Если цены на недвижимость растут – значит, это кому-нибудь нужно?

Состоятельные казахстанцы получили часть своих пенсионных накоплений и обиделись: именно в этот момент цены на квартиры взлетели высоко вверх

Главное потрясение для всех казахстанцев с начала года – резкий рост цен на недвижимость, которую хотелось бы приобрести безотлагательно, в течение месяца-двух, не дольше. Социальные сети – индикатор общественных настроений – просто переключились в неотключаемый режим SOS.

«Пенсионные деньги на покупку недвижимости подогревают спрос… как мне кажется, если внедряется какая-то мера на уровне государства, то последствия ее внедрения должны оцениваться сразу…. Странно, что органы государственной власти, кажется, об этом не подумали… В результате мы получаем популистские заявления в форме: проводить разъяснительную работу», — недоумевает профессиональный риелтор Нина Лукьяненко на своей странице в Facebook.

Причина взлета цен, как полагают эксперты, – решение о том, что можно досрочно снимать часть пенсионных накоплений – для улучшения жилищных условий.

***

На странице Нины Лукьяненко завязался оживленный диалог.

– Это же рынок, сложно его сдерживать. Разумный покупатель подождал бы, пока стихнет ажиотаж, и цены вернутся. Хотя в нашей стране нет никаких гарантий на среднесрочные перспективы.

– А почему все так сопротивляются росту цен на недвижимость? Да пусть растут! В здоровой экономике цены должны расти. Недвижимость не обязательно должна быть доступной для любого желающего в любую секунду!

– В здоровой экономике цены на недвижимость растут с ростом экономики и реальным доходом населения. Если это не так, то это нездоровая ситуация. Доступность жилья измеряется индексом доступности жилья (ИДЖ). И если недвижимость фактически становится менее доступной, то это выливается в замедленнее темпов развития рынка и его скорым крахом.

– Сейчас именно ажиотаж… Подогревается кричащими заголовками о росте цен. Безусловно, цена при данных обстоятельствах должна подрасти, но разумно и плавно… А то, что происходит сейчас, не очень хорошо повлияет на рынок…. Через какое-то время сделки затормозятся, начнет формироваться отложенный спрос, ну и т.д.

– Пусть Токаев снизит цены на арматуру и бетон, и тогда, может, и цены станут ниже! А в таком случае, чтобы снизить цены на недвижимость, придётся снизить качество жилых комплексов.

***

Статистика говорит вот о чем. Средняя цена 1 кв. м нового жилья по стране за 2020 год выросла на 8,2% и в январе составила 319,3 тыс. тенге. Это самый высокий показатель за последние 5 лет. А цена 1 кв. м вторичного благоустроенного жилья в среднем по стране за последний год выросла на 20,5%, до 244,7 тыс. тенге.

В январе, когда уже стало известно о том, что на рынок направится большой спрос, цены вырвались на свободу. В январе 2021 года цена 1 кв. м нового жилья выросла на 3,8%, вторичного благоустроенного жилья – сразу на 7,2% за месяц.

По сравнению с прошлым годом рост резкий: в 2020 году ежемесячный рост цен на жилую недвижимость в среднем составлял лишь 0,4% на новое и 1,1% – на вторичное благоустроенное жильё.

Самый большой рост цен на новое жильё в январе зафиксирован в Петропавловске (+78,2%), следом идут Усть-Каменогорск (+32,4%) и Талдыкорган (+20,5%). В Нур-Султане стоимость нового жилья выросла за месяц на 3,4%, в Алматы – на 2,6%.

В то же время в четырёх городах страны цена 1 кв. м нового жилья снизилась: в Атырау – на 8,5%, в Шымкенте – на 4,8%, в Семее – на 4,4%, в Актау – на 3,8%.

***

Ведущий автор Телеграм-канала Tengenomika Галымжан Айтказин в своих публикациях отметил, что за 2012-2020 годы было два наиболее заметных и резких ценовых всплеска на казахстанском рынке жилья – это февраль 2014 года, когда произошло одномоментное обесценение курса тенге к доллару США с 155 до 185, и период перехода курсовой политики Казахстана на плавающий режим в третьем и четвертом кварталах 2015 года, что также сопровождалось ослаблением курса тенге в среднем с 188 до 330.

По его мнению, основным триггером единовременного и резкого сдвига цен на рынке жилья Казахстана выступала курсовая динамика тенге, что объяснялась поведенческими особенностями участников рынка жилья в виде высокой чувствительности к колебаниям котировок USDKZT в условиях фиксированного курсового режима. При этом, подобные резкие ценовые всплески на рынке жилья носили кратковременный характер, после чего стоимость жилой недвижимости формировалась исходя из общей макроэкономической конъюнктуры.

С началом же 2021 года ситуация изменилась. «Но в этот раз, в отличие от опыта 2014 и 2015 годов, ощутимое движение цен на рынке жилой недвижимости связаны с другими факторами – с ростом ценовых ожиданий населения и застройщиков и с фактическим и резким увеличением платежеспособного спроса на рынке жилья. И оба фактора, как можно догадаться, стали следствием реформы пенсионной системы, позволяющая теперь гражданам изымать «сверхнакопления» со своих счетов в ЕНПФ для решения жилищных вопросов», — подтвердил экономист.

Он уверен, что новые ценовые факторы вряд ли окажутся краткосрочными. А потому они могут формировать на протяжении более длительного времени ценовой пузырь, когда фактическая цена недвижимости будет превышать ее справедливую стоимость.

«Формирование подобного пузыря на рынке недвижимости, помимо остального, имеет один существенный негативный экономический эффект в контексте проведенной реформы пенсионной системы. Заключается он в постепенном сокращении реальной покупательской способности большей части населения на рынке жилья. Так, совокупный прирост доходов всех домохозяйств, в том числе за счет изъятия «сверхнакоплений» из ЕНПФ, будет отставать от скорости удорожания недвижимости, в результате большинство населения не сможет в полной мере улучшить свои жилищные условия, как предполагалось изначально при реализации пенсионной реформы», — поясняет Галымжан Айтказин.

Но и это еще не все. По мнению Тимура Абилкасымова, автора канала @risktakerskz, ускорение роста цен на жильё становится важным фактором риска для устойчивости банковского сектора. Повышенный спрос может снизить уровень консерватизма банкиров.

В ситуации же, которая сложилась в данный момент, выигрывают прежде всего строительные компании, рентабельность и прибыль которых будет только расти. Также среди бенефициров может оказаться небольшая часть вкладчиков ЕНПФ, которые смогут погасить свою ипотеку или, например, успеют оформить новый ипотечный кредит до пика ценового пузыря.

***

Пока на рынке недвижимости ажиотаж, в социальных сетях растерянность – во властных коридорах достают гаечные ключи. Там всерьез считают, что спекулятивные операции на рынке нужно ограничивать. В общем, собираются закручивать гайки, какие только можно, и несмотря на то, что это противоречит законам рынка.

***

© ZONAkz, 2021г. Перепечатка запрещена. Допускается только гиперссылка на материал.