидания на дальнейшую активизацию рынка. К примеру, видны тенденции к расширению многих предприятий малого и среднего бизнеса, что влечет за собой увеличение спроса на земельные участки под строительство объектов разных целевых назначений. Это и МЖС, и открытие новых школ, и расширение и создание новых частных клиник и т.д. При этом запрашиваемыми районами могут быть не только привычные Медеуский и Бостандыкский, но и более отдаленные от центра Ауэзовский и Карасайский. Средний бюджет таких покупателей – от 5000 до максимум 20000 за сотку, в зависимости от расположения, целевого назначения, наличия коммуникаций, инфраструктуры и т.п.
Существенно не изменились требования к покупаемым готовым домам и особнякам. По-прежнему, интересуются в основном готовыми вариантами с минимальными дополнительными затратами, в бюджете от 350 тысяч до 1 – 1,2 млн. Однако, как уже отмечалось выше, количество таких покупателей значительно снизилось по сравнению с последним кварталом 2010 г.
Аренда квартир от 1500 дол/мес
На рынке аренды дорогих квартир наблюдается активизация спроса на 2-3 комнатные стоимостью от 1500 до 3000 долларов. Причем, помимо стандартных требований к квартирам (мебель, бытовая техника, охрана, паркинг, инфраструктура), клиенты просят включить в стоимость арендной платы стоимость коммунальных услуг. Это связано с тем, что основной поток клиентов – сотрудники иностранных компаний, где оплату осуществляют Компании в рамках установленного бюджета.
Лидирующие позиции по спросу, как и прежде, сохраняет верхняя часть Медеуского района, второе и третье место занимают Бостандыкский и Алмалинский районы соответственно.
На рынке аренды с начала 2011 года наблюдалось небольшое повышение уровня арендной платы в связи с Азиадой. Однако, в конце февраля ситуация стабилизировалась. К концу февраля произошло снижение средней стоимости аренды (около 15%), особенно по 2-3 комнатным квартирам. Изменений стоимости арендной платы на многокомнатные квартиры практически не наблюдалось.
В первом квартале 2011 года наблюдается повышение количества предложений на рынке аренды.
Аренда домов
Сохраняется спрос на особняки под офис. Уровень арендной платы на особняки варьируется от 3500 до 8000 долларов в месяц. Такой диапазон цен сформировался за счет разноплановых целей, который преследуют арендаторы. Повысился интерес к особнякам под детские сады. Также наблюдается повышенный спрос под “элитные” сауны, СПА-салоны. Такие арендаторы предпочитают особняки, расположенные в верхней части Медеуского и Бостандыкского районов (вдоль ул. Аль Фараби и рядом с пр. Достык).
В конце февраля повысился спрос на особняки под жилье. Приближается весенне-летний период и уже сейчас арендаторы активизировались. Уровень аренды особняков под жилье варьируется от 3500 до 5000 долларов в месяц. Владельцы таких особняков, увидев повышенный интерес арендаторов, стали поднимать цену на 10-15%.
Наибольший интерес арендаторы проявляют к районам Коктобе, Достык — Оспанова, Аль Фараби – Ходжанова и к районам, где расположены коттеджные городки (Алем, Горная Долина, Нуредин, Кристал Эйр).
Аренда коммерческой недвижимости
Динамика развития рынка коммерческой недвижимости в первом квартале 2011 года укрепила тенденцию увеличения спроса на торговые помещения. В связи с созданием свободной таможенной зоны стран России, Казахстана и Белоруси, в последнее время наблюдается активизация спроса на помещения под торговые точки с большой площадью от 500 до 2000 м2. Уровень арендных ставок на торговые площади варьируется от 20 до 70$ за квадратный метр. Наиболее востребованным сектором рынка коммерческой недвижимости в первом квартале остается сегмент офисной недвижимости.
Уровень арендных ставок на офисы класса “А” в первом квартале составил от 35 до 65 долларов за м2, на офисы класса “В” — от 20-30 дол. за м2. Но стоит отметить, что в целом арендные ставки на офисы (А, В класса) варьируются от 30 до 40 долларов за м2. На том же уровне сохраняется спрос на особняки под офис, т.к. отсутствуют эксплуатационные расходы. Средняя цена предложения на особняки под офис по городу составляет 20-25 долларов за м2. Наиболее востребованными районами продолжают оставаться Медеуский, Алмалинский и Бостандыкский.
Анализ спроса и предложения офисной недвижимости по площадям показывает, что основной спрос приходится на небольшие площади от 100 до 200 кв.м. А предложения сконцентрированы на площадях от 200 кв.м. до 500 кв.м.
Сохраняется стабильный спрос на заведения общественного питания (кафе, рестораны), где предпочтение отдается площадям 200-300 кв.м. Наибольший спрос наблюдается в ценовом диапазоне от 15 до 20 долларов за кв.м. в Медеуском и Бостандыкском районах.
***
Обзор рынка недвижимости подготовлен руководителями отделов продаж агентства недвижимости «Абсолют».
Данный обзор носит ознакомительный характер. Агентство не несет ответственности за любые убытки, ущерб и прочие потери, связанные с использованием информации, представленной в обзоре.
При подготовке обзора использованы мониторинг рынка, сделанный руководителями отделов Агентства, информация, полученная из открытых источников, а также от застройщиков и владельцев объектов, которая верна на момент публикации. Воспроизведение обзора целиком или любой его части возможно только при обязательной ссылке на источник.
Для получения дополнительной информации или заказа индивидуального исследования обращайтесь:
Агентство недвижимости “Абсолют”
050010, Республика Казахстан, г.Алматы, ул. Айтеке би 34/29, тел.: +7 727 291 22 77
www.absolute.kz, e-mail: info@absolute.kz